將帶來多重正面效應

采訪中，多位相關(guān)研究者以及業(yè)內(nèi)人士的共識是，推進房地產(chǎn)稅改革，將有助于“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，抑制炒房投機行為，調(diào)節(jié)收入促進社會公平。同時，對于實現(xiàn)租購并舉的重大改革也將起到直接促進作用。

一是房地產(chǎn)稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。

住建部原副部長仇保興認為，房地產(chǎn)稅“擠泡沫”最快捷、最安全，打擊的不是剛需，而是投機和過度投資。與此同時，我國城市房產(chǎn)空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存，會造成社會財富浪費。房地產(chǎn)稅可以專項精準打擊投機、囤房的投機者。

二是房地產(chǎn)稅將使市場更加平穩(wěn)。

財政部原財科所所長賈康表示，房地產(chǎn)稅是長效機制，將使得房地產(chǎn)交易更理性、更穩(wěn)定。“不是說這一個稅種會使房地產(chǎn)價格降低，而是房地產(chǎn)稅推出一段時間后，會表現(xiàn)為大家調(diào)整自己的預期，經(jīng)濟行為更理性、市場更平穩(wěn)。”

三是房地產(chǎn)稅是替代土地財政的重要手段。

“用房地產(chǎn)稅代替土地財政，可以幫助地方政府平穩(wěn)擺脫對土地財政的依賴。”我愛我家房產(chǎn)公司副總裁胡景暉為《瞭望》新聞周刊記者舉例某直轄市說：該市有800萬套已經(jīng)發(fā)證住宅，假如只對其中400萬套征稅，以500萬元每套的市場評估價計算，哪怕明顯低于國外的1%稅率標準，一年也可以收取2000億元稅收。與此同時，交易環(huán)節(jié)稅收將大幅減免，市場流通大增，將促進大量交易行為，實際交易稅收總量反而可能會增長。兩者相加，完全可以替代土地財政。

四是房地產(chǎn)稅有助于形成“租購并舉”新格局。

365地產(chǎn)家居網(wǎng)總經(jīng)理胡光輝為本刊記者分析，房地產(chǎn)稅開征有助于調(diào)節(jié)市場預期，減少年輕人因為擔心房價暴漲而大量提前購房的行為，形成市場購買力合理釋放、房價平穩(wěn)的良性循環(huán)。“年輕人租房將更加普遍，形成穩(wěn)定的長租市場。”

五是可以理順完善我國產(chǎn)權(quán)保護法律體系。

采訪中，中國社科院經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜說，依據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)條例，公民購買房產(chǎn)就有了由房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的財產(chǎn)，以兩權(quán)為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權(quán)，都可從土地增值中獲得資產(chǎn)增值收益。這些都是私人財產(chǎn)的基本特征，將進一步強化房地產(chǎn)私人財產(chǎn)的屬性，也是開征房地產(chǎn)稅的合理依據(jù)。

合理整合現(xiàn)有涉房稅收

調(diào)研中，《瞭望》新聞周刊記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅盡管有多種好處，但在我國現(xiàn)實國情下，如何做到制度設計于法有據(jù)、整合稅費合情合理，依然有許多值得研究之處。業(yè)內(nèi)專家認為，目前，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)需要繳納20多種稅費，購房者需要繳納10多種稅費，其中許多稅費與國外房地產(chǎn)稅征收名目相同。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中，需要繳納10多種稅：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅、耕地占用稅等。其中，主要是5.5％的營業(yè)稅、25％的所得稅和土地增值稅。

此外，還征收了與城市建設相關(guān)多種稅費。比如，市政費、電力設施費、天然氣管道費、通信設備費、自來水管道費、教育設施建設費、園林綠化費、地下管網(wǎng)建設費、人防設施建設費、海綿城市建設費等。“我國征收的這些稅費，在國外有好幾種已經(jīng)包含在房產(chǎn)稅當中。”胡光輝表示。

在購買住房的交易和持有環(huán)節(jié)，也要繳納多種稅費。比如，契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、物業(yè)維修基金、有線電視初裝費、天然氣安裝費、暖氣初裝費、印花稅、登記抵押費、公攤費、物業(yè)費等。二手房交易中，購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營業(yè)稅，還要按成交價格減去房屋原值和相關(guān)稅費后的余額，繳納20%的個人所得稅、2.4%的中介服務費。對于非唯一住房，需要繳納1%的個稅和1%——3%的契稅，即便是“滿五唯一”住房，交易稅費也達到總價的5%左右。

在美國居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示，現(xiàn)在國內(nèi)改善換房的交易成本較高，賣掉小房子，再買一套大房子，就要繳納幾十萬元的稅費，基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國外只對售房后18個月內(nèi)未購置新房的凈收入，開征資本利得稅。國內(nèi)是買和賣都收稅，這就限制了改善需求，不太合理。”