近幾年來，房地產(chǎn)市場的一舉一動牽動著幾乎所有人的心，今年以來各地不斷涌現(xiàn)搶房潮和搖號潮，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加碼。

根據(jù)某研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1－5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達159次，比2017年1－5月增加60％。其中，5月份，全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計多達50次，單月發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。同時，調(diào)控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。

有報道稱樓市進入了“超級鳥籠行情”，政府對樓市的管控達到了史無前例的程度。

穩(wěn)定樓市如此密集的房地產(chǎn)調(diào)控到底有何原因？

某業(yè)內(nèi)人士詳細分析了政策密集發(fā)布的原因，他告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“從2016年開始，9·30新政掀起了國家全面調(diào)控房地產(chǎn)市場的大潮，不僅影響了2016年的整個下半年，其影響更是延續(xù)了整個2017年全年，全年的房地產(chǎn)市場都呈現(xiàn)出一個交易量減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)平穩(wěn)的趨勢。到了2018年情況出現(xiàn)了變化，人們的觀望情緒被釋放，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的剛需井噴。一些尚未執(zhí)行房地產(chǎn)限購的三四線城市，成為了房地產(chǎn)的新熱點，從而引發(fā)了大量城市房價的上漲。在一些有著較好發(fā)展前景和預(yù)期的二線城市，搖號搶房的現(xiàn)象也在出現(xiàn)。在這樣的大環(huán)境下，國家為了進一步貫徹“房住不炒”的理念，不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控的水平，所以出現(xiàn)了前文所說的5個月159次調(diào)控的創(chuàng)紀(jì)錄事件。”

國家統(tǒng)計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，一線城市新房和二手房價格環(huán)比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價格環(huán)比漲幅均有所擴大。環(huán)比漲幅超過1％的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東）漲幅最快，環(huán)比上漲2％。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)有30座三四線城市房價破萬，200個縣城房價超過9000元／平米。

專家說，近幾個月，雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但三四線城市房價出現(xiàn)波動，這是政策密集發(fā)布的最核心原因。

業(yè)內(nèi)人士分析，三四線城市之所以房價異動，主要由于大量棚改貨幣化安置以及房地產(chǎn)調(diào)控力度相對不嚴，這些都為投機性購房者提供了條件。另一個重要推手就是人才引進新政，各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

就如某地產(chǎn)研究機構(gòu)的負責(zé)人所言，“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。”

有相關(guān)分析師稱，房價短時間的過快上漲往往預(yù)示著市場過熱及投機炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進一步打擊投機炒房行為，向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續(xù)強調(diào)住房的居住屬性，將市場引導(dǎo)并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

除了房價大漲以外，三四線城市的土地出讓金收入也在大規(guī)模增加。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，佛山、南通、徐州等20個三四線城市，賣地金額今年明顯上漲，累計成交金額超過100億元。1－5月，50大熱點城市合計土地出讓金高達1．5萬億，同比漲幅57．6％，多賣了4520億。

業(yè)內(nèi)人士認為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則，嚴厲打擊投機炒房的行為，不能讓房地產(chǎn)市場在三四線城市失控。預(yù)計在未來一段時間內(nèi)對三四線城市住宅市場的調(diào)控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精準(zhǔn)打擊上。此外，亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。

重心將移向三四線城市

有報道認為，我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷著房地產(chǎn)市場的一個大變革時代，但是，也進入了房地產(chǎn)市場的密集調(diào)控時代。

專家認為，目前房地產(chǎn)市場的一些表象需要放在一個相對長期的環(huán)境中來看，只有這樣才能真正理解房地產(chǎn)市場的走勢。他對記者說：“對于國家房地產(chǎn)調(diào)控來說，“房住不炒”的理念已經(jīng)成為了判斷未來房地產(chǎn)市場的一個主旋律，在這樣的大趨勢下，雖然在部分地區(qū)可能會出現(xiàn)某些樓盤的房價反彈，但是從長期來看，這些都只是一些不影響全局的小事件。”

專家指出，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房價上漲明顯城市的調(diào)控力度會加強。限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

根據(jù)某研究院發(fā)布的《5月份全國40城住宅成交報告》，五月40個典型城市成交面積環(huán)比增加12％，同比上升5％。其中，18個三四線城市新房面積環(huán)比增加12％，未調(diào)控的三四線城市成交面積達到2014年以來的次高水平。

三四線城市的樓市火暴是否還將持續(xù)下去呢？

此前，三線調(diào)控城市今年成交量回升明顯，其主要是由于部分城市推盤量較大。專家表示，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。但隨著去庫存政策逐漸退出，預(yù)計下半年三四線市場的調(diào)整將會出現(xiàn)。

“金融調(diào)控手段也正在加碼，在政策調(diào)控這種直接調(diào)控的同時，金融調(diào)控正在成為房地產(chǎn)市場的又一重要趨勢，各大金融機構(gòu)都在考慮上浮房貸利率，取消房貸優(yōu)惠，這個趨勢正在從北京出發(fā)向全國各地蔓延，這種政策、金融雙調(diào)控的情況正在成為一個大趨勢，鑒于中國的金融機構(gòu)主要都是采用垂直管理，因此全面的金融調(diào)控將有可能以一個較快的速率普及。”專家補充道。

有專業(yè)人士分析稱，房地產(chǎn)調(diào)控的重心將移向之前漲幅過大的三四線城市。因為三四線城市對外來人口流入缺乏足夠的吸引力，所以房價被抄高，主要是外來炒房客，如果這些人選擇轍離，很可能會造成三四線城市房價的大起大落。

專家認為，“對于大家最關(guān)心的剛性需求來說，國家正在用多種供給滿足剛需的住房需求，無論是共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性住房、廉租房，還是租售并舉，公積金新規(guī)，其目的是為了保障剛需的住房需求，未來隨著多元化房地產(chǎn)供給的出現(xiàn)，剛需的住房需求會被進一步滿足，所以剛需不需要過多擔(dān)憂。”