調(diào)控會放松嗎？

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對中新社國是直通車記者表示，首先“房住不炒”的定位和“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)預(yù)期“的調(diào)控目標(biāo)不會變。為了確保以上定位的落實和以上目標(biāo)的實現(xiàn)，基于疫情這個突發(fā)事件對房地產(chǎn)市場的外部沖擊所帶來的波動，調(diào)控政策應(yīng)該會在因城施策的原則下適度調(diào)整。

這樣的調(diào)整可能意味著在抑制炒的同時，政策也會更多支持剛性需求、改善性需求和重置需求。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，因城施策是近幾年來各地房地產(chǎn)調(diào)控的主要方式。今年，在疫情沒有得到控制之前，預(yù)計政策層面上不會發(fā)生太大變化；在疫情之后，一些地方可能會在因城施策的大背景下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉鞘袪顩r，給予不同程度的靈活政策。

黃瑜表示，從近期央行等部門發(fā)布政策來看，整體金融政策相對寬松。從財政政策來看，包括對疫區(qū)相應(yīng)的支持、給予民營企業(yè)的稅收支持的政策等，也釋放了相對寬松的信號。對房企來說，發(fā)債方面也有一定機(jī)會，“借新還舊”依然還是允許的。

江蘇東方地產(chǎn)研究院院長郭井立也認(rèn)為，疫情期間，商品房銷售基本停滯，給開發(fā)商的資金回籠造成很大影響。隨著疫情緩解，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，可能會有所松動，以助力房地產(chǎn)市場加速恢復(fù)元氣，繼續(xù)促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。官方提出的包括落實“一城一策”，去年底又提出300萬以下人口的城市戶口全面放開等，這些政策是不會改變的。

多位券商分析師也認(rèn)為，目前樓市主基調(diào)是“平穩(wěn)”，過去兩年“平穩(wěn)”的任務(wù)都得到較好實現(xiàn)。今年如果部分地方樓市快速下滑，一些托底性的政策可能出臺，同時，今年可能也會有降息降準(zhǔn)等進(jìn)一步的舉措出臺。

房價會大跌還是會報復(fù)性反彈？

降價是肯定的。

交易停滯，必然讓房企感受到更大的資金壓力，特別是轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上之后，為順利簽約，降價促銷是不少企業(yè)的選擇。

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍指出，在一季度以及二季度，各大房地產(chǎn)開發(fā)商降價的促銷的預(yù)期比較明顯。其中，一二線城市需求恢復(fù)較快，房價下降幅度比較可控，但三四線可能出現(xiàn)明顯的價格戰(zhàn)。

從中長期來看，白彥軍認(rèn)為，還需注意疫情蔓延可能導(dǎo)致消費者對未來支出、特別是購房支出越來越謹(jǐn)慎，從而影響全年樓市銷售。畢竟，在危機(jī)出現(xiàn)之時，買房子肯定不如買口罩、買藥、買糧食來得安心。”

倪鵬飛則認(rèn)為，疫情沖擊及市場反應(yīng)和政策對沖，不僅可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場月度和季度波動幅度增大，而且可能會帶來房地產(chǎn)市場年度降溫幅度增加，但總體趨穩(wěn)不會改變。

基于疫情沖擊，他表示，將更新對房價和交易量等指標(biāo)的預(yù)測：2020年全年房價增幅可能在-3%—5%，銷售量將在-5%—1%之間，投資增幅將在8%-15%。與此同時，房地產(chǎn)市場空間分化可以進(jìn)一步加大。

但是倪鵬飛強(qiáng)調(diào)，疫情不會改變房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和基本面�？傮w上，房地產(chǎn)剛性需求、改善性需求、重置需求依然還在，一二線城市、城市群等增長的潛力依然較大。疫情可能會改變的是：加快發(fā)展階段和基本面改變的進(jìn)程，人們的房地產(chǎn)置業(yè)及投資會更加理性，房地產(chǎn)供過于求的城市將更多地顯現(xiàn)出來，這在一定程度是好事情。

短期下跌之后，積壓需求會集中入市，這會導(dǎo)致房價的報復(fù)性上漲嗎？

倪鵬飛指出，疫情過后銷售量會有一個較大的恢復(fù)和增長，但是房價報復(fù)式反彈的可能性較小。這主要是房地產(chǎn)的長效管理機(jī)制基本建立，這不僅抑制炒房而且能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場變化能夠做出自動的應(yīng)對，在雙向調(diào)控的政策操作下，重點城市和一般城市的房地產(chǎn)市場月度和季度波動超過合理區(qū)間，都可能會受到國家主管部門和省市主管部門的約談和問責(zé)。

需警惕流動性風(fēng)險

持續(xù)數(shù)月的交易“真空”勢必會對房企、個人的資金鏈形成壓力，這是房地產(chǎn)行業(yè)在疫情當(dāng)中暴露出的最大風(fēng)險。

倪鵬飛認(rèn)為，目前特別需要關(guān)注的風(fēng)險是：個別高周轉(zhuǎn)、高杠桿的企業(yè)因銷售及回款速度下降和還債高峰到來，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險，這是目前需要特別注意的風(fēng)險，以及個別高杠桿家庭因為工作和生意變動而產(chǎn)生的斷供風(fēng)險，個別城市可能的房價過快下跌。以及由此帶來的金融風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)和社會風(fēng)險。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，1月-2月慣例是現(xiàn)金流緊張的時期，所以大部分企業(yè)都會在前一年四季度大量融資。目前來看，如果疫情能夠在2月份緩解，企業(yè)的壓力相對可控，但若疫情持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)企業(yè)的到期債務(wù)將井噴，在銷售現(xiàn)金流銳減的情況下，房企資金鏈壓力劇增。

中信建投房地產(chǎn)分析師江宇輝則認(rèn)為，未來融資繼續(xù)收緊的可能性不大，在防范風(fēng)險的要求下，化解行業(yè)杠桿壓力，保障行業(yè)資金面平穩(wěn)的調(diào)控思路將會日趨清晰，行業(yè)融資政策有望迎來邊際改善，且在疫情沖擊下逆周期調(diào)節(jié)可能會加大力度。

1月份房企公司債、中票、短融較2019年12月份環(huán)比提升192%、4%和78%，海外發(fā)債規(guī)模環(huán)比增長404%，房企融資已有邊際改善的現(xiàn)象，未來行業(yè)融資的調(diào)控政策會越發(fā)精細(xì)化，整體行業(yè)融資環(huán)境將更趨于平穩(wěn)。