隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，物業(yè)行業(yè)也進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)時代，AI、大數(shù)據(jù)、智慧平臺等越來越多的出現(xiàn)在物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中。

物業(yè)行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯：背靠房

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時代”，物業(yè)服務(wù)行業(yè)一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商的新增長極。伴隨著物業(yè)公司上市潮流，行業(yè)加速分化，資本搶灘，物業(yè)并購動作頻繁，背靠房企的大型物業(yè)企業(yè)迎來規(guī)模發(fā)展的快車道；同時習(xí)慣于傳統(tǒng)粗放化經(jīng)營模式中小型物業(yè)企業(yè)則面臨著更加激烈的競爭。

智能物業(yè)平臺的應(yīng)用，一方面降低了人力成本，提高了物業(yè)服務(wù)效率，另一方面也使掌握成熟技術(shù)的物業(yè)企業(yè)在競爭中擁有更多優(yōu)勢。

背靠房企好乘涼

近日，2019中國物業(yè)服務(wù)百強榜單發(fā)布，萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園分列前三甲，其中萬科物業(yè)連續(xù)十年蟬聯(lián)百強榜首。過去一年，物業(yè)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，百強企業(yè)市場份額占比近四成，馬太效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

排名前五的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別是萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園、保利物業(yè)和長城物業(yè)。百強企業(yè)管理面積均值達(dá)到3718.1萬平方米，同比增長17.5％，遠(yuǎn)高于同期全國商品房竣工面積增速和銷售面積增速，這表明物業(yè)管理行業(yè)駛?cè)敫咚侔l(fā)展的快車道。

在榜單中，有一個明顯的特點，排名靠前的物業(yè)企業(yè)，大部分背靠房企。隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升，物業(yè)管理行業(yè)的集中度也在相應(yīng)提升，頭部的房企附屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)開始形成規(guī)模效應(yīng)。

黃瑜認(rèn)為，目前，物業(yè)企業(yè)擴(kuò)規(guī)模是主旋律，大部分的物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)占盡了母公司的優(yōu)勢，百強企業(yè)有開發(fā)商背景的占比大概是76％，這些企業(yè)的面積大概有將近五成都來自于兄弟公司或者是母公司，碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)2018年新增的面積里面大概有70％，甚至以上都是源于兄弟公司。

“總體來說，大家已經(jīng)把市場化拓展作為很重要的手段來擴(kuò)規(guī)模。特別是像綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、永升物業(yè)，盡管他們過去不同程度的有母公司和兄弟公司的支持，但是他們的市場化程度也比較強，在報表中他們的市場化面積超過了80％，所以市場化已經(jīng)成了一個很重要的趨勢。”黃瑜補充道。

從2018年起，物業(yè)公司上市的潮流愈演愈烈。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年首季度，就有多家物業(yè)公司亮相資本市場——2月9日雅生活服務(wù)在港交所掛牌、3月18日奧園健康在港交所上市、4月15日招商蛇口稱旗下物業(yè)資產(chǎn)將借道中航善達(dá)登陸A股。

許多業(yè)內(nèi)人士都表示，上市后，“背靠大樹”的物業(yè)子公司除了從母公司或關(guān)聯(lián)房企獲得幫助外，還能借助資本的力量從社會上募集資金，用于提升服務(wù)或戰(zhàn)略擴(kuò)張，比如收購兼并物業(yè)管理公司和專業(yè)化服務(wù)公司等，將物業(yè)服務(wù)做大做強，使母公司在出售房產(chǎn)以外，再延伸出強有力的支撐力量，提升品牌的整體競爭力。

中小物業(yè)受到?jīng)_擊

在大型物業(yè)公司加速擴(kuò)大規(guī)模的大環(huán)境下，中小型物業(yè)的生存空間被逐步擠壓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)未來的總趨勢將是大公司繼續(xù)做大做強，而小物業(yè)在大環(huán)境下難以支撐，要么被并購，要么被淘汰。

目前，上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地越來越多的小區(qū)業(yè)主選擇將原本服務(wù)一般的中小物業(yè)換為知名度較高，口碑較好的物業(yè)公司。比如，杭州的老樓盤風(fēng)雅錢塘物業(yè)換成了綠城物業(yè)，傾城之戀換成了萬科物業(yè)，溫馨人家引進(jìn)了龍湖物業(yè)，昆侖公館也引入了濱江物業(yè)……

