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在北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知（征求意見稿）》12天后，5月26日，限價(jià)房項(xiàng)目銷售辦法正式出臺(tái)。與最初的《征求意見稿》相比，此次《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）核心內(nèi)容基本沒有變化，但增加了部分內(nèi)容。

比如，針對(duì)不轉(zhuǎn)化限價(jià)房項(xiàng)目：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)的要求，在銷售時(shí)確保公開、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。”

北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，《征求意見稿》發(fā)布后，5月7日至14日共收到意見、建議136條。普遍認(rèn)為《通知》是落實(shí)“房住不炒”的具體措施，有利于保護(hù)剛需家庭的住房需求。

設(shè)定比例暫定85%

根據(jù)《通知》，在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。然后，根據(jù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)規(guī)定的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比，分別采用兩種方式銷售。這次，新政中將設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。

如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%（價(jià)差比低于15%）時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷售，和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。當(dāng)然，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也不是一成不變，《通知》明確，目前是暫行的比例，實(shí)施過程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

舉個(gè)例子，假設(shè)一個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地的時(shí)候規(guī)定將來(lái)銷售限價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米，在辦理施工許可后，進(jìn)行評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米，用4.6萬(wàn)元除以5萬(wàn)元，這個(gè)比值是92%，高于85%的設(shè)定比例。那么這個(gè)項(xiàng)目就將和商品房一樣由開發(fā)商進(jìn)行銷售。反之，如果某個(gè)項(xiàng)目拍地時(shí)的銷售限價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米，評(píng)估價(jià)為8萬(wàn)元/平方米，比值約為81%，低于85%的設(shè)定比例，那么這個(gè)項(xiàng)目就將被收購(gòu)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

新政也對(duì)收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房面向人群也進(jìn)行了明確規(guī)定。《通知》指出，北京市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

市場(chǎng)供應(yīng)有望加速增加

關(guān)于此次銷售辦法的正式發(fā)布，中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析認(rèn)為，首先，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說，2017年以來(lái)，北京市出讓所有土地全部限價(jià)，但因?yàn)檎�策未明確，這部分項(xiàng)目一直未入市，政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)截至目前，北京市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目只有5044套供應(yīng)。

張大偉估計(jì)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在北京合計(jì)大約3000億貨值。6月后，北京市將出現(xiàn)限價(jià)房供應(yīng)量井噴。短期入市房源有望超過2萬(wàn)套（合計(jì)限價(jià)房總量4.5萬(wàn)套，其中部分有可能在4季度后上市）。

對(duì)于《通知》強(qiáng)調(diào)不得捆綁銷售等，張大偉認(rèn)為，這可能給部分企業(yè)帶來(lái)銷售難題。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：王營(yíng) 實(shí)習(xí)生：晏思思）