租購(gòu)并舉再進(jìn)一步

政府不再壟斷住房用地，除了可以盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也是一個(gè)可以提供住宅用地的供應(yīng)渠道。

去年8月底，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道;有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

“鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。”分析師稱。

他表示，目前租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請(qǐng)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)申請(qǐng)獲得了國(guó)土部批準(zhǔn)。

從2011年起，北京先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。

國(guó)土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點(diǎn)城市，幾年來(lái)試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對(duì)盤(pán)活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計(jì)劃，從2017年起的5年里，將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。

截至2017年12月底，北京市實(shí)現(xiàn)集體地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。

分析師認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，“政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需矛盾的作用。”

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題?

此前，一位地方國(guó)土局局長(zhǎng)就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，差在哪里?就是差在一個(gè)是短期租賃合同，一個(gè)是長(zhǎng)期租賃合同。如果租房合同超過(guò)20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣(mài)房，與小產(chǎn)權(quán)房無(wú)異。

國(guó)土部和住建部在確定13個(gè)試點(diǎn)城市時(shí)曾強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。