房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)2月20日發(fā)布2019年房地產(chǎn)年報(bào)。去年，商品房銷(xiāo)售額16萬(wàn)億元，從數(shù)據(jù)上看穩(wěn)中向好。2020年開(kāi)年，中國(guó)遭遇新冠肺炎侵襲，資金密集的房地產(chǎn)業(yè)受停工、停售影響明顯。世聯(lián)行認(rèn)為，但被壓制的需求并不會(huì)消失，大部分只是延后。2020年是“十三五”與“全面建成小康社會(huì)”的收官之年，全年的基建預(yù)計(jì)將擴(kuò)大規(guī)模。與此同時(shí)，基建所帶來(lái)的區(qū)域分化將繼續(xù)加強(qiáng)區(qū)域間的分化，也將促進(jìn)人與產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步地向都市圈、城市群匯聚。

住宅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最確定的市場(chǎng)，受疫情影響相對(duì)較小，世聯(lián)行2月15日在發(fā)布的《疫情下房地產(chǎn)趨勢(shì)的幾點(diǎn)研判》中預(yù)計(jì)，今年商品住宅仍有12萬(wàn)億元-14萬(wàn)億元的年成交額，剛需和剛改仍會(huì)是未來(lái)主流。

根據(jù)報(bào)告，2019年，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售額16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%，其中銷(xiāo)售面積17.2億平方米、同比微降0.1%，全年銷(xiāo)售均價(jià)9310元/平方米、同比增長(zhǎng)6.6%。待售面積5億平方米，同比下降4.9%，新開(kāi)工面積22.7億平方米、竣工面積9.6億平方米，分別同比增長(zhǎng)8.5%、2.6%。

世聯(lián)行表示，伴隨商品房銷(xiāo)售額屢創(chuàng)新高的背后是居民杠桿率的快速上升。因此，即使在經(jīng)濟(jì)下行階段且貨幣寬松的大環(huán)境下，中央政治局會(huì)議上仍提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠桿率過(guò)快上升的態(tài)度。

而全國(guó)各區(qū)域之間庫(kù)存分化，使得“因城施策”具備合理性。“全面落實(shí)因城施策”給與了地方政府在樓市調(diào)控方面具備較大的自主權(quán)，使得全年樓市調(diào)控政策呈現(xiàn)局部（熱點(diǎn)城市）收緊，總體邊際寬松的跡象。

與此同時(shí)，過(guò)往幾十年城鎮(zhèn)化率快速增長(zhǎng)所帶來(lái)的地產(chǎn)牛市使得全行業(yè)在加杠桿、擴(kuò)規(guī)模的路上高速狂奔成為了一種慣性。以往憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式需要經(jīng)受考驗(yàn)，當(dāng)“房住不炒”與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”之下，市場(chǎng)熱度回落、居民趨于理性，帶來(lái)的是行業(yè)增速觸頂、庫(kù)存抬升。此外，隨著償債高峰的到來(lái)，針對(duì)房企融資的各個(gè)渠道收緊，剛性的債務(wù)償付也將導(dǎo)致房企資金鏈趨緊，最終體現(xiàn)為房企之間的促銷(xiāo)搶收戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，整合加速，愈加激烈。

伴隨著《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》、《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》在2019年陸續(xù)出臺(tái)，城市群與都市圈的發(fā)展建設(shè)被擺在更突出的位置。

在2019年4月份出臺(tái)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》文件中，提出全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的大城市落戶條件，完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶政策。這都將進(jìn)一步加速人與產(chǎn)業(yè)向區(qū)域核心城市匯集。此后，數(shù)十個(gè)城市加入搶人大戰(zhàn)：降低落戶門(mén)檻，給與購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼，人才購(gòu)房折扣等。

去年5月，銀保監(jiān)會(huì)的“23號(hào)文”、7月的信托公司約談并施行余額管控、房企海外發(fā)債用途限定于只能借新償舊等一系列針對(duì)房企融資全渠道的監(jiān)管組合拳，使得處于還債高峰起始年的房企資金鏈愈加趨緊。在此情況之下，下半年房企紛紛加大促銷(xiāo)力度以回籠資金，民營(yíng)房企拿地力度大減。

過(guò)去20年央行資產(chǎn)負(fù)債的快速擴(kuò)張助推了全國(guó)房?jī)r(jià)的普漲，但隨著外匯占款下降(主要是出口增長(zhǎng)乏力和人民幣貶值導(dǎo)致外資流出)、棚改收官導(dǎo)致的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）增長(zhǎng)受限使得央行資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張速度大幅放緩。這意味著基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量的增速下降將無(wú)法支撐全國(guó)性普漲格局，未來(lái)區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)性行情將是新常態(tài)。

從長(zhǎng)期來(lái)看——城鎮(zhèn)化率80%、人均居住面積40平方米、15億人總?cè)丝凇?%的年折舊率，僅新建住宅的需求就接近10億平方米/年，這意味著房地產(chǎn)在長(zhǎng)期仍是十萬(wàn)億級(jí)數(shù)的巨型產(chǎn)業(yè)。而作為關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間都將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石。