和訊房產(chǎn)消息 這個時代已經(jīng)在思考：如何讓產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展更加平衡，以及人和人之間的懸殊不那么大。

黨的報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，在這個大基調(diào)下，在12月8日召開的中共中央會議上，“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”被列為明年的重點工作。

那么，中國的住房制度改革和長效機制建設(shè)究竟是怎樣的一個存在？是中國“特色”房地產(chǎn)的進一步發(fā)展，還是會給市場更多的自由？答案唯有在實踐中找尋，在此大背景下，和訊房產(chǎn)年底特刊就“共有產(chǎn)權(quán)”進行專題報道，共有產(chǎn)權(quán)是住房制度的進一步完善，當(dāng)下的大環(huán)境也更加需要共有產(chǎn)權(quán)的普及。對于個人、開發(fā)商、政府，共有產(chǎn)權(quán)的“激辯”是什么？

政府：有用VS無用

“從目前的制度設(shè)計來看，北京（樓盤）的共有產(chǎn)權(quán)房在某種程度實現(xiàn)了“房住不炒”的調(diào)控目的，共有產(chǎn)權(quán)房只具備一個居住的屬性和功能，不具備任何與投資相關(guān)的資產(chǎn)增值、變現(xiàn)、流通這類能力。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對和訊房產(chǎn)表示。

共有產(chǎn)權(quán)房是我國探索加快住房制度改革和長效機制建設(shè)的內(nèi)容之一，從目前的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展大背景看，共有產(chǎn)權(quán)房是住房制度的完善，但是，共有產(chǎn)權(quán)房對長效機制建設(shè)意味著什么？

此前，在和訊網(wǎng)第十五屆財經(jīng)風(fēng)云榜第八屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會上，財經(jīng)評論員、原華遠地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強提出，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)的長效發(fā)展機制是目前亟待解決的問題。任志強提出“土地制度”和“戶籍制度”，前者涉及地價問題，后者涉及一線城市資源、人口過于集中的問題，均處于暫時無法破題的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，政策吸取了過去保障房，及自住房政策的一些問題，共有產(chǎn)權(quán)房是北京對自住房概念的升級，吸取了自住房的優(yōu)點，規(guī)避了一些缺點。從產(chǎn)權(quán)意義上保護了保障房人群的資產(chǎn)升值權(quán)，體系內(nèi)流轉(zhuǎn)又可以做到避免過度福利化。

住建部政策研究中心主任秦虹近期撰文稱，目前房價上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規(guī)模較快的城市，都應(yīng)加大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)規(guī)模。既可切實滿足首次置業(yè)而購房支付能力不足家庭的住房需求，又可防止政策尋租、平抑房價、穩(wěn)定住房建設(shè)發(fā)展。

開發(fā)商：做VS不做

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)生著變化，開發(fā)商的日子變的艱難。共有產(chǎn)權(quán)項目本就是民生型的項目，開發(fā)商很難從其中獲取相對高的利潤。這就面臨一個問題，在開發(fā)商對共有產(chǎn)權(quán)用地普遍熱情不高的情況下，共有產(chǎn)權(quán)項目由誰來做？開發(fā)商將獲得什么？

北京市規(guī)劃國土委信息顯示，在過去的2017年，北京市共推出共有產(chǎn)權(quán)用地38宗，用地面積約207公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米，是往年自住房供地可建設(shè)規(guī)模的3倍。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，1月4日-2月2日不到一個月時間內(nèi)，北京將成交26宗土地，其中23宗為住宅用地，且共有產(chǎn)權(quán)供應(yīng)比例明顯增加。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權(quán)房項目共40個，提供房源約4.1萬套。

郭毅坦言，對于這種民生型的項目，也是限制了銷售金額，本著企業(yè)社會責(zé)任做的地產(chǎn)，沒有太高的利潤空間。

2017年是土地供應(yīng)大年，從土拍現(xiàn)場來看，開發(fā)商對共有產(chǎn)權(quán)用地的熱情并不高，甚至遇冷。央企、國企肩負著企業(yè)責(zé)任，對共有產(chǎn)權(quán)項目相對熱情，另外，需要注意的是，一線城市的部分共有產(chǎn)權(quán)住房是和商業(yè)地產(chǎn)一起出讓的，所以開發(fā)商也不得不“順便”拿下共有產(chǎn)權(quán)項目。

據(jù)統(tǒng)計，在此前政府力推的自住型商品房，國企受政策引導(dǎo)成為開發(fā)主力。截至2017年9月，在 所有入市項目中，中鐵建、首創(chuàng)置業(yè)兩大國企分別開發(fā) 6 個項目，首 開、恒大集團分別開發(fā) 5 個項目，住總、金隅分別開發(fā) 4 個項目，北京城建(600266,股吧)開發(fā) 3 個項目。

郭毅還表示，如果一家開發(fā)商有進入某座城市的計劃，但是其他項目不是太好進入，會通過共有產(chǎn)權(quán)項目進入。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“對于共有產(chǎn)權(quán)項目來說，未來依然是開發(fā)商會領(lǐng)頭去做，關(guān)鍵就是在資金平衡上要做足文章。比如說可以降低營銷成本等，畢竟此類物業(yè)認購的積極性會比較高，房企在營銷成本方面可以做積極的降低。”

個人：買VS賣

【特刊·共有產(chǎn)權(quán)之辯】共有產(chǎn)權(quán)對“你”是怎樣的存在？

談到“共有產(chǎn)權(quán)房”，多數(shù)人的第一反應(yīng)是“我有購買資格嗎？”通常，答案會讓大多數(shù)人失望而歸。一部分具備資格的購房者，

共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過實行政府與購房者按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其所持有部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”，讓渡給首次購房者，進一步降低房屋出售價格，支持手頭有一定存款、但又購買不起普通商品房的夾心層家庭購房。

北京規(guī)定，申請家庭應(yīng)符合北京住房限購條件且家庭成員在北京均無住房，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。此外，北京市還要求對“新北京人”分配比例不低于 30%，首次從房源層面保障“新北京人”購房需求，與過去的經(jīng)濟適用房、自住型商 品房相比，“新北京人”購房安居可能性增加。

共有產(chǎn)權(quán)房進一步完善退出機制，可租可售，引導(dǎo)其流向真正剛需人群。退出機制引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群。共有產(chǎn)權(quán)房退出時規(guī)定租賃對象和轉(zhuǎn)讓對象均須為保障性住房備案家庭，再購房群體依然是共有產(chǎn)權(quán)房群體。

也就是說，如果消費者是出于投資屬性需求進入共有產(chǎn)權(quán)市場，那多是“竹籃打水”了。郭毅對和訊房產(chǎn)表示，購買共有產(chǎn)權(quán)住房帶有住房保障的房子，如果是要基本的居住需求，滿足要求可以申請，但是如果是出于“投機性需求”或者以后有居住升級的需求，是不太適合購買共有產(chǎn)權(quán)房的，它并不具備隨著經(jīng)濟發(fā)展而增值的屬性。