地市涼意來(lái)襲

這一輪地市涼意覆蓋了全國(guó)大部分區(qū)域。

根據(jù)《2019年三季度報(bào)告》，第三季度，無(wú)論是從全國(guó)維度，還是分重點(diǎn)區(qū)域和一二三線級(jí)別城市來(lái)看，住宅地價(jià)環(huán)比增速都有所回落。

在全國(guó)范圍內(nèi)，2019年第三季度，全國(guó)共有94個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比上漲，較一季度減少8個(gè)，另有7個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比下降，較上一季度增加6個(gè)。此外，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域三季度住宅地價(jià)漲幅均有所回落；一線、二線、三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速較上季度分別下跌0.25個(gè)百分點(diǎn)、0.71個(gè)百分點(diǎn)和0.25個(gè)百分點(diǎn)。

二季度短暫沖高是三季度回落幅度凸顯的原因之一。“今年年初，受政策調(diào)整預(yù)期，以及房企資金面寬松等因素影響，地市呈現(xiàn)了一波‘小陽(yáng)春’。”張宏偉表示。

如果拉長(zhǎng)時(shí)間軸，近四年全國(guó)主要城市地價(jià)走勢(shì)中，有個(gè)明顯轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度，我國(guó)地價(jià)環(huán)比增幅持續(xù)走高，但在2017年第二季度之后，則向下收窄。

“這輪調(diào)控從2016年9月30日就已開(kāi)始，但由于政策具有慣性和滯后性，所以數(shù)據(jù)顯示2017年前兩個(gè)季度我國(guó)地價(jià)仍保持一定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。” 上海（樓盤(pán)）中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

“整體來(lái)看，受前期市場(chǎng)運(yùn)行慣性、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化以及政策效應(yīng)滯后性等多重因素影響，一線城市住宅地價(jià)仍處高位盤(pán)整，三線城市則有明顯上升跡象。”中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院也在《2017年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》中解釋。

“2017年房地產(chǎn)調(diào)控和供給側(cè)改革明確要求各地合理安排住宅用地供應(yīng)，并編制完成住宅用地供應(yīng)中期和三年滾動(dòng)計(jì)劃，熱點(diǎn)城市都著力提高了住宅用地的供給力度。同時(shí)各城還積極探索新的土地出讓模式，如對(duì)土地出讓設(shè)置最高限價(jià)、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)/競(jìng)自持面積/競(jìng)投養(yǎng)老設(shè)施面積等。” 夏丹指出。

一線城市冷熱不一

城市間的微觀差異也在顯現(xiàn)。

四個(gè)一線城市中，北京和深圳仍有熱度。10月15日，北京推出亦莊舊宮、大興孫村和通州馬駒橋三宗地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)的舊宮地塊最終以49次舉牌、總價(jià)44.3億元、溢價(jià)率34.2%被電建+京能聯(lián)合體拿下。

深圳今年6月一次性出讓5宗宅地、吸引30余家房企爭(zhēng)奪后，10月23日，再掛5宗宅地，起始總價(jià)126.78億元，擬于11月22日出讓，吸引市場(chǎng)關(guān)注。

但上海和廣州地市頗有“涼意”。10月，上海掛出5宗地塊，2宗宅地、3宗商地，其中寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)宅地曾于2018年掛牌出讓，但當(dāng)時(shí)根據(jù)出讓人申請(qǐng)，中途終止了出讓。時(shí)代周報(bào)記者注意到，2019年9月該地塊再次掛牌，已下調(diào)起拍樓板價(jià)近5000元每平米。10月14日，該地塊以底價(jià)成交。

在廣州，據(jù)克而瑞廣州區(qū)域統(tǒng)計(jì)，10月已有6宗宅地臨時(shí)撤牌。其中，10月24日，天河廣氮宅地終止網(wǎng)上掛牌。同日掛出的白云江高鎮(zhèn)宅地、從化太平鎮(zhèn)宅地均因故終止出讓。

“受市場(chǎng)大環(huán)境影響，廣州今年下半年地市轉(zhuǎn)冷，政府為規(guī)避流拍給市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響，故本月宅地頻頻撤牌。”克而瑞廣州區(qū)域判斷。

更為直觀的價(jià)格方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度北京和廣州溢價(jià)率分別下降27.36%和33.57%。另?yè)?jù)中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院數(shù)據(jù)，上海地價(jià)同比環(huán)比下降明顯—在2018年第四季度和2019年第一季度，上海市住宅地價(jià)環(huán)比為負(fù)增長(zhǎng)，分別為-0.25%和-0.17%；從同比來(lái)看，2019年第三季度上海市住宅地價(jià)也呈現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)（-0.19%）。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者解釋，整體來(lái)說(shuō)，上海和深圳的樓市比較堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)也處高位，連帶地市表現(xiàn)較好。對(duì)北京來(lái)說(shuō)，北京市場(chǎng)也非常優(yōu)異，但是由于北京土地全面限價(jià)，并且供應(yīng)多，所以價(jià)格較為穩(wěn)定。但廣州則是近期市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，土地溢價(jià)率開(kāi)始明顯下調(diào)。

除了四個(gè)一線城市，熱點(diǎn)二線城市之間的地價(jià)走勢(shì)也出現(xiàn)分化。。

2018年，杭州以2489億元土地出讓收入奪得全國(guó)第一，但在地價(jià)方面，卻有些褪色。中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院數(shù)據(jù)顯示，今年三季度杭州住宅地價(jià)環(huán)比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

而與杭州“一衣帶水”的寧波表現(xiàn)亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度，寧波已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月保持環(huán)比增幅3%的高速增長(zhǎng)。

盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“在今年穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期要求下，杭州針對(duì)較熱的土地市場(chǎng)火速出臺(tái)了針對(duì)性政策，6月底開(kāi)始在土地出讓環(huán)節(jié)實(shí)行‘雙限’。受此影響，杭州地價(jià)降溫明顯。當(dāng)一個(gè)城市限制較多，資金自然而然會(huì)轉(zhuǎn)去其他城市，寧波就是受益于杭州調(diào)控從嚴(yán)，承接了熱點(diǎn)城市外溢資金投向，從而使當(dāng)?shù)氐厥袩岫壬仙?rdquo; 。