本輪調(diào)控時間和強度持續(xù)深化，未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性增強，9月份房價環(huán)比漲幅明顯縮窄，市場預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地放緩，土地市場流拍增多，開發(fā)投資增速下降將在四季度繼續(xù)兌現(xiàn)，而開工較快將支撐開發(fā)投資增速處于相對較高位。

均價環(huán)比漲幅明顯縮窄

市場預(yù)期悄然生變

9月份，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲1％，較上月明顯下降，其中一線、二線、三線城市均價環(huán)比增速均有顯著下探；同比上漲8．87％，漲幅仍有擴大但漲勢出現(xiàn)放緩。房價的市場預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變：

一是交易熱情降溫。9月份商品房成交面積同比快速下降，單月增速年內(nèi)二度告負，降至－3．6％；1月份－9月份累計增速2．9％，比上期回落1．1個百分點。盡管開發(fā)企業(yè)以加快開工和加大推盤力度對沖行業(yè)下行，但市場觀望情緒濃厚。特別是三線、四線城市銷售疲軟，CREIS監(jiān)測的23個主要城市中，三線代表城市成交面積降幅達－16％，降幅大于一線（－4％）和二線（－5％）城市。此外棚改政策的變化，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣被要求盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，將使這些地區(qū)市場交易進一步降溫。

二是輿論反應(yīng)趨冷。上月統(tǒng)計局發(fā)布的8月份房價環(huán)同比數(shù)據(jù)仍在上漲，且漲幅還有一定的擴大，但對此輿論感受非但未漲反有下跌，與以往“數(shù)字降、感受漲”的情形截然相反。一方面是統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在時滯，另一方面也側(cè)面反映了房價的市場預(yù)期正在悄然生變。

開發(fā)投資增速小幅回落

但相對仍處于較高位

1月份－9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9．9％，增速比1月份－8月份回落0．2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地放緩，開發(fā)投資增速下降將在四季度繼續(xù)兌現(xiàn)，而開工較快將使開發(fā)投資增速處于相對較高位：

一是開發(fā)企業(yè)選擇放緩拿地，土地市場流拍增多。盡管1月份－9月份房企累計購地面積增速比上期略微提高0．1個百分點，但9月份單月土地購置面積增速顯著回落；土地成交價款累計增速也比1月份－9月份回落1個百分點。近期土地市場供過于求，溢價率下降，流拍案例增多。反映出客觀上開發(fā)企業(yè)受資金制約，到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款，央行降準后房企融資成本依然不低。不久前合肥（樓盤）發(fā)布了鼓勵支持現(xiàn)房銷售的政策，主要圍繞優(yōu)化備案手續(xù)和規(guī)范銷售管理。雖不涉及取消預(yù)售制度，但市場關(guān)于商品房預(yù)售制度調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵，對未來開發(fā)企業(yè)資金面趨緊的擔憂不減。主觀上開發(fā)企業(yè)態(tài)度改變，預(yù)期房價上漲幅度有限，對未來行業(yè)利潤空間的判斷偏悲觀。疊加三線、四線城市住宅交易疲軟，房企補庫存意愿較前期減弱，拿地行為趨于謹慎。

二是房屋新開工和施工繼續(xù)加快，均創(chuàng)年內(nèi)新高。1月份－9月份房屋新開工面積152583萬平方米，增長16．4％，為2016年6月份以來的高點，增速較1月份－8月份提高0．5個百分點；施工面積767218萬平方米，同比增長3．9％，增速提高0．3個百分點。在房價“不漲”的政策硬約束下，存量土地庫存已成沉淀成本，晚開工不如早開工。這將支撐開發(fā)投資增速下行速度較緩，相對處于較高位。（作者系交通銀行金融研究中心資深研究員）