“如果說一二線商業(yè)地產(chǎn)是張嘴就可以吃到的肥肉的話，在三四線做商業(yè)地產(chǎn)，就是在剔骨吃肉。這需要很高的技巧，但能吃到的肉同樣很香。”12月7日，恒太商業(yè)管理有限公司董事長胡敏杰在寧波召開的第二屆全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上表示。

此次會議由全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會、華夏時(shí)報(bào)聯(lián)合主辦，恒太商業(yè)/寧波太平洋百貨集團(tuán)、杭州天際線設(shè)計(jì)研究院聯(lián)合承辦。多位權(quán)威專家、業(yè)內(nèi)人士在會議上討論了中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

論壇討論指出，一方面，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的頑疾依舊存在，另一方面，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境越發(fā)復(fù)雜的背景下，用戶消費(fèi)方式和心態(tài)正在發(fā)生變化，消費(fèi)分層與市場細(xì)分的趨勢越發(fā)明顯，這對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和管理提出了新的要求。

一二線城市步入存量時(shí)代

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-10月份，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額1.18萬億元，同比下降9.2%；商業(yè)地產(chǎn)新開工面積1.61億平方米，同比下降4.9%；全國商業(yè)地產(chǎn)待售面積達(dá)1.39億平方米。

論壇指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的階段。一方面，一二線城市涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀項(xiàng)目和品牌，但總體步入存量時(shí)代；另一方面，一些中小城市盡管存在消費(fèi)升級藍(lán)海，但也存在著分布不均、管理運(yùn)營滯后等諸多問題，使得其行業(yè)發(fā)展速度較慢。

對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平表示，在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度正在不斷提高，但在三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還不夠好，目前沒有頭部品牌和企業(yè)出現(xiàn)，“招商難、運(yùn)營難和退出難”的問題一直存在。

這被認(rèn)為與當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)一步分化有關(guān)。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副理事長喬潤令表示，區(qū)域間的分化最近兩三年出現(xiàn)了全新的情況，從過去的東中西差異，現(xiàn)在南北也開始分化，北部部分區(qū)域的經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能尚未形成，原有舊的動(dòng)能正在衰退，人口持續(xù)凈流出。同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在進(jìn)入由大城市主導(dǎo)的城市群引領(lǐng)發(fā)展的新階段，這也使得不同區(qū)域中小城市發(fā)展不平衡的局面更加嚴(yán)重，一些中小城市甚至進(jìn)入收縮階段。

對此，胡敏杰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，商業(yè)地產(chǎn)在區(qū)域分布的失衡，在給行業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也帶來了機(jī)遇。

胡敏杰介紹，全國有超過1000個(gè)縣級市和縣沒有城市綜合體和購物中心等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其中，據(jù)他考察測算，有超過600個(gè)都具備配置購物中心的人口和經(jīng)濟(jì)條件。

宏觀風(fēng)險(xiǎn)層面，王永平則指出，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是中小城市的商業(yè)地產(chǎn)，還面臨這三個(gè)方面的約束。第一，經(jīng)濟(jì)形勢越發(fā)復(fù)雜，零售等消費(fèi)業(yè)態(tài)很難逆勢增長；第二，居民近年來在房地產(chǎn)和股票市場投入加大，消費(fèi)支出可能受影響；第三，相關(guān)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，都存在創(chuàng)新度不夠的問題。

而在具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)上，胡敏杰指出，中小城市項(xiàng)目有三種問題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。第一，政府對商業(yè)用地的規(guī)劃設(shè)置時(shí)，沒有參考城市的人口、人均收入、消費(fèi)增長潛力等數(shù)據(jù)，導(dǎo)致企業(yè)“拿錯(cuò)地”；第二，開發(fā)商沒有商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在拿地后盲目建設(shè)，導(dǎo)致“蓋錯(cuò)樓”；第三，運(yùn)營商定位不精準(zhǔn)，導(dǎo)致招商不成功，或者片面地以招商為導(dǎo)向的項(xiàng)目定位，導(dǎo)致的運(yùn)營不善。

中小城市市場轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

“我們正在尋求更專業(yè)的運(yùn)營商幫助我們運(yùn)營項(xiàng)目，前前后后已經(jīng)與十余家公司談過了”，在會議現(xiàn)場，有山東某縣級市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。

這并非個(gè)例，實(shí)際上，在庫存壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)轉(zhuǎn)型正在加速。

在此次會議上，多位與會專家和業(yè)界人士均指出，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，正在從過去的開發(fā)商自營為主的重資產(chǎn)模式，向開發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營商專業(yè)分工的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變；正在從過去百貨零售為主，轉(zhuǎn)向集消費(fèi)、娛樂、教育等多種功能集合的綜合體和購物中心為主。

其中，一個(gè)最重要的原因在于，中小城市消費(fèi)容量有限，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營收益較低，而傳統(tǒng)開發(fā)商，尤其是中小開發(fā)商的運(yùn)營管理水平較弱；而隨著消費(fèi)進(jìn)一步分層，中小城市用戶的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)方式正在發(fā)生劇烈變化，對商業(yè)項(xiàng)目定位、營銷水平的要求也進(jìn)一步提高。

對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、原所長任興洲在論壇上表示，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率還在不斷提升。2017年我國最終消費(fèi)支出對GDP的增長貢獻(xiàn)率為58.8%，今年上半年的貢獻(xiàn)率更是高達(dá)78.5%。另外，服務(wù)消費(fèi)和虛擬消費(fèi)還在加速增長，今年1-9月份我國的服務(wù)消費(fèi)占到52%以上，但并未完全反映在社會消費(fèi)品零售總額中。

任興洲認(rèn)為，改革開放40年以后，排浪式、從眾化、集中式的消費(fèi)趨勢基本上已經(jīng)過去了，而個(gè)性化、選擇式、定制式、細(xì)分化的消費(fèi)趨勢來臨。無論是大城市還是中小城市，消費(fèi)分層和市場細(xì)分已經(jīng)來臨。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分層，未來謀求精準(zhǔn)的發(fā)展。

此外，也有曾嘗試多個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的運(yùn)營商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，除了自身通過改造等方式再開發(fā)以外，商業(yè)地產(chǎn)還有多種渠道的去庫存方式。2016年6月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。此外，還有部分項(xiàng)目，在結(jié)合自身城市特色的基礎(chǔ)上，將消費(fèi)零售為主的業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)槲穆脼橹�，同樣取得成功�?/p>