異化

隨著長(zhǎng)租公寓危機(jī)屢屢爆發(fā)，圍繞租金貸的爭(zhēng)議也日益高漲。

“租金貸是租客和銀行之間的事。”一家長(zhǎng)租公寓前員工認(rèn)為。

僅從法理而論，確實(shí)如此。北京市京師律師事務(wù)所律師孟博解釋，在“租金貸”中，涉及的法律關(guān)系包括：長(zhǎng)租公寓與房主之間的房屋租賃法律關(guān)系、長(zhǎng)租公寓與承租人之間的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系、承租人與金融平臺(tái)之間的貸款法律關(guān)系等。前兩個(gè)法律關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題，或者解除后，第三個(gè)法律關(guān)系并不當(dāng)然解除。因此，長(zhǎng)租公寓對(duì)房主違約后，承租人除了可能要面臨“無(wú)家可歸”的局面外，還得按期向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。

從風(fēng)控角度看，租金貸也無(wú)可厚非。IPG中國(guó)區(qū)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，首先，租金貸具備明確的還款來(lái)源，也就是租客支付的租金；其次，租金貸的信用主體是租客，足夠分散，風(fēng)險(xiǎn)離散程度高，大面積違約風(fēng)險(xiǎn)小，這樣的信貸場(chǎng)景在金融邏輯上是沒(méi)有問(wèn)題的。

但在現(xiàn)實(shí)情況中，本是滿足租客消費(fèi)信貸需求的租金貸，已異化為長(zhǎng)租公寓的主要融資工具，長(zhǎng)租公寓成了租金貸真正迫切的需求方。

“目前，我們大量的資金來(lái)源包括與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款以及居民預(yù)付款。”蛋殼公寓在2019年年報(bào)中稱，與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款即指租金貸。年報(bào)顯示，2019年，蛋殼公寓融資來(lái)源中，租金貸占比過(guò)半。

此外，2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋殼公寓租客采用了租金貸。青客公寓也不遑多讓，截至2019年度，使用租金貸的青客公寓租客占比為62.6%。而胡景暉公開(kāi)表示，從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果來(lái)看，只有30%的租客有使用租金貸的真實(shí)需求。

“金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際已由作為信貸主體的租客轉(zhuǎn)移到作為助貸機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)租公寓身上。”一位金融從業(yè)者說(shuō)。

長(zhǎng)租公寓也曾寄希望于開(kāi)拓其他融資渠道，以降低對(duì)租金貸的依賴。2017年1月，魔方公寓發(fā)行長(zhǎng)租行業(yè)首單資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品，發(fā)行總額3.5億元，底層資產(chǎn)為預(yù)期租金收入和租金貸，自如等長(zhǎng)租公寓也陸續(xù)跟進(jìn)。但2018年以后，跑路、暴雷事件徹底破壞了長(zhǎng)租行業(yè)的市場(chǎng)信用，此類ABS產(chǎn)品逐漸銷聲匿跡。

這也與長(zhǎng)租公寓自身遲遲無(wú)法盈利有關(guān)。柏文喜表示，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)金流遲遲無(wú)法轉(zhuǎn)正，難以滿足ABS投資者的需求。

另一位資產(chǎn)證券化研究人士則表示，長(zhǎng)租公寓發(fā)行ABS的核心問(wèn)題在于其基礎(chǔ)資產(chǎn)是租金貸，在這一模式下，其本質(zhì)與租金貸相同，都是信用風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配，等于空手套白狼。“國(guó)外大部分公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是以自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)這些采用輕資產(chǎn)運(yùn)行模式的‘二房東’們，沒(méi)有自持物權(quán)，以租金貸發(fā)ABS，其融資信用主體從租賃機(jī)構(gòu)變成租客，這還談什么融資？”

隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，資本趨于謹(jǐn)慎，融資渠道漸少，租金貸幾乎成為長(zhǎng)租公寓“騎虎難下”的最后選擇，仍留在局中的金融機(jī)構(gòu)，也在無(wú)意中成了長(zhǎng)租公寓“接盤方”。

