傳聞已久的“一城一策”終于來了。

3月18日，韓正副總理在住建部調(diào)研時(shí)指出：

要始終堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求，將其作為根本指導(dǎo)思想，貫穿于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展全過程。

要堅(jiān)持一城一策、因城施策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題……

要緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級(jí)政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)……

通過完善土地和稅費(fèi)政策等，盤活空置閑置住房，實(shí)現(xiàn)更多住房困難群眾住有所居。

與凱風(fēng)君在《2019樓市往哪走》一文的預(yù)判不謀而合�？梢�，房住不炒是大原則，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期這“三穩(wěn)”是具體目標(biāo)，“一城一策”則是具體調(diào)控路徑，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是兜底保障，這意味著樓市調(diào)控的大方向已經(jīng)明確。

問題是，哪些城市會(huì)松綁？哪些城市會(huì)收緊？

1一城一策，正式實(shí)錘

“一城一策”首次明確化，而以往多是“因城施策”的表述。

雖然此前，已有多地政府表示“將研究制定一城一策樓市調(diào)控方案”，但在更高層面，這個(gè)概念還是第一次被明確提及。

與“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地區(qū)的樓市有不同的背景。有的城市需要去庫(kù)存，有的城市則需要遏制房?jī)r(jià)上漲，有的城市則需要穩(wěn)定市場(chǎng)，“一城一策”無疑更有針對(duì)性。

這意味著，樓市調(diào)控不再一刀切，接下來的調(diào)控勢(shì)必面臨分化。

對(duì)于仍舊被高庫(kù)存所累的三四線城市，政策還會(huì)有進(jìn)一步松綁的可能性；而對(duì)于房?jī)r(jià)開始復(fù)蘇乃至反彈的一二線城市，樓市調(diào)控不僅不會(huì)放松，反而還有進(jìn)一步加碼的可能性。

而對(duì)于大多數(shù)正面臨盤整的城市，則需要進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)。

2落實(shí)省級(jí)指導(dǎo)責(zé)任，意味著什么？

在講話中，還有一個(gè)新提法：夯實(shí)城市主體責(zé)任，“落實(shí)好省級(jí)政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任”。

這是對(duì)“一城一策”的進(jìn)一步細(xì)化。以往樓市調(diào)控是全國(guó)一盤棋，如今當(dāng)樓市調(diào)控政策細(xì)化到具體城市之時(shí)，每個(gè)城市就有了“主體責(zé)任”，而監(jiān)管方則主要變成了省級(jí)政府。

所謂主體責(zé)任，從目前樓市環(huán)境而言，主要是“穩(wěn)樓市”，防范房?jī)r(jià)大起大落。既要遏制上漲，又要防范大跌。

而讓省級(jí)肩負(fù)監(jiān)控和指導(dǎo)之責(zé)，無疑更有針對(duì)性。在樓市調(diào)控中，地方政府存在房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和土地財(cái)政的雙重利益束縛，在樓市調(diào)控上能否保持長(zhǎng)期性，始終存在懸念。

在城市這一調(diào)控主體之上，明確省級(jí)政府的監(jiān)控和指導(dǎo)之責(zé)，無疑有利于保持樓市調(diào)控的剛性。

3盤活空置住房，房產(chǎn)稅還是空置稅？

通過完善土地和稅費(fèi)政策等，盤活空置閑置住房。這里的關(guān)鍵在稅費(fèi)，房產(chǎn)稅還是空置稅？

這是新提法。一般而言，想要盤活空置閑置住房，基本都是通過征稅來提高持有成本，從而迫使住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)。而所謂征稅，一般指的是房產(chǎn)稅和空置稅。

房產(chǎn)稅是持有稅，只要拿著房子，就必須逐年繳納。對(duì)于擁有多套房的有房一族來說，房子的持有成本無疑隨之水漲船高，要么甩賣要么靠租金來緩解稅費(fèi)壓力，就是自然而然的選擇。

空置稅對(duì)于抑制投機(jī)，無疑更有效果。在《香港率先開征空置稅，內(nèi)地會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？》一文已經(jīng)提及，香港正準(zhǔn)備對(duì)空置6個(gè)月的新房開征空置稅，目的在于遏制“捂盤惜售”，而加拿大溫哥華等地則對(duì)所有存量空置房都開征空置稅，覆蓋面無疑更廣。

那么，通過稅費(fèi)政策，盤活空置閑置住房，究竟意味著哪一種情形，還需要進(jìn)一步細(xì)化。

可以確定的是，房地產(chǎn)稅是99%的超大概率事件，而空置稅則有很大的不確定性。

4哪些城市會(huì)松綁？

面臨經(jīng)濟(jì)的不確定性，樓市應(yīng)該還會(huì)持續(xù)松綁。

要知道，2019年1-2月，全國(guó)住房銷售面積再度負(fù)增長(zhǎng)，而上一次負(fù)增長(zhǎng)還是在2015年。（詳見《這個(gè)樓市數(shù)據(jù)斷崖式下滑》）

所以，在一城一策的新調(diào)控基調(diào)下，會(huì)有越來越多的城市試探松綁調(diào)控政策。

一般而言，樓市下行相對(duì)嚴(yán)重、仍舊受高庫(kù)存之累的三四線城市會(huì)優(yōu)先松綁，二線城市其次，一線城市頂多政策微調(diào)，大幅松綁的幾率最小。

需要注意的是，大多數(shù)三四線城市本就沒上馬樓市調(diào)控政策，本身就是寬松得不能再寬松。所謂松綁樓市，對(duì)他們可能毫無意義。樓市調(diào)控是否轉(zhuǎn)向，對(duì)于穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘�，也不�?huì)有太多實(shí)質(zhì)性影響。

相比于松綁，這些地方可能會(huì)親自上場(chǎng)托市，山東省菏澤市成武縣已出臺(tái)政策，買房給補(bǔ)貼，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

要記住，小恩小惠，并不足以提振樓市。相反，托底越是積極，越說明市場(chǎng)本身存在問題。

對(duì)于二線城市來說，樓市松綁的目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)。如果量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)在延續(xù)，那么松綁就能得到支持。如果量?jī)r(jià)齊升，樓市又有復(fù)蘇乃至上漲的苗頭，想要松綁調(diào)控、以此火上澆油并不容易。

對(duì)于一線城市來說，樓市調(diào)控大幅松綁的可能性并不大。在2014年那一輪取消限購(gòu)潮中，全國(guó)所有二三線城市都迅速取消限購(gòu)，只有北上廣深四大一線城市一直保留至今。

這一次，一線城市也不會(huì)有例外。