和訊房產(chǎn)消息 這個(gè)時(shí)代已經(jīng)在思考：如何讓產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展更加平衡，以及人和人之間的懸殊不那么大。

黨的報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，在這個(gè)大基調(diào)下，在12月8日召開的中共中央會(huì)議上，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”被列為明年的重點(diǎn)工作。

那么，中國(guó)的住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)究竟是怎樣的一個(gè)存在？是中國(guó)“特色”房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，還是會(huì)給市場(chǎng)更多的自由？答案唯有在實(shí)踐中找尋，在此大背景下，和訊房產(chǎn)年底特刊就“共有產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行專題報(bào)道，共有產(chǎn)權(quán)是住房制度的進(jìn)一步完善，當(dāng)下的大環(huán)境也更加需要共有產(chǎn)權(quán)的普及。對(duì)于個(gè)人、開發(fā)商、政府，共有產(chǎn)權(quán)的“激辯”是什么？

政府：有用VS無(wú)用

“從目前的制度設(shè)計(jì)來(lái)看，北京（樓盤）的共有產(chǎn)權(quán)房在某種程度實(shí)現(xiàn)了“房住不炒”的調(diào)控目的，共有產(chǎn)權(quán)房只具備一個(gè)居住的屬性和功能，不具備任何與投資相關(guān)的資產(chǎn)增值、變現(xiàn)、流通這類能力。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)和訊房產(chǎn)表示。

共有產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)探索加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的內(nèi)容之一，從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展大背景看，共有產(chǎn)權(quán)房是住房制度的完善，但是，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)意味著什么？

此前，在和訊網(wǎng)第十五屆財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第八屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上，財(cái)經(jīng)評(píng)論員、原華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)提出，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制是目前亟待解決的問(wèn)題。任志強(qiáng)提出“土地制度”和“戶籍制度”，前者涉及地價(jià)問(wèn)題，后者涉及一線城市資源、人口過(guò)于集中的問(wèn)題，均處于暫時(shí)無(wú)法破題的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，政策吸取了過(guò)去保障房，及自住房政策的一些問(wèn)題，共有產(chǎn)權(quán)房是北京對(duì)自住房概念的升級(jí)，吸取了自住房的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避了一些缺點(diǎn)。從產(chǎn)權(quán)意義上保護(hù)了保障房人群的資產(chǎn)升值權(quán)，體系內(nèi)流轉(zhuǎn)又可以做到避免過(guò)度福利化。

住建部政策研究中心主任秦虹近期撰文稱，目前房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市都是人口增長(zhǎng)規(guī)模較快的城市，都應(yīng)加大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)規(guī)模。既可切實(shí)滿足首次置業(yè)而購(gòu)房支付能力不足家庭的住房需求，又可防止政策尋租、平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定住房建設(shè)發(fā)展。

開發(fā)商：做VS不做

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)生著變化，開發(fā)商的日子變的艱難。共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目本就是民生型的項(xiàng)目，開發(fā)商很難從其中獲取相對(duì)高的利潤(rùn)。這就面臨一個(gè)問(wèn)題，在開發(fā)商對(duì)共有產(chǎn)權(quán)用地普遍熱情不高的情況下，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目由誰(shuí)來(lái)做？開發(fā)商將獲得什么？

北京市規(guī)劃國(guó)土委信息顯示，在過(guò)去的2017年，北京市共推出共有產(chǎn)權(quán)用地38宗，用地面積約207公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬(wàn)平方米，是往年自住房供地可建設(shè)規(guī)模的3倍。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1月4日-2月2日不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，北京將成交26宗土地，其中23宗為住宅用地，且共有產(chǎn)權(quán)供應(yīng)比例明顯增加。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目共40個(gè)，提供房源約4.1萬(wàn)套。

郭毅坦言，對(duì)于這種民生型的項(xiàng)目，也是限制了銷售金額，本著企業(yè)社會(huì)責(zé)任做的地產(chǎn)，沒(méi)有太高的利潤(rùn)空間。

2017年是土地供應(yīng)大年，從土拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，開發(fā)商對(duì)共有產(chǎn)權(quán)用地的熱情并不高，甚至遇冷。央企、國(guó)企肩負(fù)著企業(yè)責(zé)任，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目相對(duì)熱情，另外，需要注意的是，一線城市的部分共有產(chǎn)權(quán)住房是和商業(yè)地產(chǎn)一起出讓的，所以開發(fā)商也不得不“順便”拿下共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在此前政府力推的自住型商品房，國(guó)企受政策引導(dǎo)成為開發(fā)主力。截至2017年9月，在 所有入市項(xiàng)目中，中鐵建、首創(chuàng)置業(yè)兩大國(guó)企分別開發(fā) 6 個(gè)項(xiàng)目，首 開、恒大集團(tuán)分別開發(fā) 5 個(gè)項(xiàng)目，住總、金隅分別開發(fā) 4 個(gè)項(xiàng)目，北京城建(600266,股吧)開發(fā) 3 個(gè)項(xiàng)目。

郭毅還表示，如果一家開發(fā)商有進(jìn)入某座城市的計(jì)劃，但是其他項(xiàng)目不是太好進(jìn)入，會(huì)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目進(jìn)入。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，未來(lái)依然是開發(fā)商會(huì)領(lǐng)頭去做，關(guān)鍵就是在資金平衡上要做足文章。比如說(shuō)可以降低營(yíng)銷成本等，畢竟此類物業(yè)認(rèn)購(gòu)的積極性會(huì)比較高，房企在營(yíng)銷成本方面可以做積極的降低。”

個(gè)人：買VS賣

【特刊·共有產(chǎn)權(quán)之辯】共有產(chǎn)權(quán)對(duì)“你”是怎樣的存在？

談到“共有產(chǎn)權(quán)房”，多數(shù)人的第一反應(yīng)是“我有購(gòu)買資格嗎？”通常，答案會(huì)讓大多數(shù)人失望而歸。一部分具備資格的購(gòu)房者，

共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房者按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其所持有部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”，讓渡給首次購(gòu)房者，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，支持手頭有一定存款、但又購(gòu)買不起普通商品房的夾心層家庭購(gòu)房。

北京規(guī)定，申請(qǐng)家庭應(yīng)符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員在北京均無(wú)住房，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。此外，北京市還要求對(duì)“新北京人”分配比例不低于 30%，首次從房源層面保障“新北京人”購(gòu)房需求，與過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商 品房相比，“新北京人”購(gòu)房安居可能性增加。

共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步完善退出機(jī)制，可租可售，引導(dǎo)其流向真正剛需人群。退出機(jī)制引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群。共有產(chǎn)權(quán)房退出時(shí)規(guī)定租賃對(duì)象和轉(zhuǎn)讓對(duì)象均須為保障性住房備案家庭，再購(gòu)房群體依然是共有產(chǎn)權(quán)房群體。

也就是說(shuō)，如果消費(fèi)者是出于投資屬性需求進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，那多是“竹籃打水”了。郭毅對(duì)和訊房產(chǎn)表示，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房帶有住房保障的房子，如果是要基本的居住需求，滿足要求可以申請(qǐng)，但是如果是出于“投機(jī)性需求”或者以后有居住升級(jí)的需求，是不太適合購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房的，它并不具備隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增值的屬性。