香港最大地產(chǎn)商之一、李嘉誠旗下長江實業(yè)集團將大連一項目轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國。與此相反的是，包括新世界、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、九龍倉等多家港資房企在內(nèi)地市場加碼投資，掀起拿地高潮，這一進一退之間，形成鮮明反差，港資房企內(nèi)地投資策略加速分化。多家港企近一年來重新掀起的內(nèi)地投資潮更引人關(guān)注，這背后有著哪些深層次原因？

長實40億轉(zhuǎn)讓大連項目予融創(chuàng)

自2013年出售內(nèi)地項目后，李嘉誠的家族企業(yè)便開陸續(xù)出售內(nèi)地資產(chǎn)。

最新的消息顯示，長江實業(yè)已將大連市西崗區(qū)黑嘴子項目出售給融創(chuàng)中國，作價超過40億元。對此，長江實業(yè)回應(yīng)稱，大連西崗區(qū)黑嘴子項目約于半年前達成協(xié)議出售，四個多月前簽約落實。

該項目是2011年所得，進展緩慢，2015年才開始施工建設(shè)。長江實業(yè)表示，項目發(fā)展期長乃因政府延遲交地，目前項目部分樓體已近封頂。

對于再次引起輿論熱議的內(nèi)地撤資，長江實業(yè)表示，內(nèi)地是長江集團的重點市場，集團一直在內(nèi)地物色以上行業(yè)之發(fā)展機會，能否落實則視乎投資回報。地產(chǎn)方面，長江實業(yè)現(xiàn)在內(nèi)地擁有50多個房地產(chǎn)項目，分布于20多個城市。

可事實上，近5年來，李嘉誠的家族企業(yè)在內(nèi)地市場多以項目出售為主，鮮有新項目入手。

自2013年以來，相繼出售了廣西、南京、北京、上海、重慶等多地資產(chǎn)，包括南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會、世紀(jì)匯廣場50%股權(quán)等。與此同時，李氏家族企業(yè)也在撤資香港，包括出售香港中環(huán)中心、亞洲貨柜碼頭60%股權(quán)、向淡馬錫出售屈臣氏24.95%股權(quán)等。

李氏家族在內(nèi)地的資產(chǎn)出售或?qū)⒗^續(xù)，目前傳聞中待售的資產(chǎn)還有一處。去年年初，曾有媒體報道，李嘉誠擬出售位于重慶市南岸區(qū)楊家山片區(qū)一宗大型商住綜合地塊，報價200億元，項目公司當(dāng)時曾回應(yīng)稱,多家投資者曾有意與其合作開發(fā)該項目，但公司未與任何投資者達成協(xié)議。

新世界、恒基等加碼廣州、杭州等城

以2013年李氏家族資產(chǎn)拋售為重要節(jié)點，此后，包括新世界、華人置業(yè)、恒基地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等均有出售內(nèi)地資產(chǎn)的情況，在內(nèi)地投資也多保守與謹慎。不過，2018年成為轉(zhuǎn)折點，港資房企卷土重來，加碼內(nèi)地樓市，2019年氣勢更盛。

2018年5月10日，新鴻基地產(chǎn)摘得廣州南沙慶盛樞紐區(qū)塊地皮，土地面積超過3.78萬平方米。事實上，在2014至2017年間，新鴻基于內(nèi)地新投項目寥寥無幾，這也是其時隔近10年在廣州再拿地。當(dāng)年的5月28日，鏖戰(zhàn)7個多小時，經(jīng)過336輪競爭，杭州百井坊商業(yè)商務(wù)用地被恒隆地產(chǎn)以107.31億元總價拿下，溢價率高達118.5%，一時間震驚業(yè)內(nèi)，實際上參與競價的還有新鴻基地產(chǎn)、新世界、九龍倉等港資房企。此后的7月5日，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險、SODH及上海永業(yè)以136.1億元競得上海新天地商辦地。

