近日，一則名為《全國首個現(xiàn)房銷售試點深圳龍華金茂府亮相》的消息引發(fā)關(guān)注。公開報道顯示，這次試點現(xiàn)房銷售的地塊位于深圳龍華新區(qū)，土地面積3.57萬平方米，于2016年掛牌出讓。當時深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認為深圳商品房現(xiàn)售試點項目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對外銷售。

“現(xiàn)房出售”不等于“現(xiàn)房銷售試點”

看到這里，你可能會心生疑惑，平時經(jīng)常聽到開發(fā)商提到“現(xiàn)房出售”，怎么這個就成全國首個現(xiàn)房銷售試點了？合碩機構(gòu)專業(yè)分析師郭毅告訴中國之聲，這個現(xiàn)房銷售和平時我們所看到的開發(fā)商所打出的“現(xiàn)房出售”的廣告，可不是一回事：“樓盤在前期會有相當大的一部分是預(yù)售的，銷售進行到尾聲時，部分的產(chǎn)品就已經(jīng)進入到現(xiàn)房的狀態(tài)了。但是像深圳這個試點項目的話，它應(yīng)該是所有的產(chǎn)品、所有的樓棟都應(yīng)該是以現(xiàn)房交付使用之后才能銷售的。這兩者概念還是有區(qū)別的。”

龍茂金府此次試點并非全國首例

弄清楚了什么是現(xiàn)房銷售，接下來要弄清楚就是——龍茂金府這個現(xiàn)房銷售試點究竟是不是如媒體所說，是全國首例呢？中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴中國之聲，該項目可以說是深圳進行的首次試點，但并非全國首個。

張大偉：“這塊地的實際情況應(yīng)該是在16年的時候，當時整個樓市比較活躍，所以當?shù)匾彩菑膰L試的角度上推出了這個地塊，當時的地價還是比較高的，超過了房價。這個是深圳的第一個試點，但是像其他城市，包括南京、長沙等很多城市過去也都推出過一些個案的試點。

梳理公開報道可發(fā)現(xiàn)，在鼓勵和推行“現(xiàn)房模式”上，深圳并非是第一個吃“螃蟹”的，在此之前已經(jīng)有部分城市實行了住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點等。例如，2016年南京修改了土地拍賣的規(guī)則，當?shù)貎r達到最高限價的90%時，開發(fā)商拿地后必須實行現(xiàn)房銷售，不過，這一制度在今年8月被叫停。

2014年6月，上海也曾試水預(yù)售制改革，當時掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道的某宗地塊，就被要求地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售。在更早的2012年，山東的《齊魯晚報》當時報道說：我省同時將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。

此前有關(guān)“將取消預(yù)售制”的消息并不準確

再說回我們一開始提到的所謂“廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制”的消息，做一個澄清——這個消息源自于今年9月21號，一紙?zhí)ь^為“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會”，標題為“關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知”的紅頭文件。有媒體將該事件以“廣東醞釀取消商品房預(yù)售制度”為題報道，讓人遐想連篇。但當時中國之聲向廣東省房協(xié)求證，這并不是房協(xié)在給各房企發(fā)警報說廣東就要取消預(yù)售了，只是當時住建部在就此征詢多省意見，房協(xié)也是想“聽聽企業(yè)的意見”。

廣東省房協(xié)相關(guān)負責人鐘武貞當時說：“這個其實只是一個內(nèi)部的征求意見，然后不知道誰把它傳出去，一傳出去大家可能覺得這個預(yù)售制度要取消了，其實也不是這個情況，現(xiàn)在是看到住建部有一個征求意見這么一個文件，我們省住建廳也起草了這個意見，那我們作為行業(yè)協(xié)會就想著站在行業(yè)發(fā)展這個角度多聽聽企業(yè)的意見，既然是研究論證那就應(yīng)該是大家都可以各抒己見，我們就想多聽聽行業(yè)對這個制度調(diào)整的一個看法。”

我國的商品房預(yù)售制度起始于1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并在隨后的相關(guān)法律文件中進一步明確。它的好處是開發(fā)商能提前回籠資金，買房人也能得到一些優(yōu)惠。但弊端也很明顯——有不少分析認為，房屋預(yù)售制度是房價居高不下的重要原因之一，因為開發(fā)商不需承擔房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有條件囤積居奇、推高房價。更大的風險在于，一旦房企資金鏈斷裂，那不但樓盤爛尾，買房人可能也會血本無歸。

“現(xiàn)房銷售”是大勢所趨

那么，拋開之前的種種是是非非，深圳龍華金茂府這次的正式亮相，是不是意味商品房預(yù)售制度改革真的“箭在弦上”了嗎？多位業(yè)內(nèi)分析人士表示，現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但不宜“一刀切”在全國即刻迅速推廣，還是需要因地制宜進行試點，并且還可能面臨相關(guān)法律法規(guī)的修正、調(diào)整等諸多問題。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為：“目前來看我認為不具備‘一刀切’的市場基礎(chǔ)，否則會造成供應(yīng)的突然短缺，另外對企業(yè)資金壓力也會有很大影響。如果是中小型企業(yè)或者民企，應(yīng)該說對于這種土地的拿地意愿就不會很充足，供應(yīng)的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是再逐漸增加一些試點。”

合碩機構(gòu)專業(yè)分析師郭毅也指出，現(xiàn)房銷售制度如果實施，開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)周期就會變長，而資金使用成本的上升最終必然會體現(xiàn)在房價上，也會影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對于市場的供應(yīng)環(huán)節(jié)會形成一個供應(yīng)的空窗期，就會造成房價在這個階段會有一個相對比較大幅度的上漲。再往前推進一步，那么就會影響到他再次去拿地，同時地方政府的財政收入也會受到影響。”