如果用“溫和”來形容今年“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的樓市表現(xiàn)，那么近期房地產(chǎn)市場監(jiān)管動態(tài)可謂“嚴厲”。從中央到地方，從融資、租賃到土地遏制投機，多項新規(guī)出臺，推動構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。與此同時，伴隨市場升溫，多個城市針對投機炒房、炒地亂象祭出“大招”，平抑市場情緒。從整體趨勢看，監(jiān)管引導下長效機制不斷完善，監(jiān)管短板加快補齊，有望推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

融資管理更趨市場化規(guī)則化

當前，部分企業(yè)負債率高且增速較快，個別大型房企杠桿率甚至高達90%。這種高杠桿、高負債運作模式背后潛在的金融風險，已經(jīng)引起監(jiān)管部門高度重視。近期出臺的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則有望結(jié)束“負債狂奔”的行業(yè)亂象。從微觀層面來說，有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排自身經(jīng)營活動和融資行為，增強抗風險能力；從宏觀層面來說，有利于防范化解房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企融資繼7月、8月連續(xù)兩月環(huán)比下降后，9月降幅繼續(xù)擴大。

在后期融資更加規(guī)范的預期下，去年以來，部分房企已經(jīng)著手優(yōu)化自身經(jīng)營策略和財務結(jié)構(gòu)。“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季期間，不少房企通過打折、小戶型降低總價等手段以價換量。據(jù)統(tǒng)計，今年9月至12月，房企到期債務規(guī)模約3603億元。專家認為，結(jié)合全年業(yè)績壓力以及融資壓力，不排除有更多房企選擇以價換量的方式加快銷售回款。

“劍指”租賃市場亂象

從興起后快速擴張、資本爭相入局，到被爆出“甲醛房”“租金貸”，再到“跑路”事件頻發(fā)，長租公寓經(jīng)營模式難以可持續(xù)及其潛在的金融風險逐步暴露。近日，蛋殼公寓身陷“跑路”謠言，再度引起公眾對于租賃市場的關(guān)注。

據(jù)統(tǒng)計，2019年有53家長租公寓倒閉，因資金鏈斷裂“跑路”的就有45家。按照正常的商業(yè)邏輯，低買高賣才有盈利空間。但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租”的經(jīng)營模式，即支付房東的租金高于收取租客的租金，企業(yè)非常容易出現(xiàn)收支失衡、資金鏈斷裂的問題，最終只能由房東和租客買單。

長租公寓“跑路”只是租賃市場亂象的一個典型代表。作為住房市場的重要組成部分，住房租賃關(guān)乎民生大計，但由于信息不透明、監(jiān)管缺位等因素，市場亂象不止，租房貴、維權(quán)難屢見不鮮。

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，對于此前備受關(guān)注的“租金貸”“甲醛房”作出明確規(guī)定，對于長租公寓“高收低租”“長收短付”等經(jīng)營模式也有相應規(guī)范，租賃市場迎來針對性監(jiān)管。

“此次條例的發(fā)布，恰處于長租公寓市場波動較大的階段，正當其時。這是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，相關(guān)政策更加細化明確，對于后續(xù)規(guī)范和引導租賃市場健康發(fā)展有積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進評價說。

各地加快補齊監(jiān)管短板

隨著對于房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”的要求越來越清晰，監(jiān)管方面對于投機炒房、炒地等擾亂市場秩序的行為保持高壓態(tài)勢。例如，針對投機炒房，此前無錫市發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出堅決遏制投機炒房等五類監(jiān)管措施。其中針對以“假離婚”手段獲取購房資格，通知明確，“完善商品住房限購政策，夫妻離異后兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計算”。

土地市場火爆也引起了各地監(jiān)管部門對于炒地行為的警惕。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，50城年內(nèi)土地成交收入超過2.96萬億元，同比增長17%，刷新歷史紀錄。這在一定程度上引起了監(jiān)管部門對于炒地行為的警惕。9月6日，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)文，嚴格住房用地出讓溢價率管控，采取“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。9月16日，福建住建廳發(fā)文加強商品房預售資金監(jiān)督管理，不得挪用于買地或償債。

在堅持“房住不炒”以及防范化解金融風險的要求下，各地房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策十分嚴格。例如，無錫市明確，金融監(jiān)管部門要嚴格審查購房資金來源，監(jiān)控消費貸款、個人經(jīng)營性貸款資金去向，嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用于購房。成都于9月12日發(fā)布“房產(chǎn)新政15條”，針對落實金融審慎管理，要求繼續(xù)執(zhí)行好差別化信貸政策，嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等違規(guī)挪用于購房。

來源：金融時報