日前，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》(以下簡稱“藍(lán)皮書”)，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行分析。

這些問題值得關(guān)注

藍(lán)皮書指出，2019年商品住宅市場應(yīng)關(guān)注以下三個(gè)問題。

首先是住宅市場去庫存基本成功實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。去年住宅投資和住宅新開工面積較快增長，但現(xiàn)房銷售持續(xù)下降，這導(dǎo)致部分城市現(xiàn)房庫存偏低。今年銷售面積或?qū)⒚黠@大于竣工面積，可售面積將進(jìn)一步減少，可能對房價(jià)上升產(chǎn)生更大壓力。

第二是因城施策和分類調(diào)控實(shí)施效果開始顯現(xiàn)。去年各地出臺450余項(xiàng)調(diào)控政策，因城施策使住宅市場建設(shè)、投資和銷售指標(biāo)的趨勢和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，其中有很多新的態(tài)勢需要進(jìn)一步調(diào)研和跟蹤研究。未來因城施策和分類調(diào)控的成功實(shí)踐將有力推進(jìn)長效機(jī)制的形成。

第三是住宅價(jià)格趨勢未變。藍(lán)皮書指出，2018年商品住宅平均銷售價(jià)格12.2%，今年預(yù)測全國平均售價(jià)將達(dá)到9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長7.6%。可以推測，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過這個(gè)預(yù)期水平。

藍(lán)皮書提醒，應(yīng)對部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測、監(jiān)測和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不變

展望2019年，藍(lán)皮書認(rèn)為，貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。

國內(nèi)商品住房銷售增速可能會(huì)延續(xù)放緩趨勢，房價(jià)漲幅整體回落，土地交易市場將回歸理性，房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實(shí)行局部試探性微調(diào)。

藍(lán)皮書指出，2018年，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，比2017年末提升1.06個(gè)百分點(diǎn)。短期可以預(yù)見，2019年城鎮(zhèn)化率仍將比2018年提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)市場仍存在較大發(fā)展空間。不過，不同城市的市場運(yùn)行結(jié)果將明顯分化。

其中，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長;三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。