9月21日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)了《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）�！锻ㄖ�》顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳已擬訂了“關(guān)于商品房預售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設部。

《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會（以下簡稱廣東省房協(xié)）相關(guān)人士證實了該文件的真實性。該人士表示，住建部在征求該方面的意見，目前處于研究和論證的階段，研究的結(jié)果住建部會向行業(yè)公布的。

商品房預售制度將終結(jié)？

《通知》顯示，日前住房城鄉(xiāng)建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。其中要求，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

廣東省房協(xié)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前正在進行摸底，將于9月23日獲得反饋意見。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，關(guān)于醞釀取消商品房預售制度，這已不是第一次。早在2016年，深圳曾公開推出地塊進行商品房限售制度試點。據(jù)了解，深圳為最早接觸預售制度的城市。

商品房預售制度也是特殊時代的產(chǎn)物。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。該制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后內(nèi)地普遍采用商品房預售制度。

對于此次廣東省房協(xié)摸底，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，（取消商品房預售制度）如果施行的話，也是部分城市試點，非全面推廣。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄認為，廣東是全國最早實行商品房政策的地區(qū)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展時間最長、市場化程度最高的地方之一。預售制度是房地產(chǎn)企業(yè)運營模式的重要影響因素，逐步合理地降低預售比例可以有效降低壓縮房企杠桿率。但短期內(nèi)全面取消預售制度不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，廣東省擬取消預售，逐步實行現(xiàn)售，其實10年前就有這個提案，已經(jīng)醞釀了好多年的時間。廣東房地產(chǎn)起步早，市場化程度高，現(xiàn)房銷售比例高，精裝修比例高，推行新政條件成熟。唯一問題是廣東地區(qū)差異大，粵東粵西粵北，可能還達不到取消預售的條件。

取消預售制度是大趨勢

廣東省房協(xié)“關(guān)于商品房預售許可事項調(diào)整”的材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，取消預售是大趨勢，預售是房企資金的一大支撐，但預售產(chǎn)生了較多問題，且將風險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。其實預售制度有利有弊，房地產(chǎn)進去下半場后，弊端就越來越明顯了。如今在房價高起、有泡沫的情況下，逐步取消預售，有利于房地產(chǎn)市場的持久健康發(fā)展。

他同時表示，取消預售會倒逼房企注重建筑質(zhì)量。預售會產(chǎn)生貨不對板、維權(quán)等現(xiàn)象，取消預售也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的一個重要渠道，而如果現(xiàn)售產(chǎn)品質(zhì)量較好，價格稍高些消費者也可以接受。

劉澄則認為，降低預售比例可以抬高房企門檻，有利于土地市場降溫。但對于商品房供不應求的地區(qū)來講，取消預售可能會加大供需矛盾。房企門檻一定會逐漸抬高，一旦改變預售制度，將對房企資金形成較大壓力。現(xiàn)房出售更重視建筑質(zhì)量，也便于購房者與監(jiān)管部門對建筑質(zhì)量的監(jiān)控和評測。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹卻認為，該政策落地概率不大，預售政策是銷售的一大進步，可為開發(fā)商減輕資金壓力，加快開發(fā)周期。雖然爛尾、維權(quán)等現(xiàn)象也存在，但這是開發(fā)商沒做好。

趙卓文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，采取現(xiàn)售對工程質(zhì)量要求更高了，特別是精裝修房子，要接受市場和客戶檢驗。對促進行業(yè)質(zhì)量管理水平提高有很大好處。

房企高周轉(zhuǎn)或?qū)㈦y以為繼

商品房預售制度存在硬幣的兩面性，一方面能夠減輕開發(fā)商的資金壓力，加快開發(fā)建設解決市場上房屋供應不足的問題，但同時存在爛尾、違規(guī)銷售等亂象。行至今日，商品房預售制度真的到了退出歷史舞臺的時候了嗎？商品房預售制度取消之后將給市場帶來怎樣的影響？

《通知》指出，商品房預售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設計劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項的調(diào)整。

廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會會長傅強向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，目前很多中小房企面臨現(xiàn)金流壓力，如果取消預售制度，對中小房企將形成空前的資金壓力，或?qū)⒊蔀閴嚎逯行》科蟮淖詈笠桓�稻草�?/p>

黃立沖表示，目前一旦取消商品房預售制度，減少可出售住房的供應，不利于穩(wěn)定房價。同時資金的使用效率將更低，住房開發(fā)成本將更高。開發(fā)商將出現(xiàn)一連串的資金和開發(fā)鏈條問題，開發(fā)商日子將更加難過，同時還將加速部分房企的違約風險。很多完成預售的房屋將沒辦法按期完工，可能引發(fā)業(yè)主維權(quán)，存在不穩(wěn)定的因素。

同時，黃立沖認為，如果取消預售制度，目前房企的高周轉(zhuǎn)模式將難以為繼，高周轉(zhuǎn)通過快速開發(fā)建設快速回籠資金，在當前開發(fā)商現(xiàn)金流承壓的情況下，能在一定程度上緩解資金壓力。而一旦預售制度取消，開發(fā)商將面臨空前的資金壓力。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務涉及龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，如果取消商品房預售制度，將對上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶來影響。傅強指出，目前很多中小開發(fā)商采取代理模式，如果上游的開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，則一系列的資金將無法兌付，該制度取消的影響面將非常廣。

宋丁表示，取消預售也是一種調(diào)控手段，是內(nèi)涵式的調(diào)控，不像限售限價這些赤裸裸的調(diào)控。企業(yè)方面，如果政策落地，對房企現(xiàn)金流考驗很大，資金鏈不好的房企最終會被迫退出市場，取消預售可以說是拉開了對企業(yè)的改革序幕。企業(yè)主要是看資金鏈、現(xiàn)金流，而不是說大小企業(yè)，當然相對來說中小企業(yè)壓力會大些。企業(yè)必須要有足夠的現(xiàn)金流才能承接項目，未來企業(yè)必須平衡好負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表這3張表，加大自有資金的周轉(zhuǎn)，適當平衡銀行貸款和其他渠道融資，且要有一定的利潤空間，這的確會是一個嚴峻的考驗。

趙卓文表示，若政策執(zhí)行，樓市會發(fā)生重大改變，會加速行業(yè)集聚度，中小企業(yè)更沒空間。從房企角度來看，政策會加重企業(yè)資金壓力，加大資金成本，高周轉(zhuǎn)將變成慢周轉(zhuǎn)。