租購并舉再進一步

政府不再壟斷住房用地，除了可以盤活非房地產企業(yè)自有土地，農村集體經營性建設用地也是一個可以提供住宅用地的供應渠道。

去年8月底，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土部會同住建部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道;有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

“鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。”分析師稱。

他表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市，早在2011年，北京就已經向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批準。

從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

國土部土地利用司有關負責人曾表示，北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩(wěn)定收益，有獲得感。

北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計劃，從2017年起的5年里，將供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房。

截至2017年12月底，北京市實現集體地租賃住房用地供應203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應任務。

分析師認為，中央經濟工作會議提及的建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，“政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需矛盾的作用。”

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產權房問題?

此前，一位地方國土局局長就曾坦言，集體土地建租賃房與小產權房有差別，差在哪里?就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異。

國土部和住建部在確定13個試點城市時曾強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。