換物業(yè)的做法不僅體現(xiàn)了業(yè)主對高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的需求越來越大，也體現(xiàn)了各大牌物業(yè)公司的四處擴(kuò)張，主動競爭。那么，中小型物業(yè)公司如何在沖擊中與大的物業(yè)公司抗衡，分得屬于自己的一杯羹呢？

“在大型物業(yè)公司的擠壓下，中小物業(yè)公司的生存空間變得狹窄。這種情況下，有很多中小型的物業(yè)公司都也在做規(guī)模。我們公司為了擴(kuò)大規(guī)模，也接手了不少建造時間較長的老小區(qū)，但是這些小區(qū)業(yè)主習(xí)慣了低價的物業(yè)服務(wù)，對提高物業(yè)費很抵觸，部分小區(qū)甚至只能收到30％的物業(yè)費，不能覆蓋物業(yè)公司的人力成本與運營成本，與業(yè)主關(guān)系也一度十分緊張。最后不得不撤出小區(qū)，放棄做大規(guī)模。”一位不愿透露姓名的小型物業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。“

很多新項目，開發(fā)商自己的物業(yè)公司就去做了，我們選擇很少，做也不是不做也不是，不知道還能撐多久。”

但同時，也有部分物業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為提高服務(wù)質(zhì)量與口碑是小型物業(yè)的突圍之路。例如在西南地區(qū)做的“有聲有色”的成都蜀信物業(yè)，其負(fù)責(zé)人認(rèn)為，服務(wù)質(zhì)量比規(guī)模更重要。憑借前些年打下的基礎(chǔ)和口碑，蜀信要將現(xiàn)有的服務(wù)做到業(yè)主滿意，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，增加業(yè)主粘性，不能一味的強求規(guī)模。

從運營領(lǐng)域來看，黃瑜指出，住宅物業(yè)管理領(lǐng)域的競爭格局比較清晰，而非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域競爭格局尚未明確，還沒有形成領(lǐng)軍企業(yè)。再加上非住宅物業(yè)管理盈利水平高、收繳率高、市場化程度高、空間廣闊，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可抓住細(xì)分領(lǐng)域的機(jī)會，凸顯企業(yè)價值。

智慧物業(yè)成突圍利器

實際上，在資本密集進(jìn)入這個行業(yè)之前，傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)長久以來一直處于一個尷尬的地位。對于服務(wù)企業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)是剛性需求，市場空間巨大，但這卻又是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，收入及盈利來源單一，物業(yè)費增速緩慢。

一位百強物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)本身存在的顯著問題是人工成本太大，以及缺少盈利方向。解決這個問題最好的方法結(jié)合智能物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推進(jìn)智能化小區(qū)建設(shè)。提高效率，減少成本的同時也必將帶動服務(wù)質(zhì)量的大幅度提升，然后才能提升客戶忠誠度，達(dá)到延長產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)多種經(jīng)營的基礎(chǔ)。

目前，人工智能、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智慧社區(qū)等一系列與科技相關(guān)的的詞匯已經(jīng)開始高頻出現(xiàn)在物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中。如龍湖智慧物業(yè)服務(wù)、碧桂園服務(wù)的AI智能邊緣服務(wù)器鳳凰魔盒、金科天啟大數(shù)據(jù)中心等，眾多物業(yè)企業(yè)都在進(jìn)行智慧化物業(yè)平臺建設(shè)，并取得了初步成績。

某研究院提供的一組數(shù)據(jù)反映了頭部物業(yè)公司的轉(zhuǎn)型成果：2017年度百強企業(yè)實現(xiàn)智能化投入均值為716.22萬元，同比提高49.82％；百強企業(yè)人均在管面積也同比增長了12.49％。

由此可見，新技術(shù)投入有效降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營成本。

但另一方面，技術(shù)開發(fā)對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用，大型物業(yè)公司擁有充足的資金以及人力來開發(fā)新的技術(shù)，進(jìn)而提高管理效率。然而一般的中小型物業(yè)公司往往沒有人力與資金承擔(dān)，將承受更多競爭壓力。