市場分化加劇

購房者心態(tài)的變化，也讓市場分化加劇。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，9月4個一線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降26%；18個二線城市成交面積環(huán)比持平，同比增長13%；18個三四線城市成交面積環(huán)比增長7%，同比下降2%。

其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長6%，同比增長45%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比增長21%；6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比下降13%。

從漲跌城市個數(shù)看，64個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌，6個城市與上月持平。寧波、佛山、廈門等地環(huán)比下降，而濟南、廈門、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再，“銀十”開頭的黃金周數(shù)據(jù)則顯示出奇妙的分化現(xiàn)象。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，國慶黃金周期間，北京、杭州、深圳、成都等調(diào)控壓抑已久的一二線主要城市，新房成交面積同比均有所回升，其中北京同比上漲11.3%，逐漸恢復(fù)到2016年水平。杭州則大漲144%，交易量明顯回升。另外，深圳、成都和蘇州也上漲了80.1%、53.9%和4.5%。不過，需要指出的是，這些城市與調(diào)控前的成交量水平相比，仍然處在相對低點。

另一方面，在一些樓市輪動周期相對較晚的城市，比如東莞、佛山、武漢、重慶等地，則在今年國慶黃金周期間出現(xiàn)了明顯的交易量下跌的情況。東莞同比下降30%，佛山則為47%，武漢和重慶則同比下降了32%和11%。

二手房層面，今年國慶黃金周，14個重點城市鏈家二手房成交總量在2018同期的基礎(chǔ)上小幅增加5.7%，略高于2019年前9個月的增幅2.7%�？v向?qū)Ρ绕渌�年份來看，整體市場交易量依舊處在較低水平。

價格方面同樣處于僵持階段。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。同期北京、上海等十大城市住宅均價為27219元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。

“返鄉(xiāng)置業(yè)熄火，三四線市場降溫，各地市場正在分化，未來城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產(chǎn)投資的熱點”，張大偉表示，所以對于普通人來說，買房首選有學(xué)區(qū)有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅，最后才是郊區(qū)。

成交量增長動力不足

購房者預(yù)期發(fā)生變化，市場分化也在加劇，下一步，樓市的周期究竟會有怎樣的走勢？一向作為樓市風向標的北京，或許預(yù)示著下一階段的走向。

作為二手交易為主的存量市場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情APP顯示，近一個月以來，北京二手房成交均價約為6.46萬元，環(huán)比下降了1.05%。

而從實際情況來看下降空間可能更大。一位北京市朝陽區(qū)的中介經(jīng)紀人告訴記者，他所在的區(qū)域有多個均價在11萬左右的樓盤，房源掛牌后的成交周期正在拉長，房源掛牌價與成交價之間的距離也在拉大。他所在區(qū)域近期很多成交總價8位數(shù)以上的房源，最終成交價都比掛牌價低了10%左右，多的甚至能達到15%。

對此，一位國慶節(jié)期間在北京看了三天房的改善型需求購房者告訴記者，近兩年來，北京的政策對改善型購房控制比較嚴厲，二套房需要80%首付。而首套房剛需能承受的一般都是500萬以下的房子，對于上千萬的改善性需求住房，即使賣掉首套房還有較大的缺口。這相當于打斷了過去北京一直存在的換房鏈條。因此，供需逐漸失衡，整個市場其實已經(jīng)進入買方市場。

實際上，隨著供需矛盾的趨緩，業(yè)主的話語權(quán)明顯減弱，與去年同期比，貝殼研究院用房源第一次掛牌價減去最終的成交均價，除以房源第一次掛牌價，計算出一個“業(yè)主妥協(xié)度”的概念，這項數(shù)據(jù)顯示，今年國慶黃金周期間，北京的業(yè)主妥協(xié)度超過12%，杭州接近10%，上海也超過了6%。并且幅度均較去年有所擴大。實際上，在貝殼此項統(tǒng)計的14個核心城市中，有12個城市的業(yè)主妥協(xié)度增大。

而在新房市場上，由于限競房開始在2019年大批上市，以及年底的業(yè)績需要，此前一直堅挺的開發(fā)商，也開始有了“真金白銀”的促銷活動。如金地9月份在北京進行“30天紅盤行動”，推出“百套特價房，萬套品質(zhì)房”，其中最高優(yōu)惠將達到450萬。

實際上，包括共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房，也成為了一些剛需購房者的新選擇，共同影響著樓市的供需變動。

一個有意思的現(xiàn)象是，共有產(chǎn)權(quán)房由于買賣限制嚴格，難以滿足未來換房需求，在上市初期并不搶手。隨著房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴格，共有產(chǎn)權(quán)房在今年迎來了成交爆發(fā)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個月，北京完成共有產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)簽超過1.6萬套，這個數(shù)據(jù)是2018年全年成交量7681套的兩倍以上。

在張大偉看來，北京已經(jīng)形成了1000萬買不限售的商品房住宅、600萬左右買限競房、300萬買共有產(chǎn)權(quán)房這樣一個良性的購房梯度消費。

而易居研究院研究員沈昕則認為，2019年1-9月，40城新建住宅成交面積同比微增2%，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月出現(xiàn)了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。

在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，雖然接下去幾個月，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會增多，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。