房企的冬天。

隨著中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，內(nèi)地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發(fā)債“解渴”。

中國(guó)國(guó)家發(fā)改委不足一月分兩次批復(fù)了融創(chuàng)、萬(wàn)科、華遠(yuǎn)等10余家房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)行債券的備案登記。

Wind金融數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月22日，2018年以來(lái)內(nèi)地房企已公告計(jì)劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只，發(fā)行總額超過(guò)240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)緣何密集出海融資救急，境內(nèi)融資又遇到了什么困難？

內(nèi)地發(fā)債趨難

中國(guó)政府近期密集出手調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，信貸政策收緊也讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資越來(lái)越困難。

尤其是近兩年來(lái)房企融資一直是從緊狀態(tài)，不斷有房企爆出債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致監(jiān)管層對(duì)房企發(fā)債的審核更加謹(jǐn)慎。

上交所信息顯示，房企合生創(chuàng)展2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元；而28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億元額度的公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”。

讓市場(chǎng)緊張的還有最近頻繁爆發(fā)的債券違約事件。自2018年至今，已有21起債券市場(chǎng)違約事件，其中不到一月就有10起，頻繁的違約事件而引發(fā)外界擔(dān)憂(yōu)和關(guān)注，加劇內(nèi)地企業(yè)發(fā)債困難。

此外，中國(guó)政府出于降低杠桿率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的考慮，各地債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的任務(wù)不斷加重，地方平臺(tái)融資也進(jìn)一步收緊，加劇房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房企的資金壓力。

海外發(fā)債救急

房地產(chǎn)企業(yè)近期緣何密集海外發(fā)債？上海業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)中新社國(guó)是直通車(chē)記者分析稱(chēng)，一方面與目前海外發(fā)債政策趨于寬松有關(guān)，另一方面與內(nèi)地融資機(jī)會(huì)收縮也有關(guān)系。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，內(nèi)地房企頻繁海外發(fā)債說(shuō)明，資金壓力開(kāi)始增加，對(duì)海外融資成本不再過(guò)多計(jì)較，有救急的考慮。

中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師認(rèn)為，在中國(guó)房企展開(kāi)規(guī)�；�競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵時(shí)期，房企對(duì)資金需求更為迫切，加之信貸市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。

深圳華科金控集團(tuán)是一家專(zhuān)注于幫助中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外發(fā)債的跨國(guó)金融服務(wù)集團(tuán)。董事長(zhǎng)宋杰接受?chē)?guó)是直通車(chē)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，除了內(nèi)地信貸收緊的原因，海外發(fā)債兩大優(yōu)勢(shì)也吸引著中國(guó)房企。

一是限制條件少。企業(yè)內(nèi)地發(fā)債，往往對(duì)于其公司組織形式、發(fā)行人資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)情況等有相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定；而海外發(fā)債則更為寬松，企業(yè)只需滿(mǎn)足基本財(cái)務(wù)要求、完成信息披露即可。

二是海外發(fā)債時(shí)間短、效率高。宋杰表示，內(nèi)地發(fā)債有關(guān)部門(mén)審批時(shí)間一般至少要3個(gè)月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外發(fā)債的流程也較為簡(jiǎn)便，能夠有效提高資金募集效率。這一點(diǎn)，對(duì)于急需用錢(qián)的中國(guó)房企顯得尤為關(guān)鍵。

Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規(guī)模增長(zhǎng)到1436.95億元人民幣。

可以預(yù)見(jiàn)，2018年是中國(guó)房企美元債集中兌付的一年。中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師認(rèn)為，隨著房企大量還錢(qián)的日子逼近，房企急需海外發(fā)債“借新還舊”，未來(lái)海外發(fā)債需求將持續(xù)提高。

海外發(fā)債有風(fēng)險(xiǎn)

宋杰提醒中國(guó)房企，應(yīng)該將發(fā)債周期編排好，發(fā)行過(guò)多債券會(huì)增加自身負(fù)債率，如果不量力而行，債務(wù)到期整體償付能力將受到挑戰(zhàn)，甚至出現(xiàn)違約，造成嚴(yán)重后果。

“無(wú)論何種發(fā)債路徑，都是債務(wù)，到期都要還。”宋杰表示，房企一味追求發(fā)債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關(guān)鍵，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去的高收益要趨于平穩(wěn)過(guò)渡，隨之也應(yīng)該相應(yīng)優(yōu)化債券種類(lèi)，梳理存量，在結(jié)構(gòu)化的非標(biāo)產(chǎn)品上尋找為突破口為上策。

宋杰表示，中國(guó)房企海外發(fā)債近期已經(jīng)出現(xiàn)了監(jiān)管層面的限制。中國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委和財(cái)政部近日也聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，嚴(yán)禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門(mén)為其市場(chǎng)化融資行為提供擔(dān)�；虺袚�(dān)償債責(zé)任，切實(shí)做到“誰(shuí)用誰(shuí)借、誰(shuí)借誰(shuí)還、審慎決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)”。

業(yè)內(nèi)人士分析，《通知》主要是防止地方政府通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外發(fā)債，讓外債成為地方政府債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)源。