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      2800億地產(chǎn)債集中到期,房企密集發(fā)債“輸血”

      作者:未知 來源:國際金融報 更新時間:2019年12月02日 【字體:

      今年以來,“融資難”幾乎成為令所有房企困擾的難題。尤其在樓市遇冷的大背景下,當(dāng)“融資難”遇到“償債高峰”,房企不得不更加小心應(yīng)對。

      歷經(jīng)多年融資與再融資,房地產(chǎn)行業(yè)累積的債務(wù)達(dá)到了一個驚人的量級。據(jù)恒大研究院報告,截至2018年底,房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬億元,其中,大部分將在2019年-2021年集中到期。

      一名房地產(chǎn)行業(yè)資深人士向《國際金融報》記者指出,2015年初,證監(jiān)會發(fā)布公司債新規(guī),公司債大舉擴容,地產(chǎn)債規(guī)模業(yè)內(nèi)人士迅速井噴。這一時期發(fā)行的地產(chǎn)債到2019年開始集中到期。

      作為資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)離不開融資“輸血”、借新還舊。

      Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年全年共計有5701.27億元地產(chǎn)債到期,其中,下半年到期金額共計2874.67億元。上半年,受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境,1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正,但從5月開始至今,除7月之外凈融資額均為負(fù)。

      不過,隨著近日不少房企大額融資項目紛紛獲批,房地產(chǎn)企業(yè)融資被嚴(yán)控的局面似乎得到部分改觀。

      一周境內(nèi)發(fā)債近百億

      據(jù)不完全統(tǒng)計,11月份以來,包括碧桂園、陽光城、藍(lán)光發(fā)展、金融街、中國電建、海亮股份在內(nèi)的二十余家不同梯隊房企通過發(fā)行公司債或為旗下項目公司擔(dān)保來取得銀行借款,使得地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資貴問題正在進(jìn)入逐步改善階段。

      以陽光城為例,11月22日-23日,作為閩系房企中“激進(jìn)派”的陽光城,旗下5家參控股項目子公司接連獲得股東方提供的銀行借款擔(dān)保,借款總金額近20億元,其共同擔(dān)保方除了陽光城之外,不乏融創(chuàng)、正榮、大發(fā)等知名房企。

      同時,陽光城以公司及下屬子公司項下房地產(chǎn)項目在銷售過程中形成的購房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資,總額不超過20億元。

      Wind數(shù)據(jù)顯示,11月18日-22日期間,房企境內(nèi)發(fā)債總額達(dá)到96.9億元,環(huán)比暴增62%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,2019年為房企償債高峰期,在樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下,預(yù)計房企融資態(tài)度將保持積極。

      光大固收近期發(fā)布的一份研究報告指出,當(dāng)前,外部融資環(huán)境依然偏緊,地產(chǎn)企業(yè)已過規(guī)模為王的時代,邁入現(xiàn)金流為王、加速銷售回款的時代。在此背景下,房地產(chǎn)從投資、開發(fā)到銷售過程中,需要更加關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況以及抵抗流動性風(fēng)險的能力,因為這決定了發(fā)行主體的信用資質(zhì)。此外,逆勢擴張或?qū)?dǎo)致風(fēng)險累積,需警惕自2015年以來杠桿率不斷攀升、投資激進(jìn)的主體。

      境外債兩極分化

      值得注意的是,面對巨大的債務(wù)壓力,眾多房企在大發(fā)境內(nèi)債來“補血”的同時,海外融資渠道同樣被開啟。

      據(jù)記者不完全統(tǒng)計,僅11月,就有19家內(nèi)房企先后發(fā)布美元債,總額約68.63億美元,其中,萬科、旭輝、正榮、佳兆業(yè)更是接連發(fā)行2只境外債。

      不過,需要指出的是,發(fā)債金額最高的萬科,其發(fā)債利率同樣為近期最低。公告顯示,萬科此次發(fā)債是基于其2013年7月設(shè)立的20億美元中期票據(jù)計劃,分別發(fā)行金額為4.23億美元、票面利率為3.15%的5.5年期固息票據(jù),以及金額為3億美元、票面利率為3.5%的10年期固息票據(jù)。