事實(shí)上，自2018年，長(zhǎng)租行業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)開(kāi)始浮出水面，平安銀行、招商銀行等大行已陸續(xù)對(duì)租金貸按下暫停鍵，但仍有多家金融機(jī)構(gòu)涉足其中。青客公寓年報(bào)披露，其與11家金融機(jī)構(gòu)建立了合作，其中包括上海華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營(yíng)銀行。此次蛋殼風(fēng)波也將主要合作方微眾銀行卷入其中。

也有國(guó)有大行設(shè)計(jì)的租金貸產(chǎn)品可繞過(guò)“二房東”直達(dá)業(yè)主。建設(shè)銀行于2017年率先推出全國(guó)首個(gè)個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，據(jù)了解，該貸款申請(qǐng)成功后，將直接通過(guò)建行自建的租賃平臺(tái)建融家園撥付給房東，不會(huì)在中介處形成資金沉淀。

前路

日前，我愛(ài)我家將接手蛋殼的市場(chǎng)傳言迅速發(fā)酵，引發(fā)資本市場(chǎng)異動(dòng)。但一位知情人士告訴證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者，蛋殼公寓資金缺口巨大，總敞口或達(dá)百億，多家潛在投資方在初步接洽后，都不愿接下這個(gè)燙手山芋。

“蛋殼的結(jié)果可能就是把還有價(jià)值的資產(chǎn)清理出來(lái)，找其他企業(yè)來(lái)接手。”柏文喜判斷，對(duì)任何公司而言，直接將蛋殼公寓整體承接都存在較大的顧慮，但如果將其收房協(xié)議、租房合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行清理，或許還能找到承接方。

這一處理方式已有先例。記者從一位業(yè)主處獲悉，今年上半年，資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難的青客公寓就將部分房源轉(zhuǎn)讓給了建行旗下的建融家園，其中也包括他交與青客托管的房源，目前該名業(yè)主已與建融家園重新簽約。

值得注意的是，市場(chǎng)翹首以盼的長(zhǎng)租行業(yè)監(jiān)管規(guī)范已在路上。今年9月8日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》已擬將長(zhǎng)租公寓“租金貸”納入監(jiān)管范疇，支持直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)政府建立住房租賃資金監(jiān)管制度，并提出拓寬長(zhǎng)租行業(yè)融資渠道，包括支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)等。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤表示，目前已出臺(tái)的監(jiān)管文件多屬地方政府的部門規(guī)章，針對(duì)的對(duì)象是長(zhǎng)租公寓而非金融機(jī)構(gòu)，例如部分地區(qū)推出的風(fēng)險(xiǎn)防控金模式等，或?qū)ζ髽I(yè)正常的商業(yè)運(yùn)行造成影響。

“從金融監(jiān)管入手可能對(duì)規(guī)范長(zhǎng)租行業(yè)更有效，但這還需要多部門進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。”他表示，實(shí)際上，租金貸模式更類似于助貸模式，這類業(yè)務(wù)模式在金融監(jiān)管政策上是有范例的，所以現(xiàn)在主要問(wèn)題是如何執(zhí)行。

對(duì)此，他建議，首先，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)場(chǎng)景方資質(zhì)進(jìn)行風(fēng)控，選擇合規(guī)、合法的機(jī)構(gòu)；第二，雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系應(yīng)明晰，流程要嚴(yán)格把控；最后是�？顚Ｓ煤唾Y金安全問(wèn)題，不能挪用客戶資金，或采用銀行存管方式。工商執(zhí)法部門則可以從收費(fèi)期數(shù)等方面進(jìn)行限制。

“目前多地地方政府組建了聯(lián)合工作整治小組，由住建局牽頭，相關(guān)部門配合，摸查轄區(qū)內(nèi)長(zhǎng)租公寓中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)的情況，以及涉及租金貸規(guī)模。”一位地方金融監(jiān)管研究院人士透露。

他認(rèn)為，中低收入消費(fèi)者存在真實(shí)的租金貸需求，未來(lái)應(yīng)該不會(huì)完全禁止租金貸，而是會(huì)在存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行整頓使之規(guī)范化，特別是加強(qiáng)租金賬戶監(jiān)管，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向。

“必須徹底推翻利用租金貸杠桿拼規(guī)模的行業(yè)現(xiàn)狀，回歸吃租金差的商業(yè)模式，行業(yè)才有健康可持續(xù)發(fā)展的可能。”柏文喜說(shuō)，“否則，這個(gè)行業(yè)就沒(méi)有未來(lái)。”