商品房銷售或受影響

據(jù)中信證券測算，對比5~10年中長期貸款基準利率，房貸利率上浮10%后的貸款余額（金融機構中長期貸款季度余額）利息占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為，商業(yè)銀行在量及價上對于房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔，并在一定程度上抑制居民的房貸需求，進一步冷卻商品房銷售市場。

宋清輝看來，房貸利率上行對房地產(chǎn)市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產(chǎn)市場逐漸降溫；二是影響房地產(chǎn)成交量。不過，他也提出，房企可能會通過各種形式的策略性降價，彌補上調房貸利率對于市場成交量的影響。

近日樂居發(fā)起房貸利率相關主題調查，有超6成網(wǎng)友都表示，即便房貸利率上調也難以壓低房價，其中有近4成人認為房價依然會堅挺上漲。一位網(wǎng)友認為，買房真正的門檻在于首付，有能力買房的人月供大多也都不成問題了。也有觀點認為，目前房貸利率政策的主要目的是抬高買房者的購房成本，利率太高或額度太小，會擋住一部分炒房者，主要是很多利用銀行資金炒房的人。

雖然有不少業(yè)界專家學者仍然看好房地產(chǎn)市場，特別是一線城市及熱點城市，但在層出不窮的調控措施之下，房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)明顯萎縮，多數(shù)處于“量跌價滯”的態(tài)勢。以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房住宅共計簽約10801套，這是繼4月之后，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)兩個月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個月的最低值。另據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月單月，鏈家經(jīng)手的二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點。此外，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，客戶成交周期為52天，是2012年以來的最大值，表明客戶觀望情緒空間明顯。

據(jù)廣發(fā)證券的數(shù)據(jù)，5月份43個代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%，其中19個限購城市環(huán)比和同比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走向的二手住房，回調趨勢更明顯。5月份，二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個城市，成交環(huán)比和同比分別下滑9.6%和19.8%，9個限購城市環(huán)比和同比分別下滑11.2%和27.4%，未限購城市環(huán)比也下跌0.8%。

關注低估值地產(chǎn)股

宋清輝認為，總體而言，首套房利率上調是對房地產(chǎn)投資需求的抑制，或將會對A股市場的地產(chǎn)股帶來沖擊。近期投資地產(chǎn)股具有一定的風險，其建議可以關注低估值地產(chǎn)股投資標的。

今年以來，港股市場上的內地地產(chǎn)股一路高歌猛進，漲勢如虹。中國恒大今年漲幅達到2.45倍，成為地產(chǎn)股的領頭羊，而碧桂園、融創(chuàng)中國的今年漲幅也分別達到1.22倍和1.16倍。此外，雅居樂集團、佳兆業(yè)集團、龍光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等今年的漲幅也都超過50%。據(jù)同花順統(tǒng)計，有多只內地地產(chǎn)股的股價在6月以來創(chuàng)出歷史新高。其中龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)均于昨日刷新歷史高點，中國恒大于6月7日盤中創(chuàng)出17.66港元的歷史新高，融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)則于6月6日上攀歷史高點。

相較而言，A股市場的地產(chǎn)股表現(xiàn)遜色。申萬房地產(chǎn)開發(fā)的125只股票中，僅40只今年漲幅為正，所占比例僅為32%。其中今年漲幅超過10%的有26只，其中漲幅超過50%的有5只，分別為新城控股、京漢股份、金隅股份、北辰實業(yè)和華夏幸福，除新城控股外，均為雄安新區(qū)概念股。漲幅居前的還有粵港澳大灣區(qū)概念股，包括華僑城A、招商蛇口、深物業(yè)A、格力地產(chǎn)等，今年漲幅都在10%以上，其中深物業(yè)A昨日股價創(chuàng)下歷史新高。

對于港股的內地地產(chǎn)股的映射效應能否在A股市場上顯現(xiàn)，中銀國際認為，目前房地產(chǎn)成交仍然呈現(xiàn)分化格局，一二線城市在調控高壓下縮量明顯，而三線城市銷售熱度延續(xù)。港股的內地地產(chǎn)股大幅上漲由于碧桂園、恒大等布局三四線城市的內房股5月銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好，疊加南下資金帶動的中長期估值修復和短期多空博弈的效應，這與布局一二線為主，且5月銷量明顯受調控影響的A股龍頭房企有明顯區(qū)別。其認為在存量資金博弈的背景下，A股地產(chǎn)板塊在基本面周期下行時很難獲得持續(xù)的估值修復動力。在行業(yè)銷售同比高位下滑且流動性風險加劇的背景下，對板塊維持中立評級。

首創(chuàng)證券認為，近期地產(chǎn)行業(yè)的政策依然維持高壓水平，十九大之前難有實質性的放松。國土部、住建部集中換帥，新政出臺的概率大大增加，預期涉及行業(yè)基礎制度的改革。鑒于A股地產(chǎn)股的重大拐點都是政策驅動，未來板塊的不確定性依然較大。一方面建議持續(xù)關注行業(yè)龍頭，在市場集中度提升過程中預計維持超預期的銷售表現(xiàn)，未來業(yè)績預期和估值水平有望繼續(xù)提升；另一方面在流動性環(huán)境和房企融資端全面收緊的大背景下，關注現(xiàn)金流較為充裕的商業(yè)地產(chǎn)運營商，在行業(yè)調整期內具有更高的自由度和投資選擇，配置型資金的青睞度預期將提升。