上市房企虧損數(shù)量增多

與知名大房企業(yè)績(jī)暴增相比，不少中小房企的日子過(guò)得比較艱難。對(duì)滬深兩市139家上市房企(以Wind行業(yè)類(lèi)為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))三季報(bào)進(jìn)行了梳理，在凈利潤(rùn)方面，最高者萬(wàn)科A(000002.SZ)為148.17億元，最低者嘉凱城(000918.SZ)為-9.88億元。

其中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)(600048.SH)凈利潤(rùn)均超過(guò)百億元；榮盛發(fā)展(002146.SZ)、雅戈?duì)?600177.SH)等26家房企凈利潤(rùn)在10億～100億元；華業(yè)資本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企凈利潤(rùn)在1億～10億元；市北高新(600604.SH)、京能置業(yè)(600791.SH)等49家房企凈利潤(rùn)在1億元以下，其中大龍地產(chǎn)(600159.SH)和津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)等19家房企為虧損狀態(tài)。

總的來(lái)看，這139家上市房企的凈利潤(rùn)之和為1054.57億元，前20家企業(yè)凈利潤(rùn)之和為734.31億元，占比69.63%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，占比14%的房企，其凈利潤(rùn)占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展也是不均衡的。

與此同時(shí)，這139家房企2016年年報(bào)顯示，榮豐控股(000668.SZ)、陽(yáng)光股份(000608.SZ)等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài)，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家，總虧損為22.70億元。

房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場(chǎng)上也得到了表現(xiàn)。以融創(chuàng)為例，年初的股價(jià)在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。

相對(duì)融創(chuàng)，碧桂園、恒大股價(jià)也都翻倍增長(zhǎng)。在A股上，萬(wàn)科也漲幅50%。而整個(gè)房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳，今年1月3日收盤(pán)2568.79點(diǎn)，截至11月14日午盤(pán)2316.98點(diǎn)，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。

業(yè)績(jī)猛增背后是負(fù)債猛增

雖然龍頭房企的業(yè)績(jī)很驚人，不過(guò)，也不能“掩飾”整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點(diǎn)的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長(zhǎng)近22個(gè)百分點(diǎn)。

在139家上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、嘉凱城、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣；萬(wàn)科A、京投發(fā)展(600683.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)80%，高于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

從負(fù)債方面來(lái)看，這139家房企的總負(fù)債為5.86萬(wàn)億元，同比增加1.28萬(wàn)億元，增幅為27.94%；每家房企平均負(fù)債421.58億元。

以萬(wàn)科為例，今年三季度負(fù)債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)猛增的背后，其負(fù)債也在猛增。

天風(fēng)證券固定收益專(zhuān)業(yè)分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對(duì)杠桿依賴(lài)性強(qiáng)，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營(yíng)下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控，無(wú)法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來(lái)的重要啟示。

孫彬彬認(rèn)為，考慮到房企特殊的經(jīng)營(yíng)情況，如預(yù)售制度、非標(biāo)融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債率并不適合評(píng)估房企真實(shí)的負(fù)債情況，更多的是使用扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率來(lái)衡量房企真實(shí)的負(fù)債壓力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格的政策調(diào)控，行業(yè)邊際成長(zhǎng)空間正在趨緩，未來(lái)行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來(lái)埋下隱患。”孫彬彬建議，對(duì)于杠桿率較高的房企，對(duì)未來(lái)資金來(lái)源和降杠桿計(jì)劃需積極關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動(dòng)性安全、資金鏈不斷裂至關(guān)重要。