“房貸利率向下打開(kāi)的空間是有了，但具體怎么定，還要看央行和銀行本身。”一位國(guó)有大行西南某省分行副行長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。而且，數(shù)家銀行地方分支行的行長(zhǎng)均表示，“房住不炒機(jī)制下，房貸利率下調(diào)幾乎沒(méi)可能。”

中國(guó)人民銀行8月25日發(fā)布公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。存量房貸利率按照原合同執(zhí)行。

新政引起了部分購(gòu)房者的擔(dān)憂。

有正準(zhǔn)備認(rèn)籌的上海購(gòu)房者緊急在微信群求問(wèn)：“房貸利率是不是要上漲了？9月跟銀行簽合同還能趕上最后一波嗎？”

當(dāng)然，多方說(shuō)辭不一。有文章甚至將房貸新政稱之為“房奴的滑鐵盧”。但也有別的省市購(gòu)房者乃至一些微信公眾號(hào)奔走相告，認(rèn)為房貸利率下調(diào)在即，購(gòu)房者即將迎來(lái)重大利好。

為此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道詢問(wèn)了三位華東、華南和西南地區(qū)的國(guó)有大行和城商行行長(zhǎng)，試圖從房貸利率新舊定價(jià)機(jī)制角度判斷未來(lái)是升還是降。

定價(jià)模型新舊對(duì)比

一家國(guó)有大行西南某省分管零售業(yè)務(wù)的副行長(zhǎng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道解釋了LPR之前房貸利率的形成機(jī)制。

銀行內(nèi)部是根據(jù)FTP來(lái)進(jìn)行存貸款定價(jià)的，包括房貸利率。所謂FTP（內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)），是指商業(yè)銀行內(nèi)部根據(jù)市場(chǎng)資金價(jià)格，與分支行等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)單位按照一定規(guī)則全額有償轉(zhuǎn)移資金的價(jià)格，也就是分支行等經(jīng)營(yíng)單位的利潤(rùn)考核成本。從FTP定價(jià)機(jī)制來(lái)看，短期FTP價(jià)格與Shibor關(guān)系較為緊密，但由于FTP定價(jià)會(huì)以一段時(shí)間內(nèi)的Shibor平均值為基準(zhǔn)，因此波動(dòng)相對(duì)滯后，也相當(dāng)于平滑了Shibor的波動(dòng)。

上述副行長(zhǎng)表示，各地的負(fù)債成本有所不同，分行們將資金成本計(jì)算匯總到總行，總行相應(yīng)制定和調(diào)整當(dāng)期FTP，考慮各地的房地產(chǎn)政策和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)形成各城市分行的貸款利率。

“有時(shí)候總行定價(jià)過(guò)高，地方分支行會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)難做的情況，那這時(shí)候會(huì)匯報(bào)給總行，因地制宜進(jìn)行調(diào)整。不過(guò)一般來(lái)說(shuō)房貸利率定價(jià)持續(xù)性較強(qiáng)，這種情況較少出現(xiàn)。”上述分行長(zhǎng)表示。

在當(dāng)時(shí)，房貸利率錨定的是5年期貸款基準(zhǔn)利率，當(dāng)前為4.9%，并且這一數(shù)值自2015年10月起已經(jīng)4年沒(méi)有調(diào)整。

當(dāng)錨定項(xiàng)從基準(zhǔn)利率更改為L(zhǎng)PR時(shí)，定價(jià)模型相應(yīng)變成“三層定價(jià)”：

第一層：央行規(guī)定首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。

第二層：人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

第三層：在上述兩個(gè)下限的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行根據(jù)自己的負(fù)債端成本和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，自主定價(jià)。

“長(zhǎng)期來(lái)看，跟著LPR每個(gè)月浮動(dòng)而變化，房貸利率未來(lái)會(huì)更加貼近市場(chǎng)定價(jià)，相應(yīng)的，銀行分行和總行之間的溝通、銀行與央行之間的溝通會(huì)更加頻繁。”上述副行長(zhǎng)表示，溝通機(jī)制的重新搭建是銀行迫在眉睫的事情。

一家國(guó)有大行華東某分行行長(zhǎng)則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，未來(lái)錨定LPR的房貸利率定價(jià)，當(dāng)?shù)匮胄袝?huì)發(fā)揮最主要的作用。特別是資金充裕的國(guó)有大行，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限格外關(guān)注。

告別“打折時(shí)代”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道根據(jù)wind數(shù)據(jù)制成一張全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率和Shibor變化的圖，從圖中也可以看到，兩者基本呈現(xiàn)正相關(guān)性。

2018年下半年至今，銀行間流動(dòng)性非常充裕，Shibor數(shù)值不斷走低，8月26日一年期SHIBOR報(bào)價(jià)僅3.055%，而2018年初為4.7%左右。

值得注意的是，從2018年年中開(kāi)始，住房加權(quán)平均貸款利率與SHIBOR相關(guān)性逐漸變?nèi)�，差值拉大，甚至�(xí)�出現(xiàn)走勢(shì)背離的現(xiàn)象。這其中，多地房地產(chǎn)調(diào)控，以及“房住不炒”的中央精神在發(fā)揮作用，銀行并不敢隨意降價(jià)。

今年7月底，中共中央政治局會(huì)議用44字定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

在8月20日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，此次利率并軌改革，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。

“央行公布的只是最低利率而已，到了地方上，會(huì)一城一策繼續(xù)調(diào)整，總體來(lái)看房貸利率不會(huì)下降。”上述國(guó)有大行華東某分行行長(zhǎng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。一位華南城商行行長(zhǎng)對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)可：“房貸利率不會(huì)有大的變化。”

“可以確定的是，錨定LPR之后房貸利率向下打開(kāi)的空間有了，但是具體要怎么定，還要看央行和總行。長(zhǎng)期來(lái)看，房住不炒機(jī)制下，漲還是跌現(xiàn)在還不能下定論。”上述西南銀行行長(zhǎng)表示。

以當(dāng)前的5年期LPR數(shù)值來(lái)計(jì)算，最“受傷”的莫過(guò)于上海人民了。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，上海是房貸利率打折“碩果僅存”的城市，一般老百姓能拿到首套房最低基準(zhǔn)貸款利率95折的優(yōu)惠。由于央行另外制定錨定LPR的利率下限，上海房貸利率正式告別“打折時(shí)代”。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算，新計(jì)算方式下首套房貸款利率較之前最少高了20BP，二套房6BP。