近年來，中國一些大中城市的住房價格水平出現(xiàn)快速攀升，房價收入比走高，越來越多的進(jìn)城務(wù)工人員和不少城市“收入夾心層”人員，難以從市場上獲得他們支付能力“承擔(dān)得起”的住房。住房市場的供求矛盾、特別是帶有結(jié)構(gòu)性特征的住房條件“兩極分化”式的社會分層和社會成員的不動產(chǎn)配置狀況兩極懸殊，使社會矛盾問題隨之加劇。而且，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資客觀的“高收益”，形成了對于資源要素的強(qiáng)大吸引力，使制造業(yè)等其他“實體經(jīng)濟(jì)”的吸引力相形見絀，進(jìn)而帶來的是要素流動中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，以及在中心區(qū)域“留住人才”越抬越高的房價成本等等。

如具體地考察分析影響住房價格與住房不動產(chǎn)配置的相關(guān)因素，不僅有房地產(chǎn)市場供需變動的短期因素，更有影響供需力量的長期、綜合因素，包括城鎮(zhèn)化加快、社會分配差距拉大、房地產(chǎn)過度金融化、土地供應(yīng)的約束條件收緊和不動產(chǎn)溢價的調(diào)節(jié)機(jī)制薄弱等�？梢哉f，我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控中的困境，集中而典型地映射了我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會變遷中的深層次、綜合性、全局性的矛盾和問題，體現(xiàn)了改革深水區(qū)“攻堅克難”的挑戰(zhàn)性與艱巨性。

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制

以上六個方面的分析雖仍不夠全面，但已可使我們概括認(rèn)識住房市場調(diào)控與政策優(yōu)化和相關(guān)改革所面臨困境的成因。在多年經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)之后，近兩年中央明確指出，打造房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機(jī)制，需主要依靠推進(jìn)相關(guān)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)。因此，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)制度在內(nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)性制度體系的配套改革，便成為治本之道、當(dāng)務(wù)之急。

在地方財稅制度創(chuàng)新和配套改革層面，至少需積極探索和推進(jìn)與構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制密切相關(guān)的以下四大方面的基礎(chǔ)性制度建設(shè)。

土地制度：完善地票、土地收儲、多規(guī)合一、招拍掛。

土地的開發(fā)利用是形成城鎮(zhèn)不動產(chǎn)的先決條件。在與房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的土地要素視界之內(nèi)，需于我國基本農(nóng)田“占補(bǔ)平衡”機(jī)制保障下，激活集體土地市場、優(yōu)化城鎮(zhèn)土地供應(yīng)，構(gòu)建可持續(xù)的房地產(chǎn)土地供給制度。土地供應(yīng)難題是當(dāng)前房地產(chǎn)困局的重要原因之一，關(guān)鍵是以制度創(chuàng)新調(diào)動土地供應(yīng)潛力和市場活力，多渠道增加土地供給。

一是改革土地制度，借鑒重慶“地票”制度改革試點經(jīng)驗，激活集體土地市場。賦予農(nóng)民長期的土地使用權(quán)，并以占補(bǔ)平衡大前提下的“地票”式市場交易形成，調(diào)動遠(yuǎn)離城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民復(fù)墾積極性和使他們共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的土地溢價收益，建立以土地使用權(quán)為核心的土地產(chǎn)權(quán)體系，弱化所有權(quán)，允許集體土地建設(shè)用地使用權(quán)在符合國家法規(guī)的前提下自由流轉(zhuǎn)(包括入股)，合理有效解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程中擴(kuò)大建成區(qū)所需的增加土地供給的來源問題。

二是優(yōu)化土地規(guī)劃，并以土地收儲制度確保土地可持續(xù)供給。應(yīng)按照“規(guī)劃先行，多規(guī)合一”的原則，致力于實現(xiàn)土地開發(fā)利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、公共交通、公共事業(yè)環(huán)境保護(hù)等等各類規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合，以建設(shè)“人為中心的城市化”為目標(biāo)，保障人人住有所居的目標(biāo)落實于高水平總體規(guī)劃的施行之中，動態(tài)優(yōu)化調(diào)節(jié)居住、工商業(yè)和公用事業(yè)不動產(chǎn)的匹配關(guān)系。三是改革完善現(xiàn)行土地一級開發(fā)批租制和招拍掛制度，平抑土地價格。土地招拍掛單一競價拍賣制度，在土地自然絕對壟斷前提下，很容易把價格輪輪推高等問題，可考慮將一次性批租制改為年租制，并且對“招拍掛”實行“限房價競地價”等新方式，促使土地價格沉穩(wěn)化。地方財政的基金預(yù)算，應(yīng)當(dāng)涵蓋轄區(qū)內(nèi)的一切土地批租收入，并成為對其實施規(guī)范化管理與有效多重監(jiān)督的載體。