事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)在今年9月份已有走弱的跡象�？硕�瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。9月份規(guī)模房企的去化率水平呈下降趨勢(shì)，四季度房企去化壓力仍然較高。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認(rèn)為，七八月份多地出現(xiàn)的調(diào)控政策是導(dǎo)致9月份市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)回落的原因之一。

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2020年7月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策43條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策16條，緊縮性政策24條，中性政策3條。涉及的有東莞、杭州、寧波、深圳、南京等熱點(diǎn)城市。2020年8月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策32條，較上月明顯減少，但延續(xù)“松少緊多”的特點(diǎn)。

值得一提的是，十一國(guó)慶長(zhǎng)假剛過，徐州、紹興也加入調(diào)控的隊(duì)伍，其目標(biāo)直指穩(wěn)房?jī)r(jià)和地價(jià)。如徐州對(duì)于新房的備案價(jià)要求一年之內(nèi)不得調(diào)整，紹興也要求加推盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案不得高于首次備案的商品住房?jī)r(jià)格。

李宇嘉預(yù)計(jì)，處于年底的業(yè)績(jī)壓力及貸款融資到期的資金壓力，房企在四季度將繼續(xù)加大銷售力度，頻繁打折促銷。不過，李宇嘉指出，“但四季度的銷售表現(xiàn)將很大程度上依賴于市場(chǎng)的實(shí)際需求，也就是需求能不能承受得住。從國(guó)慶假期反映的情況來看，一二手房市場(chǎng)分化嚴(yán)重。其中，熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)在九十月份有所反彈，但其他城市的市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較弱，包括一些都市圈內(nèi)的三四線城市。”

“三道紅線”緊箍咒

事實(shí)上，今年下半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊不止于趨緊的調(diào)控，還有引起行業(yè)震動(dòng)的“三道紅線”。過去房企為擴(kuò)大市場(chǎng)份額賴以使用的“高杠桿”模式將面臨失效。

今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，而此次座談會(huì)的成果之一在于形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來劃定其融資時(shí)有息負(fù)債年增速的上限。其中，“未踩線”的綠色檔房企有息負(fù)債年增速上限為15%;“踩一道線”的黃色檔房企有息負(fù)債年增速上限為10%;“踩二道線”的橙色檔房企有息負(fù)債年增速上限為5%;“踩三道線”的紅色檔房企則不能新增有息負(fù)債。

諸葛找房專題研究報(bào)告指出，基于2020年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)判斷，在其選取的100家上市房企中有86家“踩線”，大型房企“踩線”更為突出。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮曾在今年9月份舉行的媒體交流會(huì)上表示，“三道紅線”改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，所有房企都將回到同一起跑線上。“這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋等之前的財(cái)務(wù)技巧將沒有任何作用。”

記者注意到，在上述前三季度年度銷售目標(biāo)完成率徘徊在65%的房企中，亦有不少房企“踩線”。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，按照2020上半年披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，前三季度目標(biāo)完成率為65%的合生創(chuàng)展，其現(xiàn)金短債比僅為0.4;而力高集團(tuán)的目標(biāo)完成率雖是68%，但其也踩中資產(chǎn)負(fù)債率“紅線”。

力高集團(tuán)投關(guān)部門相關(guān)人士對(duì)記者表示，公司內(nèi)部的銷售回款指標(biāo)是3個(gè)月內(nèi)回款90%。“我們前三季度合約銷售已達(dá)225億元，第四季度的銷售計(jì)劃即完成我們合約銷售每年增長(zhǎng)20%～30%。”

合景泰富方面則對(duì)記者稱，“在去杠桿和規(guī)模擴(kuò)張兩方面，公司力求實(shí)現(xiàn)平衡。”其進(jìn)一步表示，在土地購(gòu)置上，公司綜合運(yùn)用招拍掛、收并購(gòu)及合作開發(fā)、城市更新等多種方式，以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。同時(shí)，公司目前杠桿水平健康，現(xiàn)金流持續(xù)改善，公司將在運(yùn)營(yíng)、銷售、融資、財(cái)務(wù)等全方位提高運(yùn)營(yíng)效率和資金運(yùn)用能力，持續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展。

盤和林則認(rèn)為，在“三道紅線”的政策壓力下，不少房企打折促銷，縮短項(xiàng)目回款周期，意圖通過項(xiàng)目回款來補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流，“但應(yīng)當(dāng)看到的是，從根本上應(yīng)對(duì)‘三道紅線’的措施還是在于改變傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿的粗放經(jīng)營(yíng)模式。短期而言，房企應(yīng)把握住‘雙11’、年節(jié)的銷售節(jié)點(diǎn)，縮短項(xiàng)目回款周期，以增加現(xiàn)金流;長(zhǎng)期而言，運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品品質(zhì)才是房企未來競(jìng)爭(zhēng)力的核心。因此，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管控效率，同時(shí)改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，才是房企降負(fù)債、提效率的根本所在。”

可以看到的是，“三道紅線”的威力仍在持續(xù)顯現(xiàn)。10月12日，同策研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月份，40家典型上市房企融資總額僅402.14億元，環(huán)比大幅下滑51.41%，而這一融資總額亦創(chuàng)下2020年以來的最低月度紀(jì)錄。

另外，土地市場(chǎng)“退燒”跡象明顯�？硕�瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國(guó)300個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)性土地總成交平均樓面價(jià)約2475元/平方米，環(huán)比下降7.9%;土地拍賣溢價(jià)率降至14.8%，創(chuàng)今年4月以來新低。

來源：和訊房產(chǎn)