在房企多元化的嘗試中，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展最慢。

可比較的是長租公寓，2017年年中一系列的租賃政策出臺，忽如一夜東風(fēng)來，江南江北談租賃。不僅談，企業(yè)還是實(shí)干家，融資收購項(xiàng)目，萬間十萬間已不稀奇。

反觀養(yǎng)老地產(chǎn)，尤顯冷清

其實(shí)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域中展開的探索和嘗試比長租公寓早得多。機(jī)構(gòu)指出，開發(fā)商于2010年前后已進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，如萬科2010年便在北京開發(fā)幸福匯、在杭州開發(fā)隨園嘉樹;綠城在烏鎮(zhèn)開發(fā)烏鎮(zhèn)雅園，保利地產(chǎn)在北京開發(fā)安平和熹會·林語樂齡中心、在西塘開發(fā)西塘越等。

多年過去，這種探索未得到大規(guī)模的推廣。在房企每年的財(cái)務(wù)報(bào)表上，由養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入幾可忽略不計(jì)，至于利潤更是多為負(fù)數(shù)。

最新的消息傳來，是近日北京光熙康復(fù)醫(yī)院的開業(yè)。光熙康復(fù)醫(yī)院由北京控股集團(tuán)和北京萬科聯(lián)合運(yùn)營，結(jié)合坐落在同一個(gè)院子里的萬科怡園光熙門長者公寓，這被視為萬科醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目的樣本。

在南方，深業(yè)集團(tuán)于半月前發(fā)布了長租公寓的四條產(chǎn)品線，其中深業(yè)頤居則是定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前已有深業(yè)生命健康中心和深業(yè)世紀(jì)山谷適老公寓兩個(gè)項(xiàng)目。

開發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的邏輯，與進(jìn)軍教育事業(yè)、醫(yī)療事業(yè)，甚至餐飲業(yè)并無二致。利用賣房而擁有的購房者流量為入口，圍繞人的日常生活各種需求，深度挖掘生意和盈利點(diǎn)，真正從建房賣房向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

高力國際發(fā)表的一份研究報(bào)告指出，據(jù)聯(lián)合國人口署數(shù)據(jù)，中國業(yè)已進(jìn)入老齡化人口快速增長階段，截至2015年末，中國65歲及以上人口占比為9.5%，約1.32億;到2025年，中國65歲及以上人口數(shù)量將達(dá)到2億，占全國人口總數(shù)的13.5%，2050年將突破3億。

中國市場存在大量發(fā)展機(jī)遇

中國市場存在大量發(fā)展機(jī)遇，但如何精準(zhǔn)捕捉，是房企們共同面對的難題。

目前，行業(yè)中的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式分為三種：全部出售、純租賃或會員制、出售+租賃。以萬科幸福匯為例，試點(diǎn)養(yǎng)老公寓的房源僅占總房源的11%左右，這部分房源用以出租，而多數(shù)房源還是住宅銷售為主，以回籠開發(fā)資金。

而市場上有限的老年公寓收費(fèi)昂貴，月均數(shù)萬的租金，或數(shù)十萬乃至百萬計(jì)的會員準(zhǔn)入制度，好高端，更多有養(yǎng)老需求的老年人望而卻步。

除了等待高凈值的60后、70后慢慢老去成為養(yǎng)老地產(chǎn)市場的主流消費(fèi)群體，使這個(gè)行業(yè)獲得真正的發(fā)展外，是否別無他法?

在當(dāng)前政策環(huán)境下，民營企業(yè)難以找到可行的盈利模式。首先是建設(shè)用地，在中國養(yǎng)老需求集中的一線城市，地價(jià)高企，高昂的地價(jià)將轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者;而現(xiàn)行法律下，政府劃撥的用地難以作為抵押資產(chǎn)，影響后期融資。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)周期長，與長租公寓的資金模式雷同。但2017年，已有數(shù)家長租公寓運(yùn)營商/房企發(fā)行ABS、CMBS和ABN，目前養(yǎng)老地產(chǎn)資金多數(shù)來自企業(yè)自有資金或銀行貸款，融資渠道有限，亟待破題。

利字當(dāng)頭，企業(yè)的盈利需求必須得到滿足。如此背景下，房企也好，險(xiǎn)資也好，它們的養(yǎng)老業(yè)務(wù)只能瞄準(zhǔn)高端市場，而假如成本無法下降，企業(yè)難以開發(fā)出具有普適性的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。