《報(bào)告》定調(diào)差別化調(diào)控加速

盡管去年年底以來部分城市逐漸探索分類調(diào)控的措施，不過在總基調(diào)尚未出臺(tái)前，這種“摸著石頭過河”的嘗試也曾一度被解讀為樓市松綁的跡象。

從彼時(shí)觀點(diǎn)來看，一方認(rèn)為定向調(diào)控是為人才松綁房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但所謂的人才定義較為寬泛，具有基數(shù)比較大的群體，因此，可以理解為部分程度上為樓市調(diào)控政策松綁；另一派則認(rèn)為，這是針對(duì)人才的定向政策，也是落實(shí)中央有關(guān)分類調(diào)控的精神，不能理解為具有普遍性意義的樓市松綁。

現(xiàn)在從今年《政府工作報(bào)告》來看，再提“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，也意味分類調(diào)控并沒有突破嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策“紅線”。

3月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在兩會(huì)部長(zhǎng)通道上更是明確表示，“下一步將深入貫徹落實(shí)十九大精神，堅(jiān)持‘房子是用來住的，不是用來炒的’，加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，進(jìn)一步夯實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立多主體供給和多渠道保障，堅(jiān)持租購(gòu)并舉的住房制度。”

大連的差別化調(diào)控政策在兩會(huì)之后率先出爐，緊隨其后包括上海、滄州、淄博等地政策也陸續(xù)出臺(tái)。

其中大連根據(jù)本身實(shí)際情況，將熱點(diǎn)片區(qū)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域，實(shí)行住房限制性政策。

在上海，針對(duì)居民過高的購(gòu)房杠桿問題，從4月1日起，各大銀行將調(diào)高房貸利率，最低優(yōu)惠從9折調(diào)整到9.5折。目前，上海市面上首套房貸利率最低是9折，不過，從4月1日起，各大行將調(diào)整房貸利率，最低9.5折。

作為三四線城市代表，阜陽(yáng)市阜南縣則由縣人民銀行牽頭協(xié)調(diào)各家商業(yè)銀行，依據(jù)有關(guān)金融信貸政策，制定相應(yīng)措施，對(duì)購(gòu)買第二套、第三套住房的家庭，加強(qiáng)購(gòu)房信貸管控力度，以扶持剛性購(gòu)房需求，限制投資、投機(jī)性購(gòu)房。

地產(chǎn)商，你的應(yīng)變力行么

短期，各地試探性進(jìn)行改革。長(zhǎng)期，因地制宜政策深度推進(jìn)，對(duì)城市執(zhí)政者的能力提出要求，對(duì)房企的理解能力與改變力也提出要求。

尤其是在各地調(diào)控手段中處于核心的融資管控方面，由于從根本上限制了流向房企的現(xiàn)金規(guī)模，這對(duì)以資金支撐的開發(fā)銷售滾動(dòng)模式提出了挑戰(zhàn)。

今年以來，銀監(jiān)部門針對(duì)違規(guī)輸血樓市已經(jīng)給商業(yè)銀行開出10張罰單。1月9日，中信銀行廈門分行因部分個(gè)人貸款資金違規(guī)挪用并流入房地產(chǎn)市場(chǎng)被罰款25萬元；1月23日，北京銀行上海分行因某同業(yè)投資資金投向項(xiàng)目資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等原因被要求責(zé)令改正，并處罰款50萬元。

房企資金面也在收緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長(zhǎng)4.8%，增速比去年全年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。

一些企業(yè)想出了應(yīng)變工具，試圖任命具有金融專業(yè)背景的高管來拓寬融資渠道。

3月21日，佳兆業(yè)集團(tuán)公告重要人事變動(dòng)，張建軍獲委任為公司執(zhí)行董事及副主席，自2018年3月20日起生效。加入佳兆業(yè)前，張建軍在銀行系統(tǒng)任職逾20年，曾擔(dān)任中國(guó)人民銀行深圳市中心支行行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局深圳分局局長(zhǎng)，亦有在企業(yè)擔(dān)任專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的履歷。

此外，萬科今年升任具有建行背景的祝九勝為集團(tuán)總裁；而恒大集團(tuán)也不惜千萬年薪攬得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、曾在國(guó)研中心工作過的任澤平為研究院院長(zhǎng)。

在住宅領(lǐng)域的調(diào)控高壓繼續(xù)堅(jiān)持的另一邊，租賃、共有產(chǎn)權(quán)、集體土地入市等長(zhǎng)效機(jī)制也在漸進(jìn)跟進(jìn)，這既是貫徹“房住不炒”，也是削弱住房投資屬性，讓溢價(jià)慢慢損耗和樓市溫和回調(diào)。

2015年首次提出建立購(gòu)租并舉的住房制度以來，租賃住房市場(chǎng)每一步發(fā)展都受到極大關(guān)注。尤其是2017年，關(guān)于住宅租賃市場(chǎng)的利好消息不斷，一系列政府與市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)推動(dòng)了住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入大幅提速的快車道。

但是同時(shí)，開辟租賃業(yè)務(wù)意味著更大的先期投入和更慢的資金回報(bào)，這依然考驗(yàn)的是房企的金融能力。