8月的海南，下了海口美蘭國際機場，四處都是暑期出游的人群，一片熱鬧。從�？谧�高鐵到瓊海的路上，熱帶風(fēng)情美不勝收，人流卻開始慢慢減少。從瓊海高鐵站坐上出租車到市區(qū)的路上，周圍的樓盤林立，但是四周人氣卻并不旺盛。

“幾年前因為博鰲的概念瓊海開始出現(xiàn)大量新造的樓盤，價格也開始上漲，但是價格拉上來以后很多樓盤就已經(jīng)陷入滯銷了，目前銷售并不算理想。”海南我房網(wǎng)創(chuàng)始人林志標向《第一財經(jīng)日報》記者表示。  

在健康、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)不斷被資本市場熱炒的時候，包括瓊海在內(nèi)的海南很多樓盤都打著健康養(yǎng)生的概念。而這些有著健康、養(yǎng)生、醫(yī)療概念的地產(chǎn)項目通常也是針對老年人，也可以被認為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

某研究院將養(yǎng)老地產(chǎn)定義為專門為老年人養(yǎng)老需求而開發(fā)的、有針對性的地產(chǎn)產(chǎn)品，其與普通住宅主要的區(qū)別在于會側(cè)重提供醫(yī)療看護、老年活動中心等配套設(shè)施，從娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等各方面來滿足老人的需要，其中養(yǎng)護是最重要的一環(huán)。相較傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，所參與的機構(gòu)也更加專業(yè)化。

申銀萬國此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，目前有超過13家房企選擇轉(zhuǎn)型醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。包括陽光城、恒大、綠城、宜華地產(chǎn)、世榮兆業(yè)、運盛實業(yè)等都在嘗試轉(zhuǎn)型養(yǎng)老和醫(yī)療等行業(yè)。

但是這個市場目前究竟怎么樣呢?《第一財經(jīng)日報》記者近日走訪海南博鰲了解到，目前國內(nèi)的養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)還處于萌芽期，而真正具備醫(yī)療、養(yǎng)老功能的地產(chǎn)更是少之又少。  

季節(jié)性空城

坐落于博鰲濱海度假區(qū)的“佰悅灣”，主樓正面對海，4樓以上的每戶陽臺都可以看到海景，樓盤定位主要針對環(huán)境污染、霧霾、亞健康、慢性病、老齡化問題，意欲打造集旅游度假、居住、康復(fù)、養(yǎng)生、養(yǎng)老、投資為一體的國際化高端康復(fù)養(yǎng)生社區(qū)。這個社區(qū)包括商場、星級酒店、醫(yī)院等在內(nèi)的設(shè)施都由小區(qū)自主配套。

8月的一天，《第一財經(jīng)日報》記者走訪上述項目，與臨近度假區(qū)的熱鬧景象相比，該項目的售樓大廳，除了記者本人以外沒有看到任何客戶。  

“我們下了班就去樓盤配套的游泳池游泳，現(xiàn)在還沒有業(yè)主，看房的人也不多。”銷售人員小劉(化名)告訴本報記者。  

記者進入小區(qū)看到，里面的設(shè)施非常新，雖然是下午但是很安靜，除了高樓傳來的裝修聲以外，幾乎沒有任何雜音，也并沒有看到任何業(yè)主或是其他的看房人員。  

與多數(shù)的旅游地產(chǎn)類似，佰悅灣主推“溫德姆托管模式”的物業(yè)管理方式，主要的選擇模式分為兩種。第一種是每年自住14天，其他的交給樓盤物業(yè)作酒店式公寓出租管理，利潤六四開(業(yè)主占60%，物業(yè)占40%);另一種是自住140天，其余200多天交給物業(yè)打理，利潤同樣也是六四開，不同的是后者的水電煤物業(yè)費需要業(yè)主另外支付。

“目前這里的客人來自北上廣的比較多，現(xiàn)在我們的售價是每平方均價一萬四，付全款還可以享受額外的九折優(yōu)惠。”售樓處人員小劉一邊向本報記者介紹，一邊迫不及待的帶領(lǐng)記者去感受可以眺望海景的樣板房。  

在四樓的樣板房內(nèi)記者看到，從廚房到臥室的裝修都并不遜色于海南當(dāng)?shù)氐男羌壘频辏宏柵_上可以看到不遠處的海灘，以及正在建設(shè)的人工島嶼。

“在家里的陽臺上你就能看日出，而且這里所有的家具，包括床、廚房用品甚至陽臺上的躺椅都包括在房價內(nèi)，您不需要再額外添置任何東西。”小劉向本報記者介紹，“這樣的一套住宅只需70萬不到，如果您采用 第一種方案，每年可以免費住14天，除此之外每年還可以享受房屋出租的收益。”

盡管該項目的地理位置、配套、裝修等都算不錯，但是售樓人員卻告知記者，該樓盤的銷售量卻并未超過50%。林志標仍表示，這個項目的銷量在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)屬于非常好的。  

“目前瓊海一直存在季節(jié)性空城情況，在每年的冬天幾乎很多樓盤都全部滿員，很多客戶都會全家像候鳥一樣來海南“過冬”，而到了夏天這里就幾乎走空了。這里的市場還是不如人意，很多樓盤存在一定的滯銷。”林志標告知記者，“所以很多人不敢在這里投資買房，因為買了之后很難脫手，除非你是真的打算自住，前幾年好一些，這幾年博鰲的房子越來越難賣。”