“因城施策”維穩(wěn)樓市是貫穿2016年樓市的主題，而這一主題將在2017年繼續(xù)成為樓市調(diào)控的主導(dǎo)方向。

日前，在全國(guó)國(guó)土資源會(huì)議上，針對(duì)2017年土地市場(chǎng)制定了大體的調(diào)控方向：建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)；完善土地儲(chǔ)備制度，編制住宅用地三年滾動(dòng)供應(yīng)計(jì)劃。

三四線樓市去化周期最高31個(gè)月 或暫停供地

2016年，全國(guó)樓市去庫(kù)存取得了顯著成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，比10月末減少427萬(wàn)平方米，同比跌幅0.8%，庫(kù)存連續(xù)9個(gè)月下降。

然而，盡管全國(guó)庫(kù)存持續(xù)下降，但從不同城市來(lái)看，庫(kù)存分化仍是樓市不可忽視的現(xiàn)象。在一線及二線熱點(diǎn)樓市庫(kù)存告急的情況下，三四線城市以及部分二線城市，房地產(chǎn)庫(kù)存仍然高企，樓市去化仍然任重道遠(yuǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前三線城市中，去化周期最長(zhǎng)的為北海，高達(dá)31個(gè)月，濟(jì)寧、西寧、桂林、煙臺(tái)、蘭州等城市去化周期也在15個(gè)月以上，而二線城市中發(fā)展偏弱的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市庫(kù)存壓力也不容忽視。

在這種情況下，國(guó)土部提出對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少或暫停住宅用地供應(yīng)。其實(shí)，對(duì)于高庫(kù)存的城市減緩或暫停供地這一措施，近兩年在不同的城市就有不同程度的體現(xiàn)。據(jù)悉，2016年10月，湖南省就針對(duì)本省庫(kù)存高的地區(qū)制定了“控新增、擴(kuò)存量”的方針，放緩供地節(jié)奏。而2017年“減少或暫停土地供應(yīng)”勢(shì)必會(huì)成為2017年三四線城市去庫(kù)存的重點(diǎn)措施。

熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存不足6個(gè)月 地價(jià)房?jī)r(jià)雙漲

2016年樓市需求開(kāi)始從一線城市向部分熱點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移，與日俱增的需求量使二線城市成為2016年樓市去庫(kù)存的主力，卻也同時(shí)導(dǎo)致這些城市的樓市庫(kù)存不同程度的出現(xiàn)告急。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前合肥、南京、南昌、杭州去化周期均不足6個(gè)月，此外，廣州、蘇州、天津、濟(jì)南、等城市的庫(kù)存均不足10個(gè)月。

樓市庫(kù)存的緊張，直接導(dǎo)致這些熱點(diǎn)城市地價(jià)房?jī)r(jià)的雙漲。中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-11月一線房?jī)r(jià)累積漲幅為22.95%，二線城市同期累積漲幅為13.34%，其中，以“樓市四小龍”——蘇州、南京、合肥、廈門(mén)為代表的熱點(diǎn)二線城市漲幅最為明顯。四個(gè)城市一年的房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)30%，此外，武漢、鄭州、杭州的房?jī)r(jià)漲幅排名也較高。

從地價(jià)來(lái)看，由于熱點(diǎn)二線城市的土地供求關(guān)系日漸緊張，土地市場(chǎng)出現(xiàn)高熱，上海、南京、蘇州、合肥等城市，住宅用地高價(jià)地塊頻出，推動(dòng)出讓金大幅增長(zhǎng)，將二三季度的全國(guó)住宅用地出讓金漲幅拉高至87%和61%。

部分城市出臺(tái)土地供應(yīng)計(jì)劃 熱點(diǎn)城市宅地增加

為緩解房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快，維護(hù)樓市穩(wěn)定，國(guó)土部提出“今年將對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)”。而從目前部分熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)的未來(lái)供地計(jì)劃來(lái)看，“增加土地供應(yīng)”已經(jīng)有步驟的得以落實(shí)。據(jù)房天下從各省市國(guó)土資源網(wǎng)站上獲悉，合肥、蘇州、南京、武漢、杭州、鄭州等相繼出臺(tái)了住宅用地的供地計(jì)劃，且與2016年宅地供應(yīng)計(jì)劃相比，均出現(xiàn)不同程度的增加。

其中合肥2017年-2019年三年的住宅用地供地計(jì)劃達(dá)32500畝，而2016年合肥住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積僅為7000畝；南京2017年、2018年計(jì)劃供應(yīng)宅地分別為530公頃、560公頃，與2016年的500公頃相比，逐年遞增；而武漢作為2016年的熱點(diǎn)城市，2017年計(jì)劃供應(yīng)宅地18830畝，2018年計(jì)劃供應(yīng)宅地17888畝，超過(guò)了2016年的15952畝。

從熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃來(lái)看，無(wú)疑是給未來(lái)這些城市的土地市場(chǎng)“解渴”，也將有效緩解緊張的供求關(guān)系所帶來(lái)的房?jī)r(jià)大幅上漲。而對(duì)于高庫(kù)存城市，減緩或暫定土地供應(yīng)，則為樓市去庫(kù)存留下了更大的時(shí)間和空間。從國(guó)土部對(duì)土地結(jié)構(gòu)的這種調(diào)整方向來(lái)看，2017年的樓市或?qū)⒂行Ь徑鈳?kù)存與房?jī)r(jià)的分化，供需關(guān)系整體趨于更加平衡。