改革尚需破解四個阻力區(qū)

業(yè)內(nèi)人士、專家和普通購房者都向《瞭望》新聞周刊記者表示，我國大多數(shù)老百姓擁有的住房都用來自住，屬于滿足基本需求，我國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)考慮國情差異、發(fā)展階段不同與居民收入水平差距。因此，目前征收房地產(chǎn)稅需要突破四個阻力區(qū)。

一是要有切合國情的稅收減免。

根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國購房者中首次置業(yè)的剛性需求人群多年來始終占大多數(shù)，購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議征收房地產(chǎn)稅時減除土地價格。“我國房價中有一大半是土地的價值，市中心300萬元的住宅，可能200萬元是地價。”據(jù)其介紹，在房地產(chǎn)稅收制度完善的國家和地區(qū)，比如美國和中國香港地區(qū)，其房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除。美國首套房購買者可以享有減免個人所得稅的待遇。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉也介紹說，美國、日本等發(fā)達(dá)國家，除扣除項以外，實際稅基還要在房屋評估值的基礎(chǔ)上再打4——6折，還會限制稅率和用途，房價漲了還要降低稅率，確保稅負(fù)不超過收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。

二是要做到征稅對象公平。

我國大城市周邊小產(chǎn)權(quán)房比較普遍、數(shù)量較多。小產(chǎn)權(quán)房未繳納任何稅費，卻享受城市基礎(chǔ)設(shè)施投入和各項事業(yè)發(fā)展帶來的紅利，獲得了相當(dāng)可觀的經(jīng)營性收益。如果只針對購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅，顯然不公平。

此外，我國帶有福利性質(zhì)的住宅體量巨大，是否征收？如何征收？都應(yīng)該有理有據(jù)。專家表示，我國住宅有央產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房，還有房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等很多種。如果征稅界定不清，反而可能會加大不公。

三是房產(chǎn)價值評估要做到合理。

專家表示，我國各類住宅小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)、位置、物業(yè)服務(wù)、學(xué)區(qū)等不同，價格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否繳納土地出讓金和各種稅費造成的價值評估障礙，還有公共配套不同帶來的差異。

比如，學(xué)區(qū)房的房屋質(zhì)量可能很差，但交易價格很高。對于原住戶而言，其收入大多并不高，居住面積狹小。如果基于換房而需繳納高昂房地產(chǎn)稅，對原住戶可能是沉重負(fù)擔(dān)。此外，一個小區(qū)里樓層朝向不同的同戶型住宅，可能價格差異較大。但目前普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大。

四是我國房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出。

房地產(chǎn)信息管理部門人士介紹，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產(chǎn)權(quán)證明；有的經(jīng)租房和原有私產(chǎn)因各種原因而失去了產(chǎn)權(quán)證明；有的人為免交契稅而長期不去辦理登記；以企業(yè)名義購買但個人享用，還有代持的和無名卻實際占有等等情況。如何準(zhǔn)確全面獲取房屋信息，仍然是一項長期艱巨的任務(wù)。

（《瞭望》 鄧華寧）