4月整體供求、出讓金和成交溢價(jià)率下行

房企拿地?zé)崆榻禍?盈利空間持續(xù)受限

房企拿地?zé)崆榻禍?盈利空間持續(xù)受限-中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

繪圖：楊佳

某研究中心日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示，4月份全國(guó)50大城市土地收入2842.2億元。1—4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億元。報(bào)告分析稱(chēng)，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行。

無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)指數(shù)研究院最近也發(fā)布了4月月度數(shù)據(jù)。2018年4月，全國(guó)300個(gè)城市土地成交量環(huán)比下降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。值得注意的是，成交樓面均價(jià)環(huán)比增加19％，同比減少9％；其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)環(huán)比增加20％，同比減少11％。

業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，從前四個(gè)月的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)保持低位運(yùn)行。在房地產(chǎn)持續(xù)嚴(yán)控政策影響下，企業(yè)拿地?zé)崆橛兴�降溫�?/p>

重點(diǎn)城市高溢價(jià)拿地

得到抑制

中國(guó)指數(shù)研究院提供給南方日?qǐng)?bào)的4月數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2043宗，環(huán)比減少6％，同比增加19％；推出土地面積9399萬(wàn)平方米，環(huán)比減少7％，同比增加33％。

從市場(chǎng)交易的總體情況來(lái)看，整體土地成交量環(huán)比降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。出讓金方面，環(huán)比縮水近兩成，較去年同期上漲逾一成。整體均價(jià)則環(huán)比走高，同比下滑近一成，宅地均價(jià)環(huán)比增逾兩成。值得注意的是，平均溢價(jià)率環(huán)比持平，各線(xiàn)城市溢價(jià)同比均降，宅地溢價(jià)率同比下降25個(gè)百分點(diǎn)。這印證了某研究中心同期發(fā)布的全國(guó)50大城市“大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行”的結(jié)論。

從城市分類(lèi)來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院專(zhuān)家分析認(rèn)為，一線(xiàn)城市供地節(jié)奏放緩，成交量及均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)，出讓金環(huán)比增幅明顯。二線(xiàn)城市供求環(huán)比下行，均價(jià)及出讓金環(huán)比走高。三、四線(xiàn)城市土地供應(yīng)量較上月小幅走低，成交量同環(huán)比下滑，收金環(huán)比縮水四成。

數(shù)據(jù)還顯示，2018年1—4月，全國(guó)300城市土地出讓金總額為12591億元，同比增加約33％。4月成交量除一線(xiàn)城市增加外，其余各線(xiàn)均有所降低。月度出讓金下滑近兩成，在前四個(gè)月總額中占比為21％。“在北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、重慶、天津、南京、武漢10座重點(diǎn)城市當(dāng)中，4月宅地整體供求是呈現(xiàn)環(huán)比均降趨勢(shì)的。”中國(guó)指數(shù)研究院研究專(zhuān)家指出，10座重點(diǎn)城市宅地整體平均溢價(jià)環(huán)比下降逾4個(gè)百分點(diǎn)。“隨著重點(diǎn)城市深化落實(shí)土拍調(diào)控政策，高溢價(jià)拿地現(xiàn)象得到抑制。”

多重因素影響下

房企盈利空間受限

前4個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資熱點(diǎn)變化中也有所反映。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的1—4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，2018年1—4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢(shì)頭猛進(jìn)。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其后；保利以506億元躍居第三位，土地市場(chǎng)發(fā)力顯著。TOP10房企1—4月拿地總額3514億元，占TOP50企業(yè)的50.7%，較1—3月占比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。

中國(guó)指數(shù)研究院專(zhuān)家分析，品牌房企資源集聚效應(yīng)日益加強(qiáng)，拿地規(guī)模分化不斷加劇。1—4月，拿地總額前25位房企拿地總金額已是26—50位房企拿地總金額近4倍，比1—3月提升近一成，拿地規(guī)模分化不斷加劇。而從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，中西部成為開(kāi)放新高地。從城市群拿地企業(yè)來(lái)看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。一、二線(xiàn)城市仍為房企投資拿地的重心，三、四線(xiàn)重點(diǎn)城市持續(xù)火熱。

值得注意的是，4月份入榜住宅用地成交總價(jià)排行榜的地塊，也主要位于一、二線(xiàn)核心城市。入榜地塊中，杭州入榜2宗地塊，累計(jì)成交總額為68億元，占2018年4月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10總額的20%；其余TOP10城市均入榜一塊，其中廣州增城區(qū)地塊以總價(jià)50億元占據(jù)榜首，規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米。

克而瑞地產(chǎn)研究專(zhuān)家分析稱(chēng)，2018年以來(lái)，一、二線(xiàn)城市地價(jià)保持未有下調(diào)，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。而中指院的研究報(bào)告亦指出，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、竟自持、競(jìng)配建已成為當(dāng)前主流，成交總價(jià)最高的10宗地塊中，6宗帶有限地價(jià)政策，以及不同的竟自持、競(jìng)配建、限房?jī)r(jià)、搖號(hào)等政策。