日前，上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），這是該機(jī)構(gòu)連續(xù)12年發(fā)布上市房企測(cè)評(píng)研究成果。

此次《報(bào)告》選取了21家房企，包含125家滬深上市房企，83家在港上市房企及2家海外上市企業(yè)。根據(jù)榜單，中國(guó)恒大（3333.HK）、萬(wàn)科A（000002.SZ）和碧桂園（2007.HK）分列上市房企綜合實(shí)力榜前三位。進(jìn)入TOP10的上市房企還有保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、新城控股、華潤(rùn)置地和富力。

地產(chǎn)板塊呈下跌趨勢(shì)

《報(bào)告》指出，在資本市場(chǎng)方面，不論是A股上市房企還是在港上市房企，去年均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

由于頭部房企中，除萬(wàn)科、保利等外，其余多數(shù)都在香港上市，因此去年在港上市股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于A股市場(chǎng)。股價(jià)表現(xiàn)方面，去年全年股價(jià)累計(jì)漲幅前十名里，在港上市房企占據(jù)前九位，A股金科股份以31.88%的漲幅位居第六名。

從每股收益來(lái)看，去年上證、深證A股企業(yè)每股收益平均值分別為0.62元和0.29元，滬深上市房企每股收益平均值為0.56元，每股收益水平略低于上證A股，遠(yuǎn)高于深證A股，同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值為0.81元，同比小幅上升2.07%。

根據(jù)《報(bào)告》，截至去年年末，上市房企中市值超過(guò)千億元的有8家。在股價(jià)表現(xiàn)方面，全年累計(jì)漲幅靠前的企業(yè)包括太陽(yáng)城、佳源國(guó)際、華潤(rùn)置地等，而跌幅靠前的個(gè)股有萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展、海航基礎(chǔ)、粵泰股份等。

股票有漲有跌，但上市房企的經(jīng)營(yíng)規(guī)模去年實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)。《報(bào)告》指出，去年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%。

除總資產(chǎn)均值外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均有較快增長(zhǎng)。截至去年年底，總資產(chǎn)超過(guò)千億的上市房企有57家，占比27.14%，恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠地四家上市企業(yè)總資產(chǎn)超過(guò)萬(wàn)億元規(guī)模。

對(duì)此《報(bào)告》認(rèn)為，由于房地產(chǎn)股業(yè)績(jī)的結(jié)算周期平均為18個(gè)月，而2018年財(cái)報(bào)反映的業(yè)務(wù)主要是2016、2017兩年的情況。

償債情況平穩(wěn)

在償債能力方面，《報(bào)告》稱，去年上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。其中資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，凈負(fù)債率均值為92.52%。

根據(jù)數(shù)據(jù)，中海等企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)均值，龍湖、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于均值，但低于80%。但仍有不少大型企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、華夏幸福、新城控股等規(guī)模房企全部在內(nèi)。

上市房企的三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化，凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)上升，但總資產(chǎn)凈利率均值和總資產(chǎn)報(bào)酬率均值出現(xiàn)下降。這主要由于本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)，上行周期對(duì)資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬。在高杠桿下，凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。

不過(guò)，盡管“碧恒萬(wàn)”三甲企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，但企業(yè)成長(zhǎng)能力，特別是土地儲(chǔ)備方面仍有很強(qiáng)的實(shí)力。其中恒大和碧桂園的總貨值超過(guò)2萬(wàn)億元，萬(wàn)科總貨值超過(guò)1萬(wàn)億元，而保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖等企業(yè)總貨值也在1萬(wàn)億元以上。

《報(bào)告》分析稱，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來(lái)越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)，或是拿地方面能夠擁有自己的獨(dú)特渠道。

2109中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前十強(qiáng)   

排名    企業(yè)簡(jiǎn)介    企業(yè)代碼   

1    中國(guó)恒大    03333.HK   

2    萬(wàn)科A    000002.SZ   

3    碧桂園    02007.HK   

4    保利地產(chǎn)    600048.SH   

5    中國(guó)海外發(fā)展    00688.HK   

6    融創(chuàng)中國(guó)    01918.HK   

7    龍湖集團(tuán)    00960.HK   

8    新城控股    601155.SH   

9    華潤(rùn)置地    01109.HK   

10    富力地產(chǎn)    02777.HK   

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、CRIC、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心