商品房銷售或受影響

據(jù)中信證券測(cè)算，對(duì)比5~10年中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率，房貸利率上浮10%后的貸款余額（金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款季度余額）利息占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重平均增加5個(gè)百分點(diǎn)。其認(rèn)為，商業(yè)銀行在量及價(jià)上對(duì)于房貸的限制會(huì)進(jìn)一步增加居民房貸償還負(fù)擔(dān)，并在一定程度上抑制居民的房貸需求，進(jìn)一步冷卻商品房銷售市場(chǎng)。

宋清輝看來(lái)，房貸利率上行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響較大：一是增加購(gòu)房者買房的成本及難度，迫使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫；二是影響房地產(chǎn)成交量。不過(guò)，他也提出，房企可能會(huì)通過(guò)各種形式的策略性降價(jià)，彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響。

近日樂(lè)居發(fā)起房貸利率相關(guān)主題調(diào)查，有超6成網(wǎng)友都表示，即便房貸利率上調(diào)也難以壓低房?jī)r(jià)，其中有近4成人認(rèn)為房?jī)r(jià)依然會(huì)堅(jiān)挺上漲。一位網(wǎng)友認(rèn)為，買房真正的門檻在于首付，有能力買房的人月供大多也都不成問(wèn)題了。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房貸利率政策的主要目的是抬高買房者的購(gòu)房成本，利率太高或額度太小，會(huì)擋住一部分炒房者，主要是很多利用銀行資金炒房的人。

雖然有不少業(yè)界專家學(xué)者仍然看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線城市及熱點(diǎn)城市，但在層出不窮的調(diào)控措施之下，房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)明顯萎縮，多數(shù)處于“量跌價(jià)滯”的態(tài)勢(shì)。以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房住宅共計(jì)簽約10801套，這是繼4月之后，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月下滑。此外，這1萬(wàn)多套的簽約量，是最近27個(gè)月的最低值。另?yè)?jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月單月，鏈家經(jīng)手的二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來(lái)的最低點(diǎn)。此外，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，客戶成交周期為52天，是2012年以來(lái)的最大值，表明客戶觀望情緒空間明顯。

據(jù)廣發(fā)證券的數(shù)據(jù)，5月份43個(gè)代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%，其中19個(gè)限購(gòu)城市環(huán)比和同比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走向的二手住房，回調(diào)趨勢(shì)更明顯。5月份，二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個(gè)城市，成交環(huán)比和同比分別下滑9.6%和19.8%，9個(gè)限購(gòu)城市環(huán)比和同比分別下滑11.2%和27.4%，未限購(gòu)城市環(huán)比也下跌0.8%。

關(guān)注低估值地產(chǎn)股

宋清輝認(rèn)為，總體而言，首套房利率上調(diào)是對(duì)房地產(chǎn)投資需求的抑制，或?qū)��?huì)對(duì)A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股帶來(lái)沖擊。近期投資地產(chǎn)股具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，其建議可以關(guān)注低估值地產(chǎn)股投資標(biāo)的。

今年以來(lái)，港股市場(chǎng)上的內(nèi)地地產(chǎn)股一路高歌猛進(jìn)，漲勢(shì)如虹。中國(guó)恒大今年漲幅達(dá)到2.45倍，成為地產(chǎn)股的領(lǐng)頭羊，而碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)的今年漲幅也分別達(dá)到1.22倍和1.16倍。此外，雅居樂(lè)集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等今年的漲幅也都超過(guò)50%。據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，有多只內(nèi)地地產(chǎn)股的股價(jià)在6月以來(lái)創(chuàng)出歷史新高。其中龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)均于昨日刷新歷史高點(diǎn)，中國(guó)恒大于6月7日盤中創(chuàng)出17.66港元的歷史新高，融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)則于6月6日上攀歷史高點(diǎn)。

相較而言，A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股表現(xiàn)遜色。申萬(wàn)房地產(chǎn)開發(fā)的125只股票中，僅40只今年漲幅為正，所占比例僅為32%。其中今年漲幅超過(guò)10%的有26只，其中漲幅超過(guò)50%的有5只，分別為新城控股、京漢股份、金隅股份、北辰實(shí)業(yè)和華夏幸福，除新城控股外，均為雄安新區(qū)概念股。漲幅居前的還有粵港澳大灣區(qū)概念股，包括華僑城A、招商蛇口、深物業(yè)A、格力地產(chǎn)等，今年漲幅都在10%以上，其中深物業(yè)A昨日股價(jià)創(chuàng)下歷史新高。

對(duì)于港股的內(nèi)地地產(chǎn)股的映射效應(yīng)能否在A股市場(chǎng)上顯現(xiàn)，中銀國(guó)際認(rèn)為，目前房地產(chǎn)成交仍然呈現(xiàn)分化格局，一二線城市在調(diào)控高壓下縮量明顯，而三線城市銷售熱度延續(xù)。港股的內(nèi)地地產(chǎn)股大幅上漲由于碧桂園、恒大等布局三四線城市的內(nèi)房股5月銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好，疊加南下資金帶動(dòng)的中長(zhǎng)期估值修復(fù)和短期多空博弈的效應(yīng)，這與布局一二線為主，且5月銷量明顯受調(diào)控影響的A股龍頭房企有明顯區(qū)別。其認(rèn)為在存量資金博弈的背景下，A股地產(chǎn)板塊在基本面周期下行時(shí)很難獲得持續(xù)的估值修復(fù)動(dòng)力。在行業(yè)銷售同比高位下滑且流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，對(duì)板塊維持中立評(píng)級(jí)。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，近期地產(chǎn)行業(yè)的政策依然維持高壓水平，十九大之前難有實(shí)質(zhì)性的放松。國(guó)土部、住建部集中換帥，新政出臺(tái)的概率大大增加，預(yù)期涉及行業(yè)基礎(chǔ)制度的改革。鑒于A股地產(chǎn)股的重大拐點(diǎn)都是政策驅(qū)動(dòng)，未來(lái)板塊的不確定性依然較大。一方面建議持續(xù)關(guān)注行業(yè)龍頭，在市場(chǎng)集中度提升過(guò)程中預(yù)計(jì)維持超預(yù)期的銷售表現(xiàn)，未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期和估值水平有望繼續(xù)提升；另一方面在流動(dòng)性環(huán)境和房企融資端全面收緊的大背景下，關(guān)注現(xiàn)金流較為充裕的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)具有更高的自由度和投資選擇，配置型資金的青睞度預(yù)期將提升。