近幾年來，房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著幾乎所有人的心，今年以來各地不斷涌現(xiàn)搶房潮和搖號(hào)潮，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加碼。

根據(jù)某研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1－5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，比2017年1－5月增加60％。其中，5月份，全國超過40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次，單月發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。同時(shí)，調(diào)控城市明顯從熱點(diǎn)的一二線向周邊三四線蔓延。

有報(bào)道稱樓市進(jìn)入了“超級(jí)鳥籠行情”，政府對(duì)樓市的管控達(dá)到了史無前例的程度。

穩(wěn)定樓市如此密集的房地產(chǎn)調(diào)控到底有何原因？

某業(yè)內(nèi)人士詳細(xì)分析了政策密集發(fā)布的原因，他告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“從2016年開始，9·30新政掀起了國家全面調(diào)控房地產(chǎn)市場的大潮，不僅影響了2016年的整個(gè)下半年，其影響更是延續(xù)了整個(gè)2017年全年，全年的房地產(chǎn)市場都呈現(xiàn)出一個(gè)交易量減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)平穩(wěn)的趨勢。到了2018年情況出現(xiàn)了變化，人們的觀望情緒被釋放，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的剛需井噴。一些尚未執(zhí)行房地產(chǎn)限購的三四線城市，成為了房地產(chǎn)的新熱點(diǎn)，從而引發(fā)了大量城市房價(jià)的上漲。在一些有著較好發(fā)展前景和預(yù)期的二線城市，搖號(hào)搶房的現(xiàn)象也在出現(xiàn)。在這樣的大環(huán)境下，國家為了進(jìn)一步貫徹“房住不炒”的理念，不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控的水平，所以出現(xiàn)了前文所說的5個(gè)月159次調(diào)控的創(chuàng)紀(jì)錄事件。”

國家統(tǒng)計(jì)局今年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，一線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。環(huán)比漲幅超過1％的16個(gè)城市中，三四線城市多達(dá)10個(gè)，其中丹東）漲幅最快，環(huán)比上漲2％。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)有30座三四線城市房價(jià)破萬，200個(gè)縣城房價(jià)超過9000元／平米。

專家說，近幾個(gè)月，雖然一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)依然平穩(wěn)，但三四線城市房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，這是政策密集發(fā)布的最核心原因。

業(yè)內(nèi)人士分析，三四線城市之所以房價(jià)異動(dòng)，主要由于大量棚改貨幣化安置以及房地產(chǎn)調(diào)控力度相對(duì)不嚴(yán)，這些都為投機(jī)性購房者提供了條件。另一個(gè)重要推手就是人才引進(jìn)新政，各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

就如某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人所言，“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。”

有相關(guān)分析師稱，房價(jià)短時(shí)間的過快上漲往往預(yù)示著市場過熱及投機(jī)炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進(jìn)一步打擊投機(jī)炒房行為，向“防守”相對(duì)薄弱的三四線城市下沉，持續(xù)強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，將市場引導(dǎo)并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

除了房價(jià)大漲以外，三四線城市的土地出讓金收入也在大規(guī)模增加。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，佛山、南通、徐州等20個(gè)三四線城市，賣地金額今年明顯上漲，累計(jì)成交金額超過100億元。1－5月，50大熱點(diǎn)城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1．5萬億，同比漲幅57．6％，多賣了4520億。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市房價(jià)上漲需防止“泡沫化”，堅(jiān)守“房住不炒”原則，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房的行為，不能讓房地產(chǎn)市場在三四線城市失控。預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)間內(nèi)對(duì)三四線城市住宅市場的調(diào)控政策將依舊主要集中在對(duì)擾亂市場等投機(jī)行為的精準(zhǔn)打擊上。此外，亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。

重心將移向三四線城市

有報(bào)道認(rèn)為，我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷著房地產(chǎn)市場的一個(gè)大變革時(shí)代，但是，也進(jìn)入了房地產(chǎn)市場的密集調(diào)控時(shí)代。

專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的一些表象需要放在一個(gè)相對(duì)長期的環(huán)境中來看，只有這樣才能真正理解房地產(chǎn)市場的走勢。他對(duì)記者說：“對(duì)于國家房地產(chǎn)調(diào)控來說，“房住不炒”的理念已經(jīng)成為了判斷未來房地產(chǎn)市場的一個(gè)主旋律，在這樣的大趨勢下，雖然在部分地區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)某些樓盤的房價(jià)反彈，但是從長期來看，這些都只是一些不影響全局的小事件。”

專家指出，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房價(jià)上漲明顯城市的調(diào)控力度會(huì)加強(qiáng)。限購力度并不會(huì)減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

根據(jù)某研究院發(fā)布的《5月份全國40城住宅成交報(bào)告》，五月40個(gè)典型城市成交面積環(huán)比增加12％，同比上升5％。其中，18個(gè)三四線城市新房面積環(huán)比增加12％，未調(diào)控的三四線城市成交面積達(dá)到2014年以來的次高水平。

三四線城市的樓市火暴是否還將持續(xù)下去呢？

此前，三線調(diào)控城市今年成交量回升明顯，其主要是由于部分城市推盤量較大。專家表示，政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。但隨著去庫存政策逐漸退出，預(yù)計(jì)下半年三四線市場的調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

“金融調(diào)控手段也正在加碼，在政策調(diào)控這種直接調(diào)控的同時(shí)，金融調(diào)控正在成為房地產(chǎn)市場的又一重要趨勢，各大金融機(jī)構(gòu)都在考慮上浮房貸利率，取消房貸優(yōu)惠，這個(gè)趨勢正在從北京出發(fā)向全國各地蔓延，這種政策、金融雙調(diào)控的情況正在成為一個(gè)大趨勢，鑒于中國的金融機(jī)構(gòu)主要都是采用垂直管理，因此全面的金融調(diào)控將有可能以一個(gè)較快的速率普及。”專家補(bǔ)充道。

有專業(yè)人士分析稱，房地產(chǎn)調(diào)控的重心將移向之前漲幅過大的三四線城市。因?yàn)槿�四線城市對(duì)外來人口流入缺乏足夠的吸引力，所以房價(jià)被抄高，主要是外來炒房客，如果這些人選擇轍離，很可能會(huì)造成三四線城市房價(jià)的大起大落。

專家認(rèn)為，“對(duì)于大家最關(guān)心的剛性需求來說，國家正在用多種供給滿足剛需的住房需求，無論是共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性住房、廉租房，還是租售并舉，公積金新規(guī)，其目的是為了保障剛需的住房需求，未來隨著多元化房地產(chǎn)供給的出現(xiàn)，剛需的住房需求會(huì)被進(jìn)一步滿足，所以剛需不需要過多擔(dān)憂。”