近一年來(lái)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化，延續(xù)多年的越調(diào)越漲怪圈有望被徹底打破。

十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這離去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展理念，已近一年。

近日，《瞭望》新聞周刊記者通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研采訪了解到，一年來(lái)，中央確定的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)取得了明顯效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化。

突出表現(xiàn)就是，房?jī)r(jià)?(南寧房?jī)r(jià)當(dāng)日?qǐng)?bào)?)漲幅得到明顯抑制，去庫(kù)存成效顯著，投機(jī)炒房空間被大幅壓縮，自住型需求穩(wěn)步釋放。尤其是隨著金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等多種手段推進(jìn)，延續(xù)多年的調(diào)控屢屢引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的怪圈有望被徹底打破。

嚴(yán)打炒房：“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)

今年以來(lái)，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過(guò)了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)接近180次。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái)，密織調(diào)控大網(wǎng)。

今年政府工作報(bào)告修改補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”這一重要內(nèi)容，樓市調(diào)控開(kāi)始升級(jí)。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級(jí)”、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。

9月份，樓市政策再度密集發(fā)布，多達(dá)45個(gè)城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，數(shù)量超過(guò)了2016年10月份。

中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告分析，相比2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，2017年出臺(tái)調(diào)控政策的城市，則從東部擴(kuò)展到了中西部，從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市。與此同時(shí)，這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

截至目前，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。多個(gè)城市通過(guò)出臺(tái)離婚一年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套算等政策，“劍指”通過(guò)“假離婚”成為“首次購(gòu)房者”的鉆政策空子行為。南京、廈門、廣州、海口等城市提出，新購(gòu)住房2年或3年內(nèi)不得再上市等政策，珠海個(gè)別地塊將“限售”延長(zhǎng)到了10年，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

今年以來(lái)，無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況都會(huì)引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)”，專家向《瞭望》新聞周刊記者表示，調(diào)控顯現(xiàn)出一種不達(dá)目的不收兵的氣勢(shì)。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)控以后，市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性的需求得到有力遏制。在70個(gè)大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)11個(gè)月回落；二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。

“本輪樓市調(diào)控拿捏精準(zhǔn)，恰到好處。”相關(guān)專家告訴本刊記者，雖然多數(shù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫、部分風(fēng)險(xiǎn)得到化解，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企土地購(gòu)置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80644億元人民幣，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1～8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快2.3個(gè)百分點(diǎn)。“這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈。”他說(shuō)。

租購(gòu)并舉：削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)

“‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’首次寫入shijiu大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問(wèn)題確立了坐標(biāo)。”

接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中，中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō)，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇。”

7月21日，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

采訪中，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如果將2002年到2016年這段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革特征歸納為“全面市場(chǎng)化，土地招拍掛，推進(jìn)金融化，房產(chǎn)投資化”，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒，租購(gòu)并舉，多主體供給，多渠道保障”。

在其看來(lái)，今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)部分大城市住房可能會(huì)形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過(guò)商品住宅解決、50%通過(guò)租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過(guò)政府保障性租賃房解決、40%通過(guò)企業(yè)市場(chǎng)租賃房解決、20%通過(guò)社會(huì)租賃房解決。在企業(yè)市場(chǎng)租賃房中，戶型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。