近日，一條房地產(chǎn)行業(yè)新聞被刷屏：據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)。報(bào)道結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)“未來(lái)中國(guó)將只有20%的開(kāi)發(fā)商活下來(lái)，80%的開(kāi)發(fā)商都會(huì)死掉”的觀點(diǎn)，得出房地產(chǎn)行業(yè)寒冬已來(lái)的結(jié)論。

但果真如此嗎？拿數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，根據(jù)2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)家。按照此總量數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，破產(chǎn)房企占我國(guó)房企的總量?jī)H僅為0.46%。從歷年房企破產(chǎn)數(shù)量對(duì)比來(lái)看，今年房企破產(chǎn)的數(shù)量也不是高峰值，2014年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量超過(guò)2000家。

馬光遠(yuǎn)本人也出來(lái)回應(yīng)稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)這種每年都發(fā)生的稀松平常之事，為什么今年引發(fā)巨大關(guān)注，不過(guò)是“壓倒駱駝的最后一根稻草的效應(yīng)而已”，“只有當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)破產(chǎn)關(guān)閉比例明顯上升的情況下，才可以認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)的確進(jìn)入了真正的寒冬”。

破產(chǎn)數(shù)量已增至455家

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者登錄人民法院公告網(wǎng)檢索“房地產(chǎn)”，公告類(lèi)型選擇“破產(chǎn)文書(shū)”，顯示出50條自2018年6月30日以來(lái)的公司破產(chǎn)目錄，以2019年1月1日為起始日至11月26日，破產(chǎn)公司已增至455家。

仔細(xì)閱覽發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)公告以不太知名的中小房企居多，也有一些并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，比如有生產(chǎn)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司破產(chǎn)清算中涉及到房地產(chǎn)，也被算在內(nèi)。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度是項(xiàng)目公司制度，基本每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)項(xiàng)目公司。這種情況下，實(shí)際房地產(chǎn)公司品牌數(shù)量與企業(yè)數(shù)量并不吻合。”中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉指出，人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意義不大，但被關(guān)注，代表了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。

400多家房企破產(chǎn)的數(shù)字到底意味著什么？“只能說(shuō)明阿貓阿狗干房地產(chǎn)的時(shí)代終結(jié)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓表示，有些不是干房地產(chǎn)的企業(yè)以為拿到地或者手上有些錢(qián)就能夠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，事實(shí)上只要一遇上樓市調(diào)控收緊、銀行一停貸、扛不過(guò)調(diào)控期、資金鏈破裂、債務(wù)到期無(wú)法還，最后只能破產(chǎn)�；蛘呤琼�(xiàng)目開(kāi)發(fā)完，沒(méi)錢(qián)繼續(xù)拿地或借不錢(qián)，又找不到合作的企業(yè)，唯有注銷(xiāo)房企，退出房地產(chǎn)行業(yè)。不排除大的房企子公司開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目，主動(dòng)要求注銷(xiāo)子公司的。

馬光遠(yuǎn)本人也回應(yīng)稱(chēng)，即使在房?jī)r(jià)大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，今年相對(duì)于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。“房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是殼公司，主動(dòng)關(guān)閉，有些是被重組，有些是項(xiàng)目爛尾。真正經(jīng)營(yíng)困難倒閉的并不多。不能因?yàn)榻衲暧?00多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬到了”。

中小房企生存壓力大

目前，房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴(yán)重，中小企業(yè)生存壓力大，百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)的市場(chǎng)份額逐步增大。媒體報(bào)道顯示，2018年前10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，銷(xiāo)售規(guī)模TOP10房企銷(xiāo)售總金額為21638.58億元，已經(jīng)占到全行業(yè)的30.6%。

馬光遠(yuǎn)指出，只有當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)破產(chǎn)關(guān)閉比例明顯上升的情況下，才可以認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)的確進(jìn)入了真正的寒冬。“今年除了極個(gè)別的企業(yè)，如銀億集團(tuán)比較大，其他倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)基本是聞所未聞的。”

今年6月，上市公司ST銀億發(fā)了公告，銀億集團(tuán)、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，房地產(chǎn)的“高光時(shí)刻”不再出現(xiàn)。此外，隨著各類(lèi)融資渠道的收緊，房企生存壓力越來(lái)越大。wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，約有19家上市房企發(fā)布定增的預(yù)案（部分修改定增預(yù)案），但僅有4家被證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。一些企業(yè)走向海外發(fā)債，但同時(shí)也要背負(fù)高額利息。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年截至日前，房企合計(jì)海外發(fā)布的美元融資超過(guò)650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。融資成本分化，主要在6-15%之間。

“今年已經(jīng)有超過(guò)25次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，不論是購(gòu)房者還是媒體都擔(dān)憂房地產(chǎn)資金鏈。特別是對(duì)于過(guò)去幾年高杠桿的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)下面臨巨大的資金壓力。”張大偉表示，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售記錄依然有望刷新紀(jì)錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下，中小房企加速離開(kāi)市場(chǎng)是趨勢(shì)。