房地產(chǎn)綜合服務提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)2月20日發(fā)布2019年房地產(chǎn)年報。去年，商品房銷售額16萬億元，從數(shù)據(jù)上看穩(wěn)中向好。2020年開年，中國遭遇新冠肺炎侵襲，資金密集的房地產(chǎn)業(yè)受停工、停售影響明顯。世聯(lián)行認為，但被壓制的需求并不會消失，大部分只是延后。2020年是“十三五”與“全面建成小康社會”的收官之年，全年的基建預計將擴大規(guī)模。與此同時，基建所帶來的區(qū)域分化將繼續(xù)加強區(qū)域間的分化，也將促進人與產(chǎn)業(yè)進一步地向都市圈、城市群匯聚。

住宅是中國房地產(chǎn)市場最確定的市場，受疫情影響相對較小，世聯(lián)行2月15日在發(fā)布的《疫情下房地產(chǎn)趨勢的幾點研判》中預計，今年商品住宅仍有12萬億元-14萬億元的年成交額，剛需和剛改仍會是未來主流。

根據(jù)報告，2019年，房地產(chǎn)商品房銷售額16萬億元，同比增長6.5%，其中銷售面積17.2億平方米、同比微降0.1%，全年銷售均價9310元/平方米、同比增長6.6%。待售面積5億平方米，同比下降4.9%，新開工面積22.7億平方米、竣工面積9.6億平方米，分別同比增長8.5%、2.6%。

世聯(lián)行表示，伴隨商品房銷售額屢創(chuàng)新高的背后是居民杠桿率的快速上升。因此，即使在經(jīng)濟下行階段且貨幣寬松的大環(huán)境下，中央政治局會議上仍提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠桿率過快上升的態(tài)度。

而全國各區(qū)域之間庫存分化，使得“因城施策”具備合理性。“全面落實因城施策”給與了地方政府在樓市調(diào)控方面具備較大的自主權，使得全年樓市調(diào)控政策呈現(xiàn)局部（熱點城市）收緊，總體邊際寬松的跡象。

與此同時，過往幾十年城鎮(zhèn)化率快速增長所帶來的地產(chǎn)牛市使得全行業(yè)在加杠桿、擴規(guī)模的路上高速狂奔成為了一種慣性。以往憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式需要經(jīng)受考驗，當“房住不炒”與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”之下，市場熱度回落、居民趨于理性，帶來的是行業(yè)增速觸頂、庫存抬升。此外，隨著償債高峰的到來，針對房企融資的各個渠道收緊，剛性的債務償付也將導致房企資金鏈趨緊，最終體現(xiàn)為房企之間的促銷搶收戰(zhàn)，競爭加劇，整合加速，愈加激烈。

伴隨著《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》、《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》、《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》在2019年陸續(xù)出臺，城市群與都市圈的發(fā)展建設被擺在更突出的位置。

在2019年4月份出臺的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》文件中，提出全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬-500萬的大城市落戶條件，完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。這都將進一步加速人與產(chǎn)業(yè)向區(qū)域核心城市匯集。此后，數(shù)十個城市加入搶人大戰(zhàn)：降低落戶門檻，給與購房補貼或租房補貼，人才購房折扣等。

去年5月，銀保監(jiān)會的“23號文”、7月的信托公司約談并施行余額管控、房企海外發(fā)債用途限定于只能借新償舊等一系列針對房企融資全渠道的監(jiān)管組合拳，使得處于還債高峰起始年的房企資金鏈愈加趨緊。在此情況之下，下半年房企紛紛加大促銷力度以回籠資金，民營房企拿地力度大減。

過去20年央行資產(chǎn)負債的快速擴張助推了全國房價的普漲，但隨著外匯占款下降(主要是出口增長乏力和人民幣貶值導致外資流出)、棚改收官導致的PSL（抵押補充貸款）增長受限使得央行資產(chǎn)負債表擴張速度大幅放緩。這意味著基礎貨幣供應量的增速下降將無法支撐全國性普漲格局，未來區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)性行情將是新常態(tài)。

從長期來看——城鎮(zhèn)化率80%、人均居住面積40平方米、15億人總?cè)丝凇?%的年折舊率，僅新建住宅的需求就接近10億平方米/年，這意味著房地產(chǎn)在長期仍是十萬億級數(shù)的巨型產(chǎn)業(yè)。而作為關聯(lián)上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在很長一段時間都將是中國經(jīng)濟的壓艙石。