本報(bào)記者張曉玲實(shí)習(xí)生鄧純榕香港、廣州報(bào)道

2019年的3月，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)又是個(gè)溫暖的春天。

猶記得，大半年前中海地產(chǎn)對(duì)政策的預(yù)期很悲觀，2018年底，龍湖說(shuō)2019年要非常謹(jǐn)慎，短短兩個(gè)多月后，開(kāi)發(fā)商們又開(kāi)始樂(lè)觀了。

3月下旬集中召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商普遍比去年底開(kāi)心，因?yàn)?ldquo;房子又好賣了”。

年初至今流動(dòng)性的相對(duì)寬松、“五限”政策的局部微調(diào)給了他們信心。開(kāi)發(fā)商預(yù)期政策維穩(wěn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌可能性變小，一二線城市有望邊際改善、率先筑底，三四線則繼續(xù)承壓。

市場(chǎng)層面已有局部復(fù)蘇。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查顯示，近期各一二線城市新盤去化率提升，搶房重現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商打折優(yōu)惠取消，成交量回升。尤其是深圳，作為2015年這一輪市場(chǎng)爆發(fā)的起點(diǎn)，近期市場(chǎng)熱度又明顯回升，成為風(fēng)向標(biāo)。

2019年的樓市會(huì)又來(lái)一輪反彈嗎？對(duì)此，3月26日萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)更多與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化、人口增長(zhǎng)相關(guān)，房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代徹底結(jié)束了，不能期待市場(chǎng)反彈。

政策“定心丸”與回歸一二線

開(kāi)發(fā)商的信心回升、樓市回暖的蛛絲馬跡，最初要從貨幣政策和流動(dòng)性中去找。

年初，央行再次降準(zhǔn)，給房地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)了復(fù)蘇的窗口。3月14日，較早召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)的陽(yáng)光城（7.930，-0.11，-1.37％），作為高增長(zhǎng)房企的代表，深感流動(dòng)性的重要性。陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁、CFO吳建斌指出，目前市場(chǎng)資金充裕，融資成本明顯下降，“陽(yáng)光城今年前兩個(gè)月的融資形勢(shì)明顯比去年好了”。

幾天后，碧桂園CFO伍碧君也表示，房企的融資成本在2018年都有上升，但預(yù)計(jì)2019年會(huì)下降，原因是“今年錢沒(méi)有那么緊張了”。

此外，樓市調(diào)控“一城一策”，地方有了更多微調(diào)的空間。奧園董事局主席郭梓文的觀點(diǎn)極具代表性：“調(diào)控基調(diào)是希望樓價(jià)不要過(guò)快上漲，也要防止過(guò)快下跌。”郭梓文稱，樓市調(diào)控的權(quán)力已下放到各個(gè)地方，奧園一些樓盤所在的地方政府已開(kāi)始釋放出有利于樓價(jià)和銷售面積提升的政策信息；預(yù)計(jì)今年下半年的市場(chǎng)會(huì)向好。

但市場(chǎng)的回暖并非全部，可能局限于一二線。保利發(fā)展指出，2019年，隨著政策面（如放寬落戶條件、取消限售）、資金面（如購(gòu)房利率上浮區(qū)間下調(diào)）等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整，一二線城市有望率先筑底。

陽(yáng)光城董事長(zhǎng)朱榮斌表示，回歸一二線已是房企共識(shí)，未來(lái)一二線市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，“從成都、寧波的幾場(chǎng)拍賣可以看出，只要市場(chǎng)有一點(diǎn)回暖跡象，房地產(chǎn)公司的行動(dòng)速度就會(huì)非�？�。”他說(shuō)。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)認(rèn)為，以一線城市為核心的城市群，在未來(lái)始終是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，中海始終堅(jiān)持在一二線的策略不變。目前中海土地儲(chǔ)備9144萬(wàn)平米，其中一線占15％，二線占65％。

當(dāng)代置業(yè)也在搶占一二線市場(chǎng)，董事長(zhǎng)張鵬認(rèn)為當(dāng)前一二線市場(chǎng)穩(wěn)定，總體安全。當(dāng)代置業(yè)在一二線的儲(chǔ)備占到70％，30％將布局在三四線城市。

縱觀近期的業(yè)績(jī)會(huì)，看好三四五線市場(chǎng)的，幾乎只有碧桂園。碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前農(nóng)民工的工資上漲明顯，返鄉(xiāng)置業(yè)可能性大，三四線依然有較大空間。

3月26日，曾經(jīng)大量布局三四線的恒大總裁夏海鈞指出，一二線和三四線的劃分已然落后，恒大進(jìn)入的288個(gè)城市，均為人口持續(xù)凈流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。

深圳房地產(chǎn)資深人士徐楓認(rèn)為，一線城市已率先筑底，而且回暖的速度快于二三線城市，2019年的亮點(diǎn)在于東部的一線城市和中部的省會(huì)城市。

一二線城市率先筑底？

開(kāi)發(fā)商充滿樂(lè)觀，市場(chǎng)也涌動(dòng)著熱情。與去年底的冷清形成明顯對(duì)比的是，購(gòu)房者重新回來(lái)了。

這也是流動(dòng)性充裕帶來(lái)的效應(yīng)，近期多個(gè)城市首套房貸利率連續(xù)3個(gè)月下降。2月為5.63％，環(huán)比下降0.53％；2月利率下調(diào)銀行數(shù)量44家，較1月增加10家。而深圳目前首套利率均值為5.46％，遠(yuǎn)低于去年年底普遍的上浮15％甚至20％。

一線城市的房產(chǎn)交易增值稅附加稅也在大幅下調(diào)：北廣深從12％下降到6％，上海從11％下調(diào)到6％，減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，2019年消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情回到了原來(lái)的軌道。

作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，市場(chǎng)熱度回升迅速。

2月底，深圳2000萬(wàn)級(jí)豪宅華潤(rùn)瑞府開(kāi)盤即受到熱捧，400平方米戶型“秒光”，230平方米戶型產(chǎn)品也很快售罄。

3月17日，深圳南山紅花雅筑開(kāi)盤，當(dāng)天簽訂67套，銷售額達(dá)3個(gè)億。19日，南山科技園1400萬(wàn)起的豪宅盤陽(yáng)光粵海開(kāi)盤，半小時(shí)去化近50％。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開(kāi)盤去化約55％。市場(chǎng)供應(yīng)逐漸增加，訪客指數(shù)維持在高位，預(yù)計(jì)后期成交將繼續(xù)回升。