作為利率市場(chǎng)化改革的重要一環(huán)，個(gè)人住房按揭貸款也將與LPR掛鉤，房貸利率定價(jià)進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代。

8月25日，央行公告，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR；轉(zhuǎn)換后，房貸利率預(yù)計(jì)整體不降。

這與當(dāng)前市場(chǎng)中房貸利率上升的趨勢(shì)一致。分析人士指出，在房住不炒的基調(diào)下，房貸利率向下已無(wú)空間；區(qū)域差異也會(huì)更大。

利率調(diào)整影響市場(chǎng)預(yù)期和消費(fèi)者行為，將很快波及房屋銷售市場(chǎng)，6月以來(lái)本已平淡的成交或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在密集的房地產(chǎn)金融調(diào)控之下，各種融資渠道都被收緊，而房貸利率整體不能降的趨勢(shì)，則使得通過(guò)銷售回籠資金的通道也進(jìn)一步收窄，部分房企資金鏈緊張已成定局。

利率不降

根據(jù)新規(guī)，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，央行各分支機(jī)構(gòu)來(lái)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

按照8月20日公布的LPR，首套房貸一年利率為4.25%，五年以上為4.85%，這比原來(lái)的4.9%降了0.05%；二套房貸為L(zhǎng)PR加60個(gè)基點(diǎn)，也即為5.45%，相當(dāng)于變相上浮了11%。

這就是最新的房貸“下限”。意味著，過(guò)去首套房貸款利率9折、8折，甚至7折的時(shí)代結(jié)束了。

據(jù)了解，目前市場(chǎng)中僅有上海實(shí)行首套房貸款利率9.5折，其他城市都是實(shí)行基準(zhǔn)利率或有所上浮。

在新規(guī)剛出臺(tái)時(shí)，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就明確表示：“房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變成參考LPR，但是利率水平不能下降。”

當(dāng)下的市場(chǎng)中，利率已有上調(diào)的趨勢(shì)。融360數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，各地房貸利率最低的上調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)了10%，上浮最高的首套房房貸利率出現(xiàn)在蘇州、南京的部分銀行，達(dá)到了23%。

中原數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)來(lái)看，目前基本是首套房貸基準(zhǔn)上浮10-20%左右，二套房貸上浮20-30%。

8月26日，央行廣州分行率先表態(tài)，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實(shí)房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的調(diào)整。多位銀行界人士認(rèn)為，央行各分支機(jī)構(gòu)在確定加點(diǎn)下限時(shí)，大概率是往上走。

太平洋證券認(rèn)為，新規(guī)出臺(tái)后，熱點(diǎn)二線城市平均房貸利率上行的趨勢(shì)不會(huì)改變，而一線城市中上海的下行趨勢(shì)大概率要終結(jié)。

此外，由于上半年樓市火熱銀行按揭貸款投放較多，下半年額度普遍較為緊張，這也是支撐房貸利率大概率不會(huì)下行的原因。

中國(guó)銀行主管研究員周景彤預(yù)計(jì)，房貸利率新規(guī)體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴(yán)的政策導(dǎo)向，利率走勢(shì)將從高。

他進(jìn)一步表示，未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分城市二手房房貸暫停這樣的背景，未來(lái)房貸成本及可得性都會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投機(jī)難度大幅提高。

樓市下行

房貸新規(guī)對(duì)于融資已難的房企而言，無(wú)疑是更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“7月份開(kāi)始市場(chǎng)又轉(zhuǎn)冷了，那些購(gòu)房人突然又消失了。”廣州一開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

房貸利率意味著購(gòu)房成本的變化，會(huì)對(duì)購(gòu)房者的行為產(chǎn)生直接的影響。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，今年 3月到7月，開(kāi)發(fā)商的到位資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款分別是4937億元、4946億元、5146億元、6070億元、5515億元；個(gè)人按揭貸款分為是2187億元、2386億元、2220億元、2555億元，2392億元。

其中，3月的定金及預(yù)收款從3月一路上揚(yáng)至6月，到了7月開(kāi)始下跌，轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)；個(gè)貸上半年總體上升，5、7月轉(zhuǎn)負(fù)，為-6.96%、-6.38%。

這與今年3-5月的貸款寬松、“小陽(yáng)春”，以及6、7月以來(lái)的利率上調(diào)相對(duì)應(yīng)。

定金及預(yù)收款、個(gè)貸款是房企最重要的自有資金來(lái)源，如今卻面臨萎縮。

“過(guò)去的調(diào)控都是從需求端作為，但這次是從貨幣端、融資端開(kāi)始調(diào)整，而且融資端收緊是顛覆性的、史無(wú)前例的動(dòng)作。”8月22日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，融資是非常復(fù)雜的事，有信托、有按揭、有開(kāi)發(fā)貸等；預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)按揭貸款的控制可能會(huì)更嚴(yán)格。

事實(shí)上，自6月份融資收緊、房貸上調(diào)以來(lái)，樓市成交已出現(xiàn)降溫�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右，行業(yè)整體增速較2018年放緩。

廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，8月35城新房成交環(huán)比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市劃分，11個(gè)二線城市成交同比上漲4.4%，四大一線城市、20個(gè)三、四線城市成交同比分別下降12.9%、13.3%。

在資金壓力、庫(kù)存壓力和政策壓力之下，部分房企已率先開(kāi)始打折促銷。

8月以來(lái)，恒大旗下500多個(gè)樓盤開(kāi)啟了全面降價(jià)促銷，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折；在廣州樓市，祈福集團(tuán)、保利發(fā)展等開(kāi)發(fā)商旗下的項(xiàng)目也開(kāi)始出現(xiàn)了特價(jià)房、打折優(yōu)惠。

在8月中下旬密集召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，房企們也不再避諱打折促銷的話題，紛紛坦言市場(chǎng)銷售難度加大。

萬(wàn)科、碧桂園管理層表示，每一天都是賣房的日子，樓盤價(jià)格會(huì)隨行就市，堅(jiān)決不留庫(kù)存。

中小房企的壓力更大。在雅居樂(lè)中期會(huì)上，副總裁王海洋表示，下半年有二十幾個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，可能會(huì)有一些銷售的激勵(lì)，但是不會(huì)全國(guó)大范圍地去降價(jià)；寶龍地產(chǎn)總裁許華芳也表示，基于市場(chǎng)情況，寶龍下半年要做適當(dāng)?shù)拇黉N，但不是大力度的。

奧園執(zhí)行董事兼營(yíng)運(yùn)總裁馬軍也提到，“公司也做了一定程度的促銷，另外希望通過(guò)營(yíng)銷費(fèi)用、營(yíng)銷激勵(lì)，一方面激勵(lì)內(nèi)部員工，一方面激勵(lì)合作伙伴如中介機(jī)構(gòu)，加大銷售的力度。”

對(duì)于下半年的樓市走勢(shì)，平安證券預(yù)測(cè)，隨著政策及資金面邊際收緊，一二線城市后續(xù)預(yù)計(jì)以穩(wěn)為主。三四線樓市受制于供應(yīng)充足、需求萎縮，壓力或持續(xù)顯現(xiàn)；平安證券判斷，全年全國(guó)銷售面積同比將小幅負(fù)增長(zhǎng)。