資金利率最大相差5倍

融資成本下降，規(guī)模房企成為直接受益者。

根據(jù)統(tǒng)計，綠城中國(03900.HK)、碧桂園(02007.HK)等房企今年新發(fā)型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點，是目前市場上降幅最大的公司。同時，濱江集團、融創(chuàng)中國(01918.HK)融資成本下行范圍在100-200個基點。

新城控股的公司債券就因為融資寬松，下調(diào)了利率詢價區(qū)間。

3月4日，新城控股發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行6億元公司債券，債券分為兩個品種。品種一票面利率詢價區(qū)間為4.00%-6.00%，期限為3年期，附第2年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)；品種二票面利率詢價區(qū)間為4.50%-6.20%，期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。

在新城控股開始詢價第二天，新城控股再度公告，因簿記建檔當(dāng)日市場變化較為劇烈，現(xiàn)將品種一發(fā)行利率區(qū)間調(diào)整為3.70%-5.70%，品種二發(fā)行利率區(qū)間調(diào)整為4.20%-6.20%。

從最后的發(fā)行情況看，新城控股實際發(fā)行6億，全部為品種一(債券簡稱：20新控01，代碼：163239)，最終票面利率為5.10%。

金地集團(600383.SH)在近期發(fā)行的兩期各10億超短期融資融券的利率分別是2.83%、2.69%，幾乎是目前地產(chǎn)融資的新低。

不過，很多高杠桿和風(fēng)險較大的中小房企過的則并沒有那么好。

第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月以來，有3家地產(chǎn)商境外美元債融資成本依舊超過10%。

3月5日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)發(fā)行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據(jù)，利率為11.95%。同一天，新力控股(02103.HK)發(fā)行2021年到期的2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.75%。

在本月境外融資最高的則是景瑞控股(01862.HK)，3月9日，景瑞控股增發(fā)RegS、固定利率的高級無抵押票據(jù)，發(fā)行規(guī)模1000萬美元，收益率12.75%。

而在今年2月末，佳源國際(02768.HK)發(fā)行額外6750萬美元利率為13.75%于2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下近期融資成本新高。

第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，2020年3月將有超過40億美元地產(chǎn)債到期，這是2020年第二高的月度還債總額。

面臨還債潮來臨，部分小型房企已經(jīng)出現(xiàn)信托逾期。

2月中旬，美好置業(yè)(000667.SZ)作為借款人的“建投信托-安泉404號(杭州美好)集合資金信托計劃”出現(xiàn)逾期，僅對產(chǎn)品做部分兌付。公司稱受疫情影響，住宅銷售回款不夠，且擔(dān)保方美好置業(yè)位于武漢，調(diào)撥的資金歸集受疫情影響。

3月12日晚間，新華聯(lián)(000620.SZ)公告，鑒于“15新華聯(lián)控MTN001”發(fā)生實質(zhì)違約，該事項已客觀觸發(fā)了新華聯(lián)控股有限公司2019年度第二期超短期融資券及新華聯(lián)控股有限公司2019年度第三期超短期融資券的交叉保護條款約定情形。

“由于此前房地產(chǎn)市場一度火爆，許多激進的開發(fā)商往往在拿地資金上通過“明股實債”等手段進一步降低拿地的自有資金，很多公司拿地自有資金僅10%，較高的杠桿面臨如此而來的黑天鵝事件，進而導(dǎo)致資金風(fēng)險。”一位幫地產(chǎn)公司撮合資金人士告訴記者。

第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，未來一年中泰禾集團有約7億美元債到期，償債壓力較大。

去年11月，標(biāo)普將新湖中寶(600208.SH)評級展望下調(diào)至“負(fù)面”。該評級機構(gòu)表示，該公司不斷惡化的流動性狀況，鑒于其規(guī)模龐大的短期債務(wù)即將到期，這可能會導(dǎo)致再融資風(fēng)險。據(jù)悉，新湖中寶3月份到期的債券規(guī)模約為7億美元。

