據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，隨著今年的一系列調(diào)控，2018年以來，已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。這些沿用傳統(tǒng)“高杠桿”快跑模式發(fā)展的中小型房企，正面臨著“凜冬”的生死考驗。

相反，在中小房企不斷拋售、破產(chǎn)的時候，此前高喊“活下去”的萬科，卻在另一邊頻頻拿地、接盤項目。

一邊在寒冬，一邊又好似迎來春天……

我國房地產(chǎn)行業(yè)自2003年確立了支柱性地位后，便開始迅猛的發(fā)展，伴隨著房價的迅速增長，高利潤吸引大量的經(jīng)濟主體進入該行業(yè)。EPS數(shù)據(jù)顯示，2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)為37123個，2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)已經(jīng)達到了59242個，一年內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的增長接近60%，而截至2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)已經(jīng)達到94948個，相比2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)增長超過了2.5倍。

但是值得注意的是，五級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)卻占據(jù)了總房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)相當大的比重，EPS數(shù)據(jù)顯示2016年五級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為39189，占了房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)總數(shù)的40%，并且第五資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)的個數(shù)每年還仍在以超過一、二、三、四級的企業(yè)增長率增長。

這也就意味著即使整個行業(yè)已經(jīng)接近于飽和的狀態(tài)，每年依舊還有相當規(guī)模的“羸弱”企業(yè)進入市場，然而即使是行情不錯的情況下，也不能保證每個企業(yè)都有“蛋糕”可吃。如今在內(nèi)外全都吃緊的形勢下，“被市場擠出”的企業(yè)也必定是這些“羸弱”企業(yè)。

根據(jù)一般均衡理論，只要行業(yè)存在利潤必定會存在企業(yè)的“進出”，直到行業(yè)的平均利潤為零。但是房地產(chǎn)行業(yè)狀況更像是“冰火兩重天”，一邊是萬科的瘋狂拿地，一邊是中小企業(yè)的慘淡離場，但是離場的企業(yè)絕不會是這些“強者”，弱肉強食不僅是自然的規(guī)律，也是市場經(jīng)濟的固有規(guī)律。

根據(jù)政治經(jīng)濟學理論，企業(yè)追求剩余價值的結(jié)果就是行業(yè)平均生產(chǎn)率的提升，而行業(yè)平均生產(chǎn)率提升的結(jié)果就是行業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”。但是房地產(chǎn)行業(yè)的“大洗牌”，更像是一種倒逼的“優(yōu)勝劣汰”，直接原因是宏觀調(diào)控，限制價格壓縮了企業(yè)利潤空間，抬高了市場門檻。

需要看到的是，這樣“倒逼式”的行業(yè)內(nèi)部調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)來講未必不是一件好事。通過對市場主體的“篩選”可以在一定程度上提升行業(yè)的整體生產(chǎn)效率水平，“去地產(chǎn)化”有利于行業(yè)的多元橫向發(fā)展，但是作為最優(yōu)效率的資源配置方式，市場經(jīng)濟的自由競爭才是提升行業(yè)生產(chǎn)效率的長效機制，要想提升行業(yè)的整體發(fā)展水平，歸根結(jié)底還是要依靠市場的自發(fā)作用。

同時引起我們注意的是，2018年前10個月房企破產(chǎn)的原因全都是資金鏈的斷裂，這一方面與房地產(chǎn)行業(yè)自身生產(chǎn)特點相關(guān)，另一方面與國內(nèi)外資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的限制有關(guān)。

但是整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)的狀況卻是天壤之別，一邊是中小企業(yè)在生死邊緣之間的掙扎，另一邊是龍頭企業(yè)的抱著“暖爐”靜待“春天”，那么在這輪大洗牌背后我們可預見的結(jié)果就是：

第一，行業(yè)內(nèi)部資源配置結(jié)構(gòu)不合理的狀態(tài)趨于減弱；

第二，被擠出的中小企業(yè)所釋放的資源將會迅速被龍頭企業(yè)瓜分，行業(yè)的資源將進一步集中于行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家龍頭企業(yè)。

馬克思曾經(jīng)說過，競爭和信用是資本集中的兩個最強有力的杠桿，而資本的集中最終將形成壟斷。這也就不難解釋為什么在房地產(chǎn)“寒冬之時”萬科、碧桂園、保利卻忙于囤地，在行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，誰都有可能獲得做“老大”的機會。

但是，竊以為經(jīng)過這輪洗牌之后的房地產(chǎn)行業(yè)，正在從壟斷競爭市場向寡頭市場進一步過渡，在這個過程中，如何做好調(diào)控以保市場效率，保障購房者的權(quán)益應該是國家下一步工作的重中之重。