近日，一則名為《全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)深圳龍華金茂府亮相》的消息引發(fā)關(guān)注。公開(kāi)報(bào)道顯示，這次試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊位于深圳龍華新區(qū)，土地面積3.57萬(wàn)平方米，于2016年掛牌出讓。當(dāng)時(shí)深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷(xiāo)售。

“現(xiàn)房出售”不等于“現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)”

看到這里，你可能會(huì)心生疑惑，平時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商提到“現(xiàn)房出售”，怎么這個(gè)就成全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)了？合碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅告訴中國(guó)之聲，這個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售和平時(shí)我們所看到的開(kāi)發(fā)商所打出的“現(xiàn)房出售”的廣告，可不是一回事：“樓盤(pán)在前期會(huì)有相當(dāng)大的一部分是預(yù)售的，銷(xiāo)售進(jìn)行到尾聲時(shí)，部分的產(chǎn)品就已經(jīng)進(jìn)入到現(xiàn)房的狀態(tài)了。但是像深圳這個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的話，它應(yīng)該是所有的產(chǎn)品、所有的樓棟都應(yīng)該是以現(xiàn)房交付使用之后才能銷(xiāo)售的。這兩者概念還是有區(qū)別的。”

龍茂金府此次試點(diǎn)并非全國(guó)首例

弄清楚了什么是現(xiàn)房銷(xiāo)售，接下來(lái)要弄清楚就是——龍茂金府這個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)究竟是不是如媒體所說(shuō)，是全國(guó)首例呢？中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴中國(guó)之聲，該項(xiàng)目可以說(shuō)是深圳進(jìn)行的首次試點(diǎn)，但并非全國(guó)首個(gè)。

張大偉：“這塊地的實(shí)際情況應(yīng)該是在16年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)整個(gè)樓市比較活躍，所以當(dāng)?shù)匾彩菑膰L試的角度上推出了這個(gè)地塊，當(dāng)時(shí)的地價(jià)還是比較高的，超過(guò)了房?jī)r(jià)。這個(gè)是深圳的第一個(gè)試點(diǎn)，但是像其他城市，包括南京、長(zhǎng)沙等很多城市過(guò)去也都推出過(guò)一些個(gè)案的試點(diǎn)。

梳理公開(kāi)報(bào)道可發(fā)現(xiàn)，在鼓勵(lì)和推行“現(xiàn)房模式”上，深圳并非是第一個(gè)吃“螃蟹”的，在此之前已經(jīng)有部分城市實(shí)行了住宅封頂銷(xiāo)售、現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)等。例如，2016年南京修改了土地拍賣(mài)的規(guī)則，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地后必須實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，不過(guò)，這一制度在今年8月被叫停。

2014年6月，上海也曾試水預(yù)售制改革，當(dāng)時(shí)掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道的某宗地塊，就被要求地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售。在更早的2012年，山東的《齊魯晚報(bào)》當(dāng)時(shí)報(bào)道說(shuō)：我省同時(shí)將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開(kāi)展商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

此前有關(guān)“將取消預(yù)售制”的消息并不準(zhǔn)確

再說(shuō)回我們一開(kāi)始提到的所謂“廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制”的消息，做一個(gè)澄清——這個(gè)消息源自于今年9月21號(hào)，一紙?zhí)ь^為“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)”，標(biāo)題為“關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知”的紅頭文件。有媒體將該事件以“廣東醞釀取消商品房預(yù)售制度”為題報(bào)道，讓人遐想連篇。但當(dāng)時(shí)中國(guó)之聲向廣東省房協(xié)求證，這并不是房協(xié)在給各房企發(fā)警報(bào)說(shuō)廣東就要取消預(yù)售了，只是當(dāng)時(shí)住建部在就此征詢多省意見(jiàn)，房協(xié)也是想“聽(tīng)聽(tīng)企業(yè)的意見(jiàn)”。

廣東省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人鐘武貞當(dāng)時(shí)說(shuō)：“這個(gè)其實(shí)只是一個(gè)內(nèi)部的征求意見(jiàn)，然后不知道誰(shuí)把它傳出去，一傳出去大家可能覺(jué)得這個(gè)預(yù)售制度要取消了，其實(shí)也不是這個(gè)情況，現(xiàn)在是看到住建部有一個(gè)征求意見(jiàn)這么一個(gè)文件，我們省住建廳也起草了這個(gè)意見(jiàn)，那我們作為行業(yè)協(xié)會(huì)就想著站在行業(yè)發(fā)展這個(gè)角度多聽(tīng)聽(tīng)企業(yè)的意見(jiàn)，既然是研究論證那就應(yīng)該是大家都可以各抒己見(jiàn)，我們就想多聽(tīng)聽(tīng)行業(yè)對(duì)這個(gè)制度調(diào)整的一個(gè)看法。”

我國(guó)的商品房預(yù)售制度起始于1994年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，并在隨后的相關(guān)法律文件中進(jìn)一步明確。它的好處是開(kāi)發(fā)商能提前回籠資金，買(mǎi)房人也能得到一些優(yōu)惠。但弊端也很明顯——有不少分析認(rèn)為，房屋預(yù)售制度是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不需承擔(dān)房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有條件囤積居奇、推高房?jī)r(jià)。更大的風(fēng)險(xiǎn)在于，一旦房企資金鏈斷裂，那不但樓盤(pán)爛尾，買(mǎi)房人可能也會(huì)血本無(wú)歸。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售”是大勢(shì)所趨

那么，拋開(kāi)之前的種種是是非非，深圳龍華金茂府這次的正式亮相，是不是意味商品房預(yù)售制度改革真的“箭在弦上”了嗎？多位業(yè)內(nèi)分析人士表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，但不宜“一刀切”在全國(guó)即刻迅速推廣，還是需要因地制宜進(jìn)行試點(diǎn)，并且還可能面臨相關(guān)法律法規(guī)的修正、調(diào)整等諸多問(wèn)題。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為：“目前來(lái)看我認(rèn)為不具備‘一刀切’的市場(chǎng)基礎(chǔ)，否則會(huì)造成供應(yīng)的突然短缺，另外對(duì)企業(yè)資金壓力也會(huì)有很大影響。如果是中小型企業(yè)或者民企，應(yīng)該說(shuō)對(duì)于這種土地的拿地意愿就不會(huì)很充足，供應(yīng)的資金成本高，周期長(zhǎng)，也會(huì)受到影響。從目前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是再逐漸增加一些試點(diǎn)。”

合碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅也指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度如果實(shí)施，開(kāi)發(fā)商資金流轉(zhuǎn)周期就會(huì)變長(zhǎng)，而資金使用成本的上升最終必然會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，也會(huì)影響地方政府的財(cái)政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對(duì)于市場(chǎng)的供應(yīng)環(huán)節(jié)會(huì)形成一個(gè)供應(yīng)的空窗期，就會(huì)造成房?jī)r(jià)在這個(gè)階段會(huì)有一個(gè)相對(duì)比較大幅度的上漲。再往前推進(jìn)一步，那么就會(huì)影響到他再次去拿地，同時(shí)地方政府的財(cái)政收入也會(huì)受到影響。”