樓市供應格局巨變:政府將不再壟斷住宅用地供應(2)
作者:未知 來源:第一財經 更新時間:2018年01月16日 【字體:大 中 小】
租購并舉再進一步
政府不再壟斷住房用地,除了可以盤活非房地產企業(yè)自有土地,農村集體經營性建設用地也是一個可以提供住宅用地的供應渠道。
去年8月底,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,國土部會同住建部根據地方自愿,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
兩部委稱,此舉還將有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經濟組織和農民增收渠道;有助于豐富農村土地管理實踐,促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快城鎮(zhèn)化進程。
“鼓勵集體用地建設租賃房,有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性,13個城市基本都屬于一二線城市,這些城市國有土地相對緊張,而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地,如果部分進入租賃市場有利于房源供應,也有利于城中村改造。”分析師稱。
他表示,目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊,開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低,大部分年收益只有1%~2%,這種情況下集體用地因為土地價格相對較低,集體用地建設的租賃房,在租金市場化的情況下,可以達到年投資回報率5%以上,對于集體產權擁有者來說,可以獲得穩(wěn)定回報。
利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市,早在2011年,北京就已經向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房。此后,京滬兩地集體土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批準。
從2011年起,北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點,建設租賃住房1.28萬套。
國土部土地利用司有關負責人曾表示,北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點城市,幾年來試點項目運行取得了良好的效果,一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環(huán)境等方面,發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道,農民獲得長遠穩(wěn)定收益,有獲得感。
北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計劃,從2017年起的5年里,將供應1000公頃集體土地,用于建設租賃住房。
截至2017年12月底,北京市實現集體地租賃住房用地供應203.9公頃,完成率102%,超額完成2017年度供應任務。
分析師認為,中央經濟工作會議提及的建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,多主體供應房源,必然需要多主體供應土地,“政府不再壟斷住房土地供應,對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大,對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需矛盾的作用。”
在集體土地上建租賃房,業(yè)界一度有疑慮,此舉是否會造成新的小產權房問題?
此前,一位地方國土局局長就曾坦言,集體土地建租賃房與小產權房有差別,差在哪里?就是差在一個是短期租賃合同,一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年,實際上就成了變相賣房,與小產權房無異。
國土部和住建部在確定13個試點城市時曾強調,集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。