同樣處于危機中的還有億達(dá)中國(03639.HK)，克而瑞證券統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年2月億達(dá)中國成為唯一一家被境外評級調(diào)低評級的地產(chǎn)商。

3月10日，億達(dá)中國發(fā)布公告稱，有關(guān)未償付的2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)延遲交換要約的截止期限，截止期限由2020年3月9日延遲至2020年3月16日。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年億達(dá)中國到期債務(wù)超過100億。

“目前資金還是以避險為主，因而大型房企獲得了較多融資，而一些高杠桿地周轉(zhuǎn)房企則舉步維艱。”周洋說。

光大證券認(rèn)為，行業(yè)資金總量管控持續(xù)，房企發(fā)債整體額度仍然受限于借新還舊的監(jiān)管要求。宏觀流動性邊際寬松下，一級市場短期供不應(yīng)求，將推動優(yōu)質(zhì)開發(fā)商融資成本持續(xù)改善。

加速行業(yè)出清

雖然融資環(huán)境開始寬松，不過龍頭房企的吸附能力正在不斷增強。

“危機是放大鏡，放大你企業(yè)的優(yōu)點，也放大你企業(yè)的缺點。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授包季鳴說。

克而瑞認(rèn)為，疫情帶來的銷售壓力，會使房企資金面迎來大考，抗風(fēng)險能力較弱的中小房企會出現(xiàn)破產(chǎn)清算。

“上半年行業(yè)洗牌將加速，因此帶來更多的行業(yè)并購機會。”易居企業(yè)集團(02048.HK)CEO丁祖昱說。

實際上，房企的運營和發(fā)展一環(huán)接著一環(huán)，缺乏資金保障，將無法在土地市場拓展，導(dǎo)致無法擴大規(guī)模，進而無法有市場話語權(quán)，從而逐漸掉隊。

目前看來，在土地市場活躍的玩家，大部分都來自財務(wù)杠桿較為安全的房企。

第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年2月，綠城中國、華潤置地(01109.HK)、旭輝控股(00884.HK)、中駿集團(01966.HK)、龍光地產(chǎn)(03380.HK)等公司在土地市場拿地金額均超過50億。

其中，綠城中國僅2月拿地金額271億，成為目前土地市場的頭號獲益者，截至2019年6月，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%。而拿地較多的三家民營房企旭中駿集團、旭輝控股、龍光地產(chǎn)同樣為財務(wù)穩(wěn)健公司，截至2019年上半年，中駿集團凈負(fù)債率66.2%，旭輝控股凈負(fù)債率69.5%，龍光地產(chǎn)凈負(fù)債率為65.4%。

不過，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳則認(rèn)為2月土地市場過熱。“我們參與了十多次土地拍賣，不過沒有一塊拿到，本來以為是撿漏的機會，發(fā)現(xiàn)市場還是很多企業(yè)在拿地。”許華芳說。

資金聚集帶來土地聚集同時，人才也開始逐漸聚集。“現(xiàn)在候選人都愿意去更穩(wěn)健的公司，大發(fā)展時代過去以后，大家都擔(dān)心在小公司如何生存問題。”一位獵頭告訴記者。

在行業(yè)都面臨裁員和優(yōu)化的背景下，大公司無論是安全系數(shù)還是增長速度，都開始強過小公司。春節(jié)前，華東房企年終獎系數(shù)較高的公司分別是陽光城(000671.SZ)、中南置地、新城控股、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)，這些公司無論規(guī)模還是發(fā)展，都在華東屬于第一梯隊，繼而年終獎水平也高于地產(chǎn)同行。

不爭的事實是，行業(yè)正在向那些規(guī)模房企傾斜紅利，而一旦失位的房企命運則岌岌可危。

“黑天鵝和灰犀牛不可避免，最好的生存方式就是理解規(guī)律，自己去進化。”旭輝控股總裁林峰說。