在1月份這個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，一眾房企在資本市場上卻掀起了一輪“融資奇觀”。從頭部房企乃至中小房企，對(duì)資金的渴求都十分強(qiáng)烈，海外發(fā)債、配股融資乃至登陸資本市場，融資的密度和金額都迎來了“小高潮”。

克而瑞報(bào)告指出，出現(xiàn)融資高峰的原因是由于新年伊始，信貸額度相對(duì)寬松，融資規(guī)模出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)性上升；此外，年初房企發(fā)債潮與2020年即將到來的償債高峰也有一定關(guān)系，不少企業(yè)在償債壓力下借新還舊，以保障自身財(cái)務(wù)健康。

華泰證券統(tǒng)計(jì)顯示，2020年、2021年和2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，合計(jì)達(dá)14292億元。

融資能力分化

地產(chǎn)“寒冬”之下，房企融資的規(guī)模、成本甚至用途，都是投資者掃描這家公司最好的透鏡。

2020開年以來，已先后有禹洲地產(chǎn)、合景泰富、龍湖集團(tuán)、中駿集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、龍光地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家房企成功發(fā)行美元債。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年1月14日，短短14天內(nèi)就有超過30家房企公布了融資計(jì)劃，已發(fā)行或擬發(fā)行融資規(guī)模高達(dá)851億元；其中海外債成為眾多房企的融資重點(diǎn)，融資規(guī)模達(dá)到了572億元，占比近67%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此輪融資潮中，發(fā)債企業(yè)主要為大型房企，其中TOP30房企的海外債發(fā)行規(guī)模占比達(dá)到67%�？梢姡�大房企依然是具有顯著融資優(yōu)勢的群體。

融資成本方面，大房企也具有對(duì)比優(yōu)勢�？硕�瑞統(tǒng)計(jì)顯示，近期發(fā)行的海外債加權(quán)借貸利率為7.02%，明顯低于2019年95家典型房企8.1%的海外債融資成本。

需要指出的是，在債券市場，規(guī)模并非評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者唯一看中的方面。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、營收水平穩(wěn)健的房企依然占盡先機(jī)，這一點(diǎn)從頭部房企的融資成本表現(xiàn)可見一斑。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

可供佐證的數(shù)據(jù)是，三家頭部房企龍湖、融創(chuàng)與恒大同期所發(fā)行美元票據(jù)的利率厘定情況。

2020年1月6日，龍湖成功發(fā)行于2027年到期的2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率僅3.375%；同期，融創(chuàng)中國發(fā)行的一筆2025年到期的5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.5%；而中國恒大宣布發(fā)行兩筆合計(jì)20億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高利率已達(dá)到12%。

“最近的（融資）難度有所降低，至少利率進(jìn)入了下降通道，債券投資人有這個(gè)預(yù)期，不大可能再漲利率了。”一名提供房企融資服務(wù)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

償債高峰已至

在五六年前密集發(fā)債融資的房企，或許沒有預(yù)料到樓市“寒冬”來得這么快。2020年開始連續(xù)三年，都將是房企償債的高峰期，而很多渠道的資金已經(jīng)再與他們無關(guān)。

按照華泰證券的統(tǒng)計(jì)，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量為4240億元，月均到期量為357億元，同比大幅提升100%；2020年、2021年和2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。

數(shù)據(jù)來源：華泰證券  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

華泰證券指出，2020年下半年房企開始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過1200億元。

很多房企在1月份的這個(gè)融資窗口期，實(shí)際上也是在做低息債和高息債、短債和長債的置換，將成本降低、將期限拉長。

在發(fā)債公告中，恒大、融創(chuàng)等房企都提到，所融資金將主要用于“為其現(xiàn)有債務(wù)再融資”。

克而瑞也稱，從新發(fā)行海外債的年限來看時(shí)間較長，平均年限達(dá)到了5~6年，其中龍湖發(fā)行的兩個(gè)優(yōu)先票據(jù)年限分別為7.25年期及12年期，碧桂園則分別為7年及10年。

談到房企新近發(fā)債的動(dòng)因，一位不愿具名的券商分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，融資成本整體有所降低，把前期成本高的債務(wù)置換出來，從他觀察的企業(yè)來看，多數(shù)發(fā)債的成本與之前相比都有所下降。

“年底（春節(jié)前）本來也是各種項(xiàng)目、工程和合同結(jié)算的窗口期。加上新年度的開工等，都要做預(yù)算，都需要做好妥善安排。如果沒有，會(huì)比較難過。”上述債券分析師指出。