日前，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學文獻出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16(2019)》(以下簡稱“藍皮書”)，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢進行分析。

這些問題值得關(guān)注

藍皮書指出，2019年商品住宅市場應關(guān)注以下三個問題。

首先是住宅市場去庫存基本成功實現(xiàn)預期目標。去年住宅投資和住宅新開工面積較快增長，但現(xiàn)房銷售持續(xù)下降，這導致部分城市現(xiàn)房庫存偏低。今年銷售面積或?qū)⒚黠@大于竣工面積，可售面積將進一步減少，可能對房價上升產(chǎn)生更大壓力。

第二是因城施策和分類調(diào)控實施效果開始顯現(xiàn)。去年各地出臺450余項調(diào)控政策，因城施策使住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，其中有很多新的態(tài)勢需要進一步調(diào)研和跟蹤研究。未來因城施策和分類調(diào)控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。

第三是住宅價格趨勢未變。藍皮書指出，2018年商品住宅平均銷售價格12.2%，今年預測全國平均售價將達到9206元/平方米，預期價格增長7.6%�？梢酝茰y，部分重點城市價格將大幅超過這個預期水平。

藍皮書提醒，應對部分重點城市加強多層面的預測、監(jiān)測和預警，將防止價格刺激市場引發(fā)大幅波動作為調(diào)控的重點目標。

平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不變

展望2019年，藍皮書認為，貨幣政策進一步放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預期2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。

國內(nèi)商品住房銷售增速可能會延續(xù)放緩趨勢，房價漲幅整體回落，土地交易市場將回歸理性，房地產(chǎn)投資增速將進一步回調(diào)。預計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責任，自下而上，實行局部試探性微調(diào)。

藍皮書指出，2018年，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率達到59.58%，比2017年末提升1.06個百分點。短期可以預見，2019年城鎮(zhèn)化率仍將比2018年提高1個百分點以上，房地產(chǎn)市場仍存在較大發(fā)展空間。不過，不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化。

其中，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長;三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。