有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自11月份以來(lái)，已有數(shù)十家房企發(fā)布境內(nèi)融資公告，總規(guī)模超過(guò)千億元。而在房企融資回暖之際，房地產(chǎn)信托的參與度也在不斷提高。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年11月份，40家典型上市房企信托貸款融資金額達(dá)到73.6億元，較10月份環(huán)比上漲62.3%。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前個(gè)別房地產(chǎn)信托項(xiàng)目成本突破15%，信托公司對(duì)合作名單的選擇也更加嚴(yán)格。

年底房企忙“找錢”

信托全方位馳援

強(qiáng)調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)令業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。到了“錢緊”的年底，房企再次相中了信托這一渠道，兩者開(kāi)始了密切合作。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年11月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)505.92億元，環(huán)比上漲近三成。除公司債、銀行貸款融資金額有所上調(diào)外，信托貸款融資金額達(dá)到73.6億元，環(huán)比上漲62.30%，增幅明顯。

以某上市房企為例，其在近期連續(xù)發(fā)布5份融資及擔(dān)保公告。公告顯示，其為旗下4家子公司合計(jì)提供32.7億元的擔(dān)保，其中主要資金均來(lái)自于信托公司，交易對(duì)手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。并且，來(lái)自銀行的資金也多有信托身影出沒(méi)，如通過(guò)單一資金信托計(jì)劃進(jìn)行投資等。

除信托貸款外，該上市房企還與信托公司展開(kāi)其他融資活動(dòng)。據(jù)公告顯示，其擬與山東信托、融博泰商業(yè)保理合作，以公司及下屬子公司項(xiàng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過(guò)程中形成的購(gòu)房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資，總額不超過(guò)20億元。與其上述子公司的融資金額合并計(jì)算，該上市房企預(yù)計(jì)獲得資金超過(guò)50億元。

事實(shí)上，除實(shí)際發(fā)生的信托貸款外，多家大型房企紛紛“綁定”信托公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提前做好資金儲(chǔ)備。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月下旬以來(lái)，已有泰禾集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等多家房企與信托公司簽署戰(zhàn)略合同協(xié)議，獲得綜合授信達(dá)700億元。

然而，在“房地產(chǎn)融資放松”背后，融資成本的提升卻是房企不得不面對(duì)的事實(shí)。上個(gè)月，某大型房企子公司發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中包括年利率13.75%的5.9億美元票據(jù)。這一高昂的融資成本令市場(chǎng)驚訝，然而，部分中小房企的信托融資成本更是有過(guò)之而無(wú)不及。

“13%的融資成本并不罕見(jiàn)，個(gè)別項(xiàng)目15%也是有的，畢竟信托公司本身資金成本較高。這還是能進(jìn)入融資名單的房企，資質(zhì)不夠的或者不符合條件的，項(xiàng)目根本不可能過(guò)會(huì)。”北京某信托公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，他所在的公司近期再度調(diào)整了房企合作的“白名單”，從“百?gòu)?qiáng)房企”收縮為前50位。此外還要結(jié)合具體項(xiàng)目情況考察，主要集中于一二線城市，對(duì)三四線城市項(xiàng)目暫不予考慮。

業(yè)內(nèi)人士指出，從房地產(chǎn)公司的角度看，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)，房企的融資渠道收縮，資金鏈緊張，融資成本上升。加上年末市場(chǎng)流動(dòng)性緊張，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金需求上升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)有轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)，信托公司進(jìn)一步加強(qiáng)了風(fēng)控、抬升房企融資的門檻。在此背景下，房企融資也將呈現(xiàn)“馬太效應(yīng)”。

房地產(chǎn)仍是信托

“盈利內(nèi)核”

在嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型壓力面前，多家信托公司的2018年并不好過(guò)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)頻頻與信托牽手的背后，既是房企缺錢的直接現(xiàn)實(shí)，也是信托公司的主動(dòng)選擇。

此前，曾有某大型信托公司業(yè)務(wù)人員戲稱，“恍惚一年間過(guò)去了，掙錢的項(xiàng)目好像還是房地產(chǎn)信托。”而在創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面，無(wú)論是消費(fèi)金融、ABS，還是家族信托、保險(xiǎn)金信托，其盈利尚難以支撐公司發(fā)展。

僅以11月份集合資金信托產(chǎn)品數(shù)據(jù)而言，用益信托數(shù)據(jù)顯示，上月集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1593.27億元，環(huán)比減少6.09%；成立規(guī)模為1581.05億元，環(huán)比增長(zhǎng)43.43%。其中，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模達(dá)到581.35億元，環(huán)比增長(zhǎng)48.07%，占比超過(guò)三成；平均收益8.47%，跑贏平均水平0.18個(gè)百分點(diǎn)。

用益信托指出，信托公司選擇房地產(chǎn)信托作為轉(zhuǎn)型期間的業(yè)績(jī)支撐的理由比較明確：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較易于把控，業(yè)務(wù)模式比較成熟。信托公司一方面提高房企的融資門檻，信托資金逐步向行業(yè)頭部的房企和經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的項(xiàng)目集中；另一方面房企現(xiàn)階段的融資需求高漲，信托公司大幅提升了房地產(chǎn)類信托的收益�，F(xiàn)階段選擇開(kāi)展房地產(chǎn)類信托既控制風(fēng)險(xiǎn)，又保證了信托業(yè)務(wù)的總量。

光大證券研究報(bào)告則顯示，房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施為當(dāng)前存量信托產(chǎn)品的兩個(gè)主要投向，而地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)模明顯領(lǐng)先其他板塊。截至2018年11月23日，房地產(chǎn)信托規(guī)模為2867.2億元，占比為60%。而在2018年新增且明確注明資金投向的信托產(chǎn)品中，投向?yàn)榈禺a(chǎn)和城投的產(chǎn)品，仍然占總新增信托規(guī)模95%左右的比例，產(chǎn)品投向較2017年更為集中。

報(bào)告分析指出，自2016年年中起，在限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策約束下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境逐漸低迷，而能承擔(dān)信托等非標(biāo)產(chǎn)品高成本的要求的板塊并不多，因而信托產(chǎn)品更向地產(chǎn)板塊傾斜。2018年下半年房地產(chǎn)板塊投向的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的減少，也伴隨著平均預(yù)期收益率的小幅攀升。

事實(shí)上，房地產(chǎn)信托作為房企的重要融資渠道之一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景下，一直受到監(jiān)管的重點(diǎn)關(guān)注。

今年年中，曾有部分信托公司被所屬地方監(jiān)管部門要求暫停新增房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，并對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行整改自查。此外，中糧信托在整體置入上市公司的過(guò)程中，也被監(jiān)管要求說(shuō)明存續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況及應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的措施，關(guān)注程度可見(jiàn)一斑。