一面是中國進入老齡化社會，存在巨大市場機遇，一面是尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，投資回報率低、周期長。在中國經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸將觸角伸向了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)實際上仍舊處于探索階段。

未來20年中國老齡人口將占比29%

人口老齡化的趨勢，令養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)群體極為廣泛。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年至2013年間，中國老齡化人口(即60及65歲以上人口)增長迅速，年均增長率為8.2%，至2013年底達到2億人，遠(yuǎn)超過同期總?cè)丝?.5%的年均增長率，老齡化人口比重達到14.9%，表明中國已進入老齡化社會。

全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

全國老齡工作委員會辦公室事業(yè)發(fā)展部周宏在商務(wù)部投資促進事務(wù)局“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沙龍”上指出了中國老齡化的形勢和特點，一是基數(shù)大，二是老齡化速度快，三是高齡失能老人多，四是農(nóng)村高齡化問題突出，五是老齡人口呈家庭空巢化，獨居現(xiàn)象突出，六是未富先老普遍存在。

同時周宏表示，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)存在六大問題。第一，高端扎堆，中端主流需求被忽視;第二，部分項目規(guī)模過大，與當(dāng)?shù)匦枨笙嚆?第三，部分項目定位不清，開發(fā)經(jīng)營面臨困境;第四，產(chǎn)業(yè)鏈缺乏銜接，彼此脫節(jié);第五，盲目照搬國外模式，不適應(yīng)國情;第六，老舊社區(qū)的老年居住環(huán)境改造責(zé)任主體不明。

也就是說，中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場僅僅處于起步階段，還處于亂象叢生的無序局面，發(fā)展相對粗放滯后。

“服務(wù)”需擺在首位

多位業(yè)內(nèi)專家和從業(yè)人員指出，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)告別高周轉(zhuǎn)、高利潤之后，進入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，首要任務(wù)是將“服務(wù)”做到位。

周宏認(rèn)為，中國的老齡事業(yè)，危在事業(yè)，機在產(chǎn)業(yè)，需做大老齡產(chǎn)業(yè)，以機解危。未來的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢從以下幾個方面體現(xiàn)，首先，大城市將迎來養(yǎng)老居住產(chǎn)品的高峰;其次，對社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求凸顯;再次，老年宜居項目類型將根據(jù)需求進一步細(xì)分;進步一來說，養(yǎng)老地產(chǎn)項目將從“求量”向“重質(zhì)”轉(zhuǎn)變;最后，住宅適老化改造需求得到重視。

國奧集團執(zhí)行副總裁張浦寧則表示，經(jīng)過一年艱難的摸索，國奧集團總結(jié)出了如下的幾個經(jīng)驗，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)走大聯(lián)盟道路，企業(yè)加強合作共享，做成一個產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個生態(tài)圈，并提出未來養(yǎng)老地產(chǎn)的三條出路:一是要走集約化發(fā)展道路，二是走標(biāo)準(zhǔn)化道路，三是走金融化道路。

在中國太陽城集團控股有限公司副總裁汪學(xué)武看來，養(yǎng)老地產(chǎn)項目必須結(jié)合不同年齡段老人的特點、家庭結(jié)構(gòu)，做好精準(zhǔn)的地位;7:3的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)模式是一條比較適宜目前實際道路;呼吁盡快出臺《養(yǎng)老法》，以改變目前缺乏人才、標(biāo)準(zhǔn)、盈利模式等困難局面;養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心要素。

日本瑞穗實業(yè)銀行車紅花認(rèn)為，養(yǎng)老不光是一個地產(chǎn)的問題，和人最基本的衣食住行、健康醫(yī)療乃至社會產(chǎn)品的方方面面有關(guān)，人性化的養(yǎng)老理念可以滲透進社會產(chǎn)品的方方面面，這一個巨大的市場。