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      商品房現(xiàn)房發(fā)售試點 22年歷史期房預(yù)售還能走多久

      作者:未知 來源:第一財經(jīng) 更新時間:2016年04月28日 【字體:

      實行了22年的商品房預(yù)售許可制度正迎來新變化

      4月26日,深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊,該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點項目。這意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物,不能提前進行預(yù)售,而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進行“現(xiàn)房”銷售。

      巧合的是,深圳也是最早接觸預(yù)售制度的城市,選擇此時進行現(xiàn)房預(yù)售,在很大程度上或許是為了調(diào)控樓市。

      從全國范圍來看,深圳的試點也帶有了更多“先鋒”色彩。作為最早實行住宅市場化的城市,深圳在房地產(chǎn)相關(guān)制度的探索具有借鑒意義。

      當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸趨向飽和、成熟時,出于降低門檻、促進房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度是否也可在不同城市分類調(diào)整?

      商品房現(xiàn)售制“胎動”

      試點商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處,土地面積3.57萬平方米,建筑面積14.6萬平方米,使用期限70年,將采用招標(biāo)的形式出讓。

      該地塊同時也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地,備受矚目。過去兩年,龍華新區(qū)地王不斷,房價飆漲。

      《第一財經(jīng)日報》記者發(fā)現(xiàn),這是深圳首次試點商品房現(xiàn)售。在此之前,深圳和全國其他地方一樣,采用的是商品房預(yù)售許可制度。

      商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者,由購房者預(yù)先支付定金或房款,在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個制度最早出現(xiàn)在香港,于上世紀(jì)80年代末傳入深圳,此后在內(nèi)地陸續(xù)開花。

      1994年,中國內(nèi)地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》,正式建立預(yù)售許可制度。目前,各個主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。

      最早接觸到預(yù)售制度的深圳,為何此時要進行商品房現(xiàn)售的試點?

      《第一財經(jīng)日報》于4月27日就上述問題致函深圳市規(guī)劃和國土資源委員會,截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

      在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來,這是深圳進一步調(diào)控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡,土地供應(yīng)極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門檻,將資金實力不足的中小開發(fā)商擋在門外,遏制對土地的哄搶,抑制土地價格過快上漲。”

      目前深圳的新增建設(shè)用地所剩無幾。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建設(shè)用地總規(guī)模控制在976平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在,這個數(shù)字已達約940平方公里。近幾年,深圳通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在急劇下降,2013年僅出讓3宗居住用地,2014年只有1宗。

      1994年,中國內(nèi)地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》,正式建立預(yù)售許可制度(網(wǎng)絡(luò)資料圖)

      與此同時,深圳的購房需求極其旺盛,這個外來人口占70%的城市,住房自有率只有30%。

      過去一年,深圳的房價暴漲為全國側(cè)目,總體漲幅超過60%,部分區(qū)域和樓盤房價漲幅逾100%。而每一次地王的出現(xiàn),都會加劇房價的上漲。

      以龍華新區(qū)為例,2013年,中海地產(chǎn)以以38.2億元競得該區(qū)一居住用地,樓面地價為1.46萬元/平方米,溢價率達91%,成為當(dāng)時深圳住宅總價與單價雙料“地王”。這塊地王此后帶動龍華新區(qū)的新房價格突破4萬元/平方米。

      到2014年,龍光地產(chǎn)以總價46.8億元,樓面價逾2.5萬元/平方米競得龍華新區(qū)白石龍地塊,溢價率83.35%,此后帶動該區(qū)新房價格突破6萬/平方米。

      此次試點現(xiàn)售的地塊地理位置優(yōu)越,已吸引諸多開發(fā)商的關(guān)注。深圳選擇將其作為現(xiàn)售試點項目,或許能在一定程度上保證土地價格的平穩(wěn)上漲。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3950 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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