這種熱度延續(xù)至2019年。今年5月，嘉里建設(shè)以68.14億元競得杭州下城區(qū)一宗地塊。5月28日，恒基地產(chǎn)爆冷以30.2億元的總價摘得北京朝陽區(qū)孫河地塊，溢價率23.3%，6.9萬元/平方米的單價創(chuàng)下了孫河板塊的新高。9月12日下午，恒基地產(chǎn)聯(lián)合天恒以總價24.25億元再獲得孫河板塊最后一宗住宅用地。在2018年之前，恒基地產(chǎn)頻頻轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，2016年先后出售北京、廣州項目，2017年又將旗下多個項目轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，其撤出內(nèi)地市場的傳聞甚囂塵上。

加碼內(nèi)地市場的還有新世界。7月30日，新世界發(fā)展發(fā)布公告稱，旗下一家間接全資附屬公司于公開掛牌出讓中，成功投得杭州一宗地塊使用權(quán)，用作住宅、商業(yè)商務(wù)及公共停車場項目開發(fā)，總代價為97.92億元，當(dāng)時刷新了今年全國地塊總價最高紀(jì)錄。而在此前，新世界發(fā)展還以40.1億元收購寧波新世界廣場余下51%權(quán)益。

事實上，幾年前，新世界接連出售內(nèi)地二三線城市項目，并將新世界中國私有化退市。

低成本抄底拿地謀發(fā)展

如今的港資房企內(nèi)地投資格局，逐漸形成兩種局面，一種是以李氏家族為主，持續(xù)出售資產(chǎn)，另一種是包括新世界、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等在內(nèi)，重返內(nèi)地市場，在招拍掛公開拿地或通過收并購加碼內(nèi)地投資。

縱觀當(dāng)下的內(nèi)地房地產(chǎn)市場，在經(jīng)過長達3年的政策調(diào)控后，樓市轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，低入高出的局面一去不復(fù)返，房企在操盤能力、成本與利潤平衡、建筑品質(zhì)上都遭遇挑戰(zhàn)。在此背景下，內(nèi)地房企拿地變得謹慎，港企卻接連進行多個大手筆交易，原因是什么？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從2018年下半年到2020年上半年，整個房地產(chǎn)市場會處于持續(xù)的下行調(diào)整期，港資房企會樂意在這個周期收購比較好的項目資產(chǎn)，換倉謀求下一輪市場發(fā)展機會。優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，樓市高漲時內(nèi)地房企搶地很兇猛，港企保守決策慢，失去很多機會。市場下行周期，內(nèi)資放緩擴張時，港企才有機會發(fā)揮他們的優(yōu)勢。

更重要的是，相比于內(nèi)地房企高杠桿、高融資成本，港資房企擁有低負債、低成本的優(yōu)勢。在易居企業(yè)集團國際業(yè)務(wù)總監(jiān)洪圣奇看來，“港企加碼內(nèi)地樓市的邏輯也很簡單，資金成本低，持有回報率沒那么高的物業(yè)，比內(nèi)地房企更具優(yōu)勢。”他表示，港企境外的融資成本在3%-4%，而內(nèi)地房企整體在8%左右。

財報數(shù)據(jù)顯示，2018年，恒基地產(chǎn)的實際借貸年利率約為2.33%。在2018年12月到2019年6月份之間，新世界發(fā)展的融資年息率最高為6.25%，最低為2.65%，平均融資利率在4.3%左右。2019年上半年，恒隆地產(chǎn)的平均借貸比率為4.8%。與此同時，港資企業(yè)多奉行穩(wěn)健的財務(wù)策略，采取慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，其負債率普遍偏低，多控制在20%以內(nèi)。

對于內(nèi)地房企來說，面臨較高杠桿，融資渠道收緊，融資成本高，一二線城市政策嚴(yán)控，使得不少住宅項目拖不起，尤其是一些高端住宅項目，地價高，預(yù)售價格管控嚴(yán)，溢價空間有限，財務(wù)成本高企。但是，這對于港資房企來說，擁有成本優(yōu)勢，能有更充足的時間做出好產(chǎn)品。

另一個重要的原因是，內(nèi)地房地產(chǎn)市場進入存量時代，港資房企在物業(yè)持有與運營方面，擁有優(yōu)勢。

薛建雄表示，港資房企有低資金成本和精細化管理的優(yōu)勢，做高周轉(zhuǎn)項目不是內(nèi)地房企對手，但在市場低迷期做慢項目以及商辦物業(yè)項目就能發(fā)揮這優(yōu)勢。