今年以來，“融資難”幾乎成為令所有房企困擾的難題。尤其在樓市遇冷的大背景下，當“融資難”遇到“償債高峰”，房企不得不更加小心應對。

歷經多年融資與再融資，房地產行業(yè)累積的債務達到了一個驚人的量級。據恒大研究院報告，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。

一名房地產行業(yè)資深人士向《國際金融報》記者指出，2015年初，證監(jiān)會發(fā)布公司債新規(guī)，公司債大舉擴容，地產債規(guī)模業(yè)內人士迅速井噴。這一時期發(fā)行的地產債到2019年開始集中到期。

作為資金密集型行業(yè)，房地產離不開融資“輸血”、借新還舊。

Wind數據顯示，2019年全年共計有5701.27億元地產債到期，其中，下半年到期金額共計2874.67億元。上半年，受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境，1-4月的地產債凈融資額均為正，但從5月開始至今，除7月之外凈融資額均為負。

不過，隨著近日不少房企大額融資項目紛紛獲批，房地產企業(yè)融資被嚴控的局面似乎得到部分改觀。

一周境內發(fā)債近百億

據不完全統(tǒng)計，11月份以來，包括碧桂園、陽光城、藍光發(fā)展、金融街、中國電建、海亮股份在內的二十余家不同梯隊房企通過發(fā)行公司債或為旗下項目公司擔保來取得銀行借款，使得地產企業(yè)融資難、融資貴問題正在進入逐步改善階段。

以陽光城為例，11月22日-23日，作為閩系房企中“激進派”的陽光城，旗下5家參控股項目子公司接連獲得股東方提供的銀行借款擔保，借款總金額近20億元，其共同擔保方除了陽光城之外，不乏融創(chuàng)、正榮、大發(fā)等知名房企。

同時，陽光城以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產發(fā)行相關產品進行融資，總額不超過20億元。

Wind數據顯示，11月18日-22日期間，房企境內發(fā)債總額達到96.9億元，環(huán)比暴增62%。業(yè)內普遍認為，2019年為房企償債高峰期，在樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預計房企融資態(tài)度將保持積極。

光大固收近期發(fā)布的一份研究報告指出，當前，外部融資環(huán)境依然偏緊，地產企業(yè)已過規(guī)模為王的時代，邁入現金流為王、加速銷售回款的時代。在此背景下，房地產從投資、開發(fā)到銷售過程中，需要更加關注地產企業(yè)的資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力，因為這決定了發(fā)行主體的信用資質。此外，逆勢擴張或將導致風險累積，需警惕自2015年以來杠桿率不斷攀升、投資激進的主體。

境外債兩極分化

值得注意的是，面對巨大的債務壓力，眾多房企在大發(fā)境內債來“補血”的同時，海外融資渠道同樣被開啟。

據記者不完全統(tǒng)計，僅11月，就有19家內房企先后發(fā)布美元債，總額約68.63億美元，其中，萬科、旭輝、正榮、佳兆業(yè)更是接連發(fā)行2只境外債。

不過，需要指出的是，發(fā)債金額最高的萬科，其發(fā)債利率同樣為近期最低。公告顯示，萬科此次發(fā)債是基于其2013年7月設立的20億美元中期票據計劃，分別發(fā)行金額為4.23億美元、票面利率為3.15%的5.5年期固息票據，以及金額為3億美元、票面利率為3.5%的10年期固息票據。

近來發(fā)債成本最高的是德信中國和大發(fā)地產，其票面利率均達到12.875%，幾乎是萬科的4倍之多，不同規(guī)模的房企融資優(yōu)劣勢展露無遺。

此外，佳兆業(yè)集團于11月4日和6日接連發(fā)行的2筆美元優(yōu)先票據融資成本也都超過10%，僅次于德信和大發(fā)，高于行業(yè)平均水平。據億翰智庫統(tǒng)計，2019年1-10月，典型房企海外債平均票面利率8.89%。

國際評級機構惠譽在其發(fā)布的中國房地產行業(yè)2019年信用展望中表示，開發(fā)商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場，當務之急是維持現金流和去杠桿，而大型開發(fā)商和小型開發(fā)商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關鍵。

有分析人士在接受記者采訪時指出，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企和高負債率房企來說，未來融資難度預計將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。這也是大型房企在如今樓市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。

該人士進一步表示，我國房地產調控短期內難以放松，涉房融資收緊或維持較長時間。當前，房企雖然加快境外發(fā)債以補充資金需求，但對于仍處于債務集中償還期的房地產行業(yè)來說，境外融資難以覆蓋其融資需求，特別是中小型房企的資金鏈仍面臨嚴峻考驗。

財務穩(wěn)健是王道

據人民法院公告網披露，截至11月20日，房地產開發(fā)商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業(yè)倒閉破產。雖然相對于房地產公司總數而言，破產數目占比尚不足0.5%，但這一數據仍令整個地產行業(yè)感到不寒而栗。

“負債過高、資金鏈斷裂是房企破產的主要原因。”興業(yè)證券一位資深分析師對《國際金融報》記者表示，當前房地產商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業(yè)，加劇了房企馬太效應。中小房企的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產處置、兼并重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。

其實，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇現金流斷裂的險境，最典型的案例就是銀億股份破產重組。

今年6月，銀億股份控股股東母公司銀億集團、控股股東銀億控股兩家公司想向法院申請重整。公告顯示，2019年以來，銀億集團、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，但仍不能徹底擺脫流動性危機。

同時，《國際金融報》記者注意到，因資金周轉困難，銀億股份多只到期債券連連違約。根據其10月發(fā)布的《關于新增債務到期未能清償的公告》，公司到期未清償債務合計達43.57億元。

此外，廣東老牌房企頤和地產日前也被曝出資金鏈斷裂危機，再次給樓市敲響警鐘。經廣東證監(jiān)局調查顯示，頤和地產共計有9筆到期債務違約未披露，每一筆債務金額都超過了1000萬元，總計金額已超過50億元。公司董事長何建梁被廣東證監(jiān)局出具了警示函。

對此，財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者指出，盡管目前房企融資環(huán)境有所改善，但房企首先要考慮的仍應是加快去庫存節(jié)奏，加快銷售回籠資金，改善經營性現金流，而非過度依賴外部融資渠道。特別是中小型房企，由于樓市強調控期未過，更應當量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節(jié)奏，財務穩(wěn)健才是“王道”。此外，充分利用CMBS、REITS、供應鏈金融保理ABS等創(chuàng)新類融資渠道也是一個不錯的選擇。