      近來發(fā)債成本最高的是德信中國和大發(fā)地產(chǎn),其票面利率均達(dá)到12.875%,幾乎是萬科的4倍之多,不同規(guī)模的房企融資優(yōu)劣勢展露無遺。

      此外,佳兆業(yè)集團于11月4日和6日接連發(fā)行的2筆美元優(yōu)先票據(jù)融資成本也都超過10%,僅次于德信和大發(fā),高于行業(yè)平均水平。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計,2019年1-10月,典型房企海外債平均票面利率8.89%。

      國際評級機構(gòu)惠譽在其發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)2019年信用展望中表示,開發(fā)商正通過削減土地補充和減少供應(yīng)來應(yīng)對疲軟的市場,當(dāng)務(wù)之急是維持現(xiàn)金流和去杠桿,而大型開發(fā)商和小型開發(fā)商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因,融資成本和融資難度是關(guān)鍵。

      有分析人士在接受記者采訪時指出,信托與海外融資,都是規(guī)范而不是全面暫停,對于中小房企和高負(fù)債率房企來說,未來融資難度預(yù)計將非常大,但是對于大型企業(yè)來說,影響相對有限。這也是大型房企在如今樓市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。

      該人士進(jìn)一步表示,我國房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以放松,涉房融資收緊或維持較長時間。當(dāng)前,房企雖然加快境外發(fā)債以補充資金需求,但對于仍處于債務(wù)集中償還期的房地產(chǎn)行業(yè)來說,境外融資難以覆蓋其融資需求,特別是中小型房企的資金鏈仍面臨嚴(yán)峻考驗。

      財務(wù)穩(wěn)健是王道

      據(jù)人民法院公告網(wǎng)披露,截至11月20日,房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家,平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)。雖然相對于房地產(chǎn)公司總數(shù)而言,破產(chǎn)數(shù)目占比尚不足0.5%,但這一數(shù)據(jù)仍令整個地產(chǎn)行業(yè)感到不寒而栗。

      “負(fù)債過高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。”興業(yè)證券一位資深分析師對《國際金融報》記者表示,當(dāng)前房地產(chǎn)商面臨資金困境,有限的資金主要流向大企業(yè),加劇了房企馬太效應(yīng)。中小房企的困難日子才剛剛開始,債務(wù)違約、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個案,將來可能會增多。

      其實,就在今年上半年,中小房企普遍遭遇現(xiàn)金流斷裂的險境,最典型的案例就是銀億股份破產(chǎn)重組。

      今年6月,銀億股份控股股東母公司銀億集團、控股股東銀億控股兩家公司想向法院申請重整。公告顯示,2019年以來,銀億集團、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機,雖竭力制定相關(guān)方案、通過多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險,但仍不能徹底擺脫流動性危機。

      同時,《國際金融報》記者注意到,因資金周轉(zhuǎn)困難,銀億股份多只到期債券連連違約。根據(jù)其10月發(fā)布的《關(guān)于新增債務(wù)到期未能清償?shù)墓妗,公司到期未清償債?wù)合計達(dá)43.57億元。

      此外,廣東老牌房企頤和地產(chǎn)日前也被曝出資金鏈斷裂危機,再次給樓市敲響警鐘。經(jīng)廣東證監(jiān)局調(diào)查顯示,頤和地產(chǎn)共計有9筆到期債務(wù)違約未披露,每一筆債務(wù)金額都超過了1000萬元,總計金額已超過50億元。公司董事長何建梁被廣東證監(jiān)局出具了警示函。

      對此,財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報》記者指出,盡管目前房企融資環(huán)境有所改善,但房企首先要考慮的仍應(yīng)是加快去庫存節(jié)奏,加快銷售回籠資金,改善經(jīng)營性現(xiàn)金流,而非過度依賴外部融資渠道。特別是中小型房企,由于樓市強調(diào)控期未過,更應(yīng)當(dāng)量入為出,控制好拿地支出與和銷售回款節(jié)奏,財務(wù)穩(wěn)健才是“王道”。此外,充分利用CMBS、REITS、供應(yīng)鏈金融保理ABS等創(chuàng)新類融資渠道也是一個不錯的選擇。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      子龍晨園 3700 老體育場
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