樓市供應(yīng)格局巨變:政府將不再壟斷住宅用地供應(yīng)(2)
作者:未知 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng) 更新時(shí)間:2018年01月16日 【字體:大 中 小】
租購(gòu)并舉再進(jìn)一步
政府不再壟斷住房用地,除了可以盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也是一個(gè)可以提供住宅用地的供應(yīng)渠道。
去年8月底,為增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,國(guó)土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿,確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
兩部委稱,此舉還將有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道;有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐,促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
“鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房,有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性,13個(gè)城市基本都屬于一二線城市,這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張,而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地,如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng),也有利于城中村改造。”分析師稱。
他表示,目前租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過(guò)低,大部分年收益只有1%~2%,這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低,集體用地建設(shè)的租賃房,在租金市場(chǎng)化的情況下,可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上,對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō),可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。
利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市,早在2011年,北京就已經(jīng)向中央部委申請(qǐng)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后,京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)申請(qǐng)獲得了國(guó)土部批準(zhǔn)。
從2011年起,北京先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn),建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。
國(guó)土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點(diǎn)城市,幾年來(lái)試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果,一是增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對(duì)盤(pán)活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面,發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益,有獲得感。
北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計(jì)劃,從2017年起的5年里,將供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)租賃住房。
截至2017年12月底,北京市實(shí)現(xiàn)集體地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃,完成率102%,超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。
分析師認(rèn)為,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度,多主體供應(yīng)房源,必然需要多主體供應(yīng)土地,“政府不再壟斷住房土地供應(yīng),對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大,對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需矛盾的作用。”
在集體土地上建租賃房,業(yè)界一度有疑慮,此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題?
此前,一位地方國(guó)土局局長(zhǎng)就曾坦言,集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別,差在哪里?就是差在一個(gè)是短期租賃合同,一個(gè)是長(zhǎng)期租賃合同。如果租房合同超過(guò)20年甚至30年,實(shí)際上就成了變相賣(mài)房,與小產(chǎn)權(quán)房無(wú)異。
國(guó)土部和住建部在確定13個(gè)試點(diǎn)城市時(shí)曾強(qiáng)調(diào),集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。
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