只有綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，全面落實(shí)“房住不炒”原則，才能使樓市健康發(fā)展。

朱邦凌

近日，成都“捂盤”超過一年的中鐵青秀未遮山獲準(zhǔn)銷售，登記搖號(hào)人數(shù)超過7萬(wàn)人，但僅有1000余套新房可供出售，排隊(duì)的隊(duì)伍綿延幾公里。

目前，全國(guó)共有7個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房搖號(hào)政策，像成都這樣超低中簽率的也不是僅此一家。杭州某樓盤共有2998戶家庭參與搖號(hào)，中簽率僅為6% 。南京也曾出現(xiàn)15000多人提著幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的錢，搶奪3177套限價(jià)房。

搖號(hào)買房讓我們依稀看到了火爆的股市打新，開始具備了打新股的部分特點(diǎn)。七萬(wàn)人搶千套房 ，超低的中簽率，火爆的綿延幾公里排隊(duì)場(chǎng)面，似曾相識(shí)，像極了打新股。

目前，新股發(fā)行實(shí)行免資金的市值配售制度，新股被作為二級(jí)市場(chǎng)的補(bǔ)償或福利發(fā)放。新股申購(gòu)中簽率極低，大多在萬(wàn)分之幾，新股成為彩票大樂透。新股詢價(jià)與路演已經(jīng)有名無(wú)實(shí)，IPO發(fā)行23倍市盈率成為心照不宣的天花板，部分小盤新股干脆取消詢價(jià)環(huán)節(jié)，全部網(wǎng)上發(fā)行。

樓市搖號(hào)的主要原因，當(dāng)然是因?yàn)楹托鹿梢粯拥膬r(jià)格落差，新樓盤與舊樓盤之間存在價(jià)格倒掛。在部分實(shí)行限購(gòu)政策的城市，新舊房?jī)r(jià)差單平可達(dá)萬(wàn)元，搖號(hào)買上一套房子就可能一下子掙上一百萬(wàn)。股市打新股中簽率低不說，中一簽也就掙上幾萬(wàn)，而搖號(hào)買房說不定能掙百萬(wàn)。既然有這么巨大的利益，那么具備買房資格的、資金充裕的，凡是稍微有點(diǎn)頭腦的，誰(shuí)不去排隊(duì)碰碰運(yùn)氣？新樓盤一開盤，綿延幾公里的排隊(duì)隊(duì)伍也就不難理解了。參與搖號(hào)購(gòu)房者不全是為了剛需買房的，很大一部分是為了套利投機(jī)而去的。

有專家將搖號(hào)買房視為鬧劇，認(rèn)為都是限購(gòu)政策造成的，呼吁取消限購(gòu)政策。那么如何看待如今的房地產(chǎn)限購(gòu)政策呢？

先來(lái)看一下最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度如何。5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在70座城市中，有58個(gè)環(huán)比價(jià)格上漲，相比3月份的55個(gè)有所增加。而70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格只有9個(gè)城市下調(diào)，59個(gè)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。4月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲，延續(xù)了前幾月的漲勢(shì)，調(diào)控政策這么厲害還打不下樓價(jià)，你還想取消限購(gòu)，這可能嗎？

事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控正在升級(jí)，不存在取消調(diào)控的可能。今年以來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)120次。特別是過去沒有調(diào)控的城市逐漸加碼升級(jí)調(diào)控，比如海南全境，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等區(qū)域也開啟了房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)。6個(gè)被住建部約談的城市，最近的樓市調(diào)控都在不同程度升級(jí)。其中，成都把限購(gòu)對(duì)象調(diào)整為家庭，是比較引人矚目的。

當(dāng)然，樓市調(diào)控有很大的副作用，突出表現(xiàn)就是行政管控下部分樓盤房?jī)r(jià)失真，導(dǎo)致新房和舊房出現(xiàn)差價(jià)，一手房與二手房?jī)r(jià)格倒掛。由此，出現(xiàn)了樓市打新、價(jià)格套利的可能，出現(xiàn)了樓市搖號(hào)、抽簽大軍。

其實(shí)，樓市搖號(hào)與股市打新都是過渡期的產(chǎn)物，都是市場(chǎng)化發(fā)育不足造成的，是市場(chǎng)化過渡期的特殊現(xiàn)象。

對(duì)于股市來(lái)說，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，注冊(cè)制雖然目前暫緩，但注定是大趨勢(shì)。從注冊(cè)制的本質(zhì)來(lái)說，市值配售應(yīng)作為過渡期的權(quán)宜之計(jì)，注冊(cè)制推進(jìn)還需研究更為市場(chǎng)化的IPO制度。股市是在向注冊(cè)制、市場(chǎng)化過渡的過程中，在此過程中IPO不可能實(shí)行完全的市場(chǎng)化，否則新股三高就會(huì)卷土重來(lái)，只能在注冊(cè)制過渡期實(shí)行適當(dāng)?shù)男姓�管控�?/p>

樓市也是一個(gè)道理，在房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)前，對(duì)房地產(chǎn)上漲缺乏市場(chǎng)化的抑制措施，不能通過稅收手段調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，那么只能在這種過渡期實(shí)行限購(gòu)限貸等樓市調(diào)控政策。

對(duì)于樓市來(lái)說，“購(gòu)房搖號(hào)”是部分城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱情況下為了公平分配而采取的無(wú)奈之舉，也是一些城市針對(duì)樓市新問題而做出的精準(zhǔn)調(diào)控。要想逐步建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的樓市長(zhǎng)效機(jī)制，只有綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，全面落實(shí)“房住不炒”原則，才能使樓市獲得健康發(fā)展，使廣大居民“各安其居”。

（作者系資本市場(chǎng)研究人士）