實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度正迎來新變化

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。這意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行“現(xiàn)房”銷售。

巧合的是，深圳也是最早接觸預(yù)售制度的城市，選擇此時(shí)進(jìn)行現(xiàn)房預(yù)售，在很大程度上或許是為了調(diào)控樓市。

從全國(guó)范圍來看，深圳的試點(diǎn)也帶有了更多“先鋒”色彩。作為最早實(shí)行住宅市場(chǎng)化的城市，深圳在房地產(chǎn)相關(guān)制度的探索具有借鑒意義。

當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨向飽和、成熟時(shí)，出于降低門檻、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度是否也可在不同城市分類調(diào)整?

商品房現(xiàn)售制“胎動(dòng)”

試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.57萬平方米，建筑面積14.6萬平方米，使用期限70年，將采用招標(biāo)的形式出讓。

該地塊同時(shí)也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房?jī)r(jià)飆漲。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，這是深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國(guó)其他地方一樣，采用的是商品房預(yù)售許可制度。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個(gè)制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開花。

1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個(gè)主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。

最早接觸到預(yù)售制度的深圳，為何此時(shí)要進(jìn)行商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)?

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》于4月27日就上述問題致函深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，這是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應(yīng)極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，將資金實(shí)力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對(duì)土地的哄搶，抑制土地價(jià)格過快上漲。”

目前深圳的新增建設(shè)用地所剩無幾。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�976平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。近幾年，深圳通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度（網(wǎng)絡(luò)資料圖）

與此同時(shí)，深圳的購(gòu)房需求極其旺盛，這個(gè)外來人口占70%的城市，住房自有率只有30%。

過去一年，深圳的房?jī)r(jià)暴漲為全國(guó)側(cè)目，總體漲幅超過60%，部分區(qū)域和樓盤房?jī)r(jià)漲幅逾100%。而每一次地王的出現(xiàn)，都會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲。

以龍華新區(qū)為例，2013年，中海地產(chǎn)以以38.2億元競(jìng)得該區(qū)一居住用地，樓面地價(jià)為1.46萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)91%，成為當(dāng)時(shí)深圳住宅總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”。這塊地王此后帶動(dòng)龍華新區(qū)的新房?jī)r(jià)格突破4萬元/平方米。

到2014年，龍光地產(chǎn)以總價(jià)46.8億元，樓面價(jià)逾2.5萬元/平方米競(jìng)得龍華新區(qū)白石龍地塊，溢價(jià)率83.35%，此后帶動(dòng)該區(qū)新房?jī)r(jià)格突破6萬/平方米。

此次試點(diǎn)現(xiàn)售的地塊地理位置優(yōu)越，已吸引諸多開發(fā)商的關(guān)注。深圳選擇將其作為現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，或許能在一定程度上保證土地價(jià)格的平穩(wěn)上漲。