在上半年政策調控不斷的環(huán)境下，房企銷售業(yè)績仍呈上升趨勢，碧桂園、萬科、恒大穩(wěn)居上半年銷售金額排行榜前三位，3家房企銷售總額超過萬億元。業(yè)內人士表示，在優(yōu)勝劣汰法則下，房地產行業(yè)集中度將進一步提升，預計到2020年，三大龍頭房企的市場占比超過20%。

業(yè)績增長，馬太效應愈明顯

上半年，房企銷售冠軍仍然是碧桂園，公司實現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%；萬科銷售金額為3046.5億元，同比增加9.9%；而恒大年銷售金額3042億元，同比增長24.6%，已達全年5500億元銷售目標的55%。報告期內，恒大各項利潤指標均創(chuàng)新高，其中核心業(yè)務利潤、凈利潤創(chuàng)行業(yè)有史以來最高紀錄。據(jù)此統(tǒng)計，這3家房企上半年銷售總額高達10213億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，A股四大地產公司巨頭中，30家公司上半年利潤都表現(xiàn)較好。萬科凈利潤91.23億元，同比增長24.94%；保利地產凈利潤65.05億元，同比增長15.13%；招商蛇口凈利潤71.17億元，同比增加97.54%。

而在香港上市的內資地產公司業(yè)績也類似。根據(jù)半年報，恒大實現(xiàn)毛利潤1088.6億元，同比增長61.8%，毛利率36.2%；凈利潤530.3億元，同比增長129.3%，凈利率17.7%；核心利潤550.1億元，同比增長101.5%。碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤163.2億元，同比增長94.9%；實現(xiàn)歸屬于公司股東應占利潤129.39億元，同比增長72.5%。

但是，隨著市場整體調整不斷，不少中小房企逐漸淡出市場，房地產行業(yè)分化趨勢加劇。恒大集團總裁夏海鈞在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產未來一定是“大魚吃小魚”。隨著國內房地產市場接近成熟階段，成交量整體穩(wěn)定，但變化的是集中度，前十大地產商在不斷蠶食小地產商的份額。夏海鈞指出，“去年年底，前十的地產商在全國銷售占有率為24%，今年上半年已經到了30%，前三大地產商占了15%。我們認為未來3~5年，前十的地產商的市場份額會到40%左右。”因此，房地產市場的另一面就是很多小房企的市場份額被吃掉，才有了這些大型房地產企業(yè)的亮眼業(yè)績。

易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進認為，目前行業(yè)強者恒強格局凸顯，隨著行業(yè)集中度進一步提升，預計到2020年，三大龍頭房企的市場占比會超過20%。即便市場總量維持不變，龍頭房企也能持續(xù)占領市場份額，行業(yè)集中格局仍將延續(xù)。隨著房地產市場調控的進一步從嚴，小型房地產企業(yè)的退出將會加速，房地產市場的馬太效應將會愈加明顯。

現(xiàn)金為王，轉型成主旋律

盡管不少房企業(yè)績都呈上升趨勢，但銀河證券房地產分析師潘瑋分析指出，已披露中報的56家A股房企中，龍頭企業(yè)負債率較前走升，現(xiàn)金流面臨趨緊，償債高峰壓頂。加快銷售、加快開發(fā)、加快回款，并加快持有型商業(yè)物業(yè)增長，將成下半年主要策略。前三強房企對比方面，碧桂園利潤翻番聚焦效益，恒大業(yè)績超預期，萬科表現(xiàn)向好地位穩(wěn)固。

記者注意到，在眾多房企的半年度業(yè)績報告上，對于現(xiàn)金流越來越重視。恒大業(yè)績報告表示，公司始終堅持“現(xiàn)金為王”策略，截至2018年上半年，現(xiàn)金余額2579億元，未使用銀行授信2010億元，充沛的現(xiàn)金流為公司穩(wěn)健經營提供有力保證。

此外，隨著房地產行業(yè)負債上升，房企近年來也紛紛開拓新的業(yè)務，長租公寓就是最為熱門的業(yè)務之一。據(jù)統(tǒng)計，2018上半年銷售額前20的房企中，已有16家企業(yè)開展了長租業(yè)務，而租賃也為房企的業(yè)績帶來了新的業(yè)績增長點。萬科在半年報中，明確將租賃住宅確認為核心業(yè)務，這是繼房地產開發(fā)和物業(yè)服務之后，萬科確立的第三項核心業(yè)務。2014年以來，萬科積極布局長租公寓市場。截至今年6月30日，萬科長租公寓業(yè)務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。龍湖集團也在業(yè)績報告中指出，2018上半年公司投資性物業(yè)不含稅租金收入為18.5億元，下半年公司在售主力項目將達到110個，其中39個為全新項目，56個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產品。

回歸理性，行業(yè)評級為低配

對于下半年的政策走向，申萬宏源研報表示，房產稅試點的進一步擴容可能成為下半年的政策方向，以助降低購房者的購買熱情�？紤]到房產稅試點擴容的不確定性以及本幣匯率的波動，市場情緒對負面信息會保持高度敏感，維持房地產板塊低配評級。

銀河證券房地產分析師潘瑋表示，目前房地產調控方面依然，預計下半年房價將保持平穩(wěn)。庫存方面，開發(fā)投資規(guī)模上行，供給端呈現(xiàn)穩(wěn)步放量態(tài)勢，同時存量繼續(xù)回落。土地市場方面，流拍現(xiàn)象及溢價率走低繼續(xù)，呈現(xiàn)出一定降溫趨勢，未來有望進一步回歸理性。

目前，房企在規(guī)模上已出現(xiàn)放慢速度的情況，比如之前一直追求“高周轉”的碧桂園，在中報發(fā)布會上下決心要“減速”：公司正在重新審視本公司的管理系統(tǒng)，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度。

潘瑋認為，隨著土地購置價格的上漲，預計行業(yè)利潤空間中長期或將面臨下行壓力，未來結算利潤率水平也將會觸頂回落。另外，房地產企業(yè)持續(xù)分化，一二線城市房企銷售增速和投資力度均高于三線城市房企，會繼續(xù)看好地產板塊的行情，雖然政策調控仍將持續(xù)，但邊際調整的空間不大。