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      房貸利率徹底告別“打折時代” 房企銷售端資金承壓

      作者:未知 來源:21世紀經(jīng)濟報道 更新時間:2019年08月28日 【字體:

      作為利率市場化改革的重要一環(huán),個人住房按揭貸款也將與LPR掛鉤,房貸利率定價進入了一個新的時代。

      8月25日,央行公告,個人住房貸款的定價基準,需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR;轉(zhuǎn)換后,房貸利率預(yù)計整體不降。

      這與當前市場中房貸利率上升的趨勢一致。分析人士指出,在房住不炒的基調(diào)下,房貸利率向下已無空間;區(qū)域差異也會更大。

      利率調(diào)整影響市場預(yù)期和消費者行為,將很快波及房屋銷售市場,6月以來本已平淡的成交或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

      對于開發(fā)商而言,在密集的房地產(chǎn)金融調(diào)控之下,各種融資渠道都被收緊,而房貸利率整體不能降的趨勢,則使得通過銷售回籠資金的通道也進一步收窄,部分房企資金鏈緊張已成定局。

      利率不降

      根據(jù)新規(guī),定價基準轉(zhuǎn)換后,首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點,央行各分支機構(gòu)來確定當?shù)豅PR加點下限。

      按照8月20日公布的LPR,首套房貸一年利率為4.25%,五年以上為4.85%,這比原來的4.9%降了0.05%;二套房貸為LPR加60個基點,也即為5.45%,相當于變相上浮了11%。

      這就是最新的房貸“下限”。意味著,過去首套房貸款利率9折、8折,甚至7折的時代結(jié)束了。

      據(jù)了解,目前市場中僅有上海實行首套房貸款利率9.5折,其他城市都是實行基準利率或有所上浮。

      在新規(guī)剛出臺時,中國人民銀行副行長劉國強就明確表示:“房貸利率由參考基準利率變成參考LPR,但是利率水平不能下降。”

      當下的市場中,利率已有上調(diào)的趨勢。融360數(shù)據(jù)顯示,7月以來,各地房貸利率最低的上調(diào)幅度已經(jīng)超過了10%,上浮最高的首套房房貸利率出現(xiàn)在蘇州、南京的部分銀行,達到了23%。

      中原數(shù)據(jù)也顯示,全國來看,目前基本是首套房貸基準上浮10-20%左右,二套房貸上浮20-30%。

      8月26日,央行廣州分行率先表態(tài),杜絕“貸款利率隱性下限”行為,落實房貸利率定價基準的調(diào)整。多位銀行界人士認為,央行各分支機構(gòu)在確定加點下限時,大概率是往上走。

      太平洋證券認為,新規(guī)出臺后,熱點二線城市平均房貸利率上行的趨勢不會改變,而一線城市中上海的下行趨勢大概率要終結(jié)。

      此外,由于上半年樓市火熱銀行按揭貸款投放較多,下半年額度普遍較為緊張,這也是支撐房貸利率大概率不會下行的原因。

      中國銀行主管研究員周景彤預(yù)計,房貸利率新規(guī)體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導(dǎo)向,利率走勢將從高。

      他進一步表示,未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。

      還有業(yè)內(nèi)人士認為,部分城市二手房房貸暫停這樣的背景,未來房貸成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn),房地產(chǎn)投機難度大幅提高。

      樓市下行

      房貸新規(guī)對于融資已難的房企而言,無疑是更嚴峻的考驗。

      “7月份開始市場又轉(zhuǎn)冷了,那些購房人突然又消失了。”廣州一開發(fā)商營銷負責(zé)人說。

      房貸利率意味著購房成本的變化,會對購房者的行為產(chǎn)生直接的影響。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算,今年 3月到7月,開發(fā)商的到位資金來源中,定金及預(yù)收款分別是4937億元、4946億元、5146億元、6070億元、5515億元;個人按揭貸款分為是2187億元、2386億元、2220億元、2555億元,2392億元。

      其中,3月的定金及預(yù)收款從3月一路上揚至6月,到了7月開始下跌,轉(zhuǎn)為負增長;個貸上半年總體上升,5、7月轉(zhuǎn)負,為-6.96%、-6.38%。

      這與今年3-5月的貸款寬松、“小陽春”,以及6、7月以來的利率上調(diào)相對應(yīng)。

      定金及預(yù)收款、個貸款是房企最重要的自有資金來源,如今卻面臨萎縮。

      “過去的調(diào)控都是從需求端作為,但這次是從貨幣端、融資端開始調(diào)整,而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。”8月22日,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績會上表示,融資是非常復(fù)雜的事,有信托、有按揭、有開發(fā)貸等;預(yù)計未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格。

      事實上,自6月份融資收緊、房貸上調(diào)以來,樓市成交已出現(xiàn)降溫?硕饠(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,百強房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右,行業(yè)整體增速較2018年放緩。

      廣發(fā)證券統(tǒng)計,8月35城新房成交環(huán)比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市劃分,11個二線城市成交同比上漲4.4%,四大一線城市、20個三、四線城市成交同比分別下降12.9%、13.3%。

      在資金壓力、庫存壓力和政策壓力之下,部分房企已率先開始打折促銷。

      8月以來,恒大旗下500多個樓盤開啟了全面降價促銷,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折;在廣州樓市,祈福集團、保利發(fā)展等開發(fā)商旗下的項目也開始出現(xiàn)了特價房、打折優(yōu)惠。

      在8月中下旬密集召開的中期業(yè)績會上,房企們也不再避諱打折促銷的話題,紛紛坦言市場銷售難度加大。

      萬科、碧桂園管理層表示,每一天都是賣房的日子,樓盤價格會隨行就市,堅決不留庫存。

      中小房企的壓力更大。在雅居樂中期會上,副總裁王海洋表示,下半年有二十幾個項目開盤,可能會有一些銷售的激勵,但是不會全國大范圍地去降價;寶龍地產(chǎn)總裁許華芳也表示,基于市場情況,寶龍下半年要做適當?shù)拇黉N,但不是大力度的。

      奧園執(zhí)行董事兼營運總裁馬軍也提到,“公司也做了一定程度的促銷,另外希望通過營銷費用、營銷激勵,一方面激勵內(nèi)部員工,一方面激勵合作伙伴如中介機構(gòu),加大銷售的力度。”

      對于下半年的樓市走勢,平安證券預(yù)測,隨著政策及資金面邊際收緊,一二線城市后續(xù)預(yù)計以穩(wěn)為主。三四線樓市受制于供應(yīng)充足、需求萎縮,壓力或持續(xù)顯現(xiàn);平安證券判斷,全年全國銷售面積同比將小幅負增長。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      青云墅 6400 鶴鳴鄉(xiāng)
      安仁新公館 7400 安仁鎮(zhèn)
      恒昌·格蘭郡 4700 內(nèi)蒙古大道
      溪山晴翠 4000 新場鎮(zhèn)
      祥榮錦繡一方 3000 大邑大道
      幸福公社-吾村 11980 青霞鎮(zhèn)
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