上市房企虧損數(shù)量增多

與知名大房企業(yè)績暴增相比，不少中小房企的日子過得比較艱難。對滬深兩市139家上市房企(以Wind行業(yè)類為統(tǒng)計標準)三季報進行了梳理，在凈利潤方面，最高者萬科A(000002.SZ)為148.17億元，最低者嘉凱城(000918.SZ)為-9.88億元。

其中，萬科A、保利地產(chǎn)(600048.SH)凈利潤均超過百億元；榮盛發(fā)展(002146.SZ)、雅戈爾(600177.SH)等26家房企凈利潤在10億～100億元；華業(yè)資本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企凈利潤在1億～10億元；市北高新(600604.SH)、京能置業(yè)(600791.SH)等49家房企凈利潤在1億元以下，其中大龍地產(chǎn)(600159.SH)和津濱發(fā)展(000897.SZ)等19家房企為虧損狀態(tài)。

總的來看，這139家上市房企的凈利潤之和為1054.57億元，前20家企業(yè)凈利潤之和為734.31億元，占比69.63%。

業(yè)內(nèi)人士認為，占比14%的房企，其凈利潤占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展也是不均衡的。

與此同時，這139家房企2016年年報顯示，榮豐控股(000668.SZ)、陽光股份(000608.SZ)等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài)，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家，總虧損為22.70億元。

房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場上也得到了表現(xiàn)。以融創(chuàng)為例，年初的股價在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。

相對融創(chuàng)，碧桂園、恒大股價也都翻倍增長。在A股上，萬科也漲幅50%。而整個房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳，今年1月3日收盤2568.79點，截至11月14日午盤2316.98點，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。

業(yè)績猛增背后是負債猛增

雖然龍頭房企的業(yè)績很驚人，不過，也不能“掩飾”整個房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴峻現(xiàn)實。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。

在139家上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、嘉凱城、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產(chǎn)負債率分別高達94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣；萬科A、京投發(fā)展(600683.SH)、泰禾集團(000732.SZ)等29家房企的資產(chǎn)負債率也超過80%，高于整個地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率。

從負債方面來看，這139家房企的總負債為5.86萬億元，同比增加1.28萬億元，增幅為27.94%；每家房企平均負債421.58億元。

以萬科為例，今年三季度負債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬科銷售業(yè)績猛增的背后，其負債也在猛增。

天風證券固定收益專業(yè)分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因為房地產(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對杠桿依賴性強，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營下可能導致負債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴張，最終導致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

孫彬彬認為，考慮到房企特殊的經(jīng)營情況，如預售制度、非標融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負債率并不適合評估房企真實的負債情況，更多的是使用扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率和凈負債率來衡量房企真實的負債壓力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴格的政策調(diào)控，行業(yè)邊際成長空間正在趨緩，未來行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患。”孫彬彬建議，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計劃需積極關注，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關重要。