房貸利率進入議價時代:6個月飆40% 上浮大勢已定(2)
作者:未知 來源:證券時報 更新時間:2017年06月11日 【字體:大 中 小】
商品房銷售或受影響
據(jù)中信證券測算,對比5~10年中長期貸款基準利率,房貸利率上浮10%后的貸款余額(金融機構中長期貸款季度余額)利息占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為,商業(yè)銀行在量及價上對于房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔,并在一定程度上抑制居民的房貸需求,進一步冷卻商品房銷售市場。
宋清輝看來,房貸利率上行對房地產(chǎn)市場有影響較大:一是增加購房者買房的成本及難度,迫使整個房地產(chǎn)市場逐漸降溫;二是影響房地產(chǎn)成交量。不過,他也提出,房企可能會通過各種形式的策略性降價,彌補上調房貸利率對于市場成交量的影響。
近日樂居發(fā)起房貸利率相關主題調查,有超6成網(wǎng)友都表示,即便房貸利率上調也難以壓低房價,其中有近4成人認為房價依然會堅挺上漲。一位網(wǎng)友認為,買房真正的門檻在于首付,有能力買房的人月供大多也都不成問題了。也有觀點認為,目前房貸利率政策的主要目的是抬高買房者的購房成本,利率太高或額度太小,會擋住一部分炒房者,主要是很多利用銀行資金炒房的人。
雖然有不少業(yè)界專家學者仍然看好房地產(chǎn)市場,特別是一線城市及熱點城市,但在層出不窮的調控措施之下,房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)明顯萎縮,多數(shù)處于“量跌價滯”的態(tài)勢。以北京為例,根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月,北京二手房住宅共計簽約10801套,這是繼4月之后,北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)兩個月下滑。此外,這1萬多套的簽約量,是最近27個月的最低值。另據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示,5月單月,鏈家經(jīng)手的二手房成交量環(huán)比下降23.9%,不到3月成交量的1/6,處在2015年以來的最低點。此外,鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,客戶成交周期為52天,是2012年以來的最大值,表明客戶觀望情緒空間明顯。
據(jù)廣發(fā)證券的數(shù)據(jù),5月份43個代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%,其中19個限購城市環(huán)比和同比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走向的二手住房,回調趨勢更明顯。5月份,二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個城市,成交環(huán)比和同比分別下滑9.6%和19.8%,9個限購城市環(huán)比和同比分別下滑11.2%和27.4%,未限購城市環(huán)比也下跌0.8%。
關注低估值地產(chǎn)股
宋清輝認為,總體而言,首套房利率上調是對房地產(chǎn)投資需求的抑制,或將會對A股市場的地產(chǎn)股帶來沖擊。近期投資地產(chǎn)股具有一定的風險,其建議可以關注低估值地產(chǎn)股投資標的。
今年以來,港股市場上的內地地產(chǎn)股一路高歌猛進,漲勢如虹。中國恒大今年漲幅達到2.45倍,成為地產(chǎn)股的領頭羊,而碧桂園、融創(chuàng)中國的今年漲幅也分別達到1.22倍和1.16倍。此外,雅居樂集團、佳兆業(yè)集團、龍光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等今年的漲幅也都超過50%。據(jù)同花順統(tǒng)計,有多只內地地產(chǎn)股的股價在6月以來創(chuàng)出歷史新高。其中龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)均于昨日刷新歷史高點,中國恒大于6月7日盤中創(chuàng)出17.66港元的歷史新高,融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)則于6月6日上攀歷史高點。
相較而言,A股市場的地產(chǎn)股表現(xiàn)遜色。申萬房地產(chǎn)開發(fā)的125只股票中,僅40只今年漲幅為正,所占比例僅為32%。其中今年漲幅超過10%的有26只,其中漲幅超過50%的有5只,分別為新城控股、京漢股份、金隅股份、北辰實業(yè)和華夏幸福,除新城控股外,均為雄安新區(qū)概念股。漲幅居前的還有粵港澳大灣區(qū)概念股,包括華僑城A、招商蛇口、深物業(yè)A、格力地產(chǎn)等,今年漲幅都在10%以上,其中深物業(yè)A昨日股價創(chuàng)下歷史新高。
對于港股的內地地產(chǎn)股的映射效應能否在A股市場上顯現(xiàn),中銀國際認為,目前房地產(chǎn)成交仍然呈現(xiàn)分化格局,一二線城市在調控高壓下縮量明顯,而三線城市銷售熱度延續(xù)。港股的內地地產(chǎn)股大幅上漲由于碧桂園、恒大等布局三四線城市的內房股5月銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好,疊加南下資金帶動的中長期估值修復和短期多空博弈的效應,這與布局一二線為主,且5月銷量明顯受調控影響的A股龍頭房企有明顯區(qū)別。其認為在存量資金博弈的背景下,A股地產(chǎn)板塊在基本面周期下行時很難獲得持續(xù)的估值修復動力。在行業(yè)銷售同比高位下滑且流動性風險加劇的背景下,對板塊維持中立評級。
首創(chuàng)證券認為,近期地產(chǎn)行業(yè)的政策依然維持高壓水平,十九大之前難有實質性的放松。國土部、住建部集中換帥,新政出臺的概率大大增加,預期涉及行業(yè)基礎制度的改革。鑒于A股地產(chǎn)股的重大拐點都是政策驅動,未來板塊的不確定性依然較大。一方面建議持續(xù)關注行業(yè)龍頭,在市場集中度提升過程中預計維持超預期的銷售表現(xiàn),未來業(yè)績預期和估值水平有望繼續(xù)提升;另一方面在流動性環(huán)境和房企融資端全面收緊的大背景下,關注現(xiàn)金流較為充裕的商業(yè)地產(chǎn)運營商,在行業(yè)調整期內具有更高的自由度和投資選擇,配置型資金的青睞度預期將提升。