本報記者 張敏 北京報道

導讀

北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道指出，就拿地預算占比來看，規(guī)模在500-1500億左右的中型房企仍然是當前最有“進取心”的一批，其中，閩系房企仍然值得關(guān)注。相比之下，央企則相對穩(wěn)健。

3月21日，沉寂已久的合肥土地市場驟然火爆。當日推出的6宗地塊，共引來50家房企的競拍，總競價次數(shù)達到800輪。最終，6宗地塊均高價成交，有4宗土地的溢價率超過100%。其中，最熱門的一宗地塊有29家房企參與競爭。

雖然“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）仍是今年重要的樓市政策導向，但在取得空前優(yōu)異的銷售業(yè)績之后，房企在土地市場也有更大的需求。

近期，上市房企紛紛發(fā)布年報并召開業(yè)績會。21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)在2019年的拿地預算有所增加。這也意味著，對規(guī)模的追求仍然是行業(yè)主旋律。

在區(qū)域選擇上，一二線城市的重要性似乎有所提升。分析人士認為，棚改政策的收縮，將對三四線樓市帶來不利影響。房地產(chǎn)投資向一二線城市回歸，將是未來一段時間的趨勢。

“規(guī)模效應”仍是主旋律

過去這些年，經(jīng)歷了多輪樓市調(diào)控的房地產(chǎn)企業(yè)大多懂得“量入為出”。但隨著銷售和回款規(guī)模的增加，其拿地支出也不斷提高。

過去幾年來，奧園都拿合同銷售金額的30%-40%來購地，2018年，公司的拿地支出占銷售額的29%。按照管理層的說法，今年奧園的拿地預算為400億，約占合同銷售額的1/3左右，比重明顯提高。奧園方面表示，公司將在今年維持“積極性購地”。

很多銷售規(guī)模在千億左右的企業(yè)，都將今年的拿地預算設(shè)定在400億左右，如雅居樂。規(guī)模較大的企業(yè)，拿地預算相應較高。規(guī)模偏小的房企，拿地預算則相對較低。

另有不少房企的拿地預算與回款掛鉤。2019年，旭輝的拿地預算為“不少于回款的45%”。陽光城則設(shè)定在55%，具體為800億。相比之下，更加追求穩(wěn)健的當代置業(yè)，將拿地金額控制在當年回款的25%到30%。

中駿在今年的拿地預算為250億元，雖然規(guī)模并不算大，但與去年的預算相比，仍然提高了25%。時代地產(chǎn)的拿地預算為300億，比去年的預算增加了50%。

3月22日，北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，就拿地預算占比來看，規(guī)模在500-1500億左右的中型房企仍然是當前最有“進取心”的一批，其中，閩系房企仍然值得關(guān)注。相比之下，央企則相對穩(wěn)健。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為，雖然調(diào)控政策沒有根本松動，但規(guī)模效應仍然是當前市場的主旋律。因此，在過去幾年大幅去化后，繼續(xù)大力補充庫存是企業(yè)的主要選擇。

另一方面，在不斷迎來銷售業(yè)績高點后，大部分房企的資金狀況較為充裕，為拿地創(chuàng)造了客觀條件。而去年末以來，融資閘門開啟，資金成本也有所下降，使得企業(yè)的資金狀況進一步改善。

除了在公開市場拿地之外，越來越多的企業(yè)試圖通過收并購的形式來獲取土地。因此，多數(shù)分析人士認為，今年的并購市場將繼續(xù)火爆。

二線城市迎來拿地良機

在拿地區(qū)域選擇上，“聚焦一二線”成為企業(yè)的普遍選擇。熱門三線城市仍然受到關(guān)注，但與過去幾年相比，企業(yè)的態(tài)度已趨于謹慎。

陽光城集團副總裁徐愛國在業(yè)績會上表示，公司主要投資于一二線城市，適當關(guān)注一些經(jīng)濟比較發(fā)達、規(guī)模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市。對三四線城市，則會“保持適度地關(guān)注”。

中海行政總裁顏建國表示，中國海外始終堅持在一二線的策略不變。目前在中海的9144萬平方米土地儲備當中，一線占了15%，二線占了65%，中海宏洋占了20%。

顏建國認為，一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)。且在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的前提下，未來一二線城市邊際改善的可能性最大。

雅居樂對拿地區(qū)域的選擇為“重點聚焦一二線城市和強三線城市”；奧園則表示，拿地區(qū)域主要分布在一二線城市，以及二線核心省會城市。

據(jù)悉，除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企，以及區(qū)域性房企外，多數(shù)大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。過去兩年來，棚戶區(qū)改造推動三四線樓市升溫，很多房企也適度做區(qū)域下沉，并收獲不錯的業(yè)績。

從近期監(jiān)管層傳遞出的信號來看，未來棚戶區(qū)改造的范圍和貨幣化補償力度都將得到控制，因此三四線樓市降溫的預期較為強烈。加之過去兩年來需求已經(jīng)透支，今年以來，很多企業(yè)對三四線戰(zhàn)略有所收縮。

但碧桂園仍然看好這塊市場，公司主席楊國強認為，隨著農(nóng)民工工資的提升，以及城鎮(zhèn)化進程的加快，其看好四五線城市的房地產(chǎn)市場。

從今年以來的市場表現(xiàn)看，一二線城市土地交易熱度明顯提升，其中二線城市表現(xiàn)尤其明顯。易居克而瑞的報告指出，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區(qū)域的二線城市，地塊成交數(shù)量最多的城市為鄭州，高達81塊；昆明、青島、重慶、成都、石家莊、天津等城市的成交數(shù)量接近50宗或在其以上。

該機構(gòu)指出，受一線城市土地供應有限、三四線城市則受市場走冷、土地市場歸于沉寂的影響，二線城市逐漸成為土地市場的主戰(zhàn)場。由于此前樓市調(diào)控已促使地價回歸到合理水平，目前二線城市已經(jīng)迎來拿地良機。