租金貸背后:長租公寓騎虎難下 金融機(jī)構(gòu)成接盤俠(2)
來源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 更新時(shí)間:2020年11月27日 【字體:大 中 小】
異化
隨著長租公寓危機(jī)屢屢爆發(fā),圍繞租金貸的爭議也日益高漲。
“租金貸是租客和銀行之間的事。”一家長租公寓前員工認(rèn)為。
僅從法理而論,確實(shí)如此。北京市京師律師事務(wù)所律師孟博解釋,在“租金貸”中,涉及的法律關(guān)系包括:長租公寓與房主之間的房屋租賃法律關(guān)系、長租公寓與承租人之間的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系、承租人與金融平臺之間的貸款法律關(guān)系等。前兩個(gè)法律關(guān)系出現(xiàn)問題,或者解除后,第三個(gè)法律關(guān)系并不當(dāng)然解除。因此,長租公寓對房主違約后,承租人除了可能要面臨“無家可歸”的局面外,還得按期向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。
從風(fēng)控角度看,租金貸也無可厚非。IPG中國區(qū)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,首先,租金貸具備明確的還款來源,也就是租客支付的租金;其次,租金貸的信用主體是租客,足夠分散,風(fēng)險(xiǎn)離散程度高,大面積違約風(fēng)險(xiǎn)小,這樣的信貸場景在金融邏輯上是沒有問題的。
但在現(xiàn)實(shí)情況中,本是滿足租客消費(fèi)信貸需求的租金貸,已異化為長租公寓的主要融資工具,長租公寓成了租金貸真正迫切的需求方。
“目前,我們大量的資金來源包括與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款以及居民預(yù)付款。”蛋殼公寓在2019年年報(bào)中稱,與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款即指租金貸。年報(bào)顯示,2019年,蛋殼公寓融資來源中,租金貸占比過半。
此外,2017年、2018年和2019年,共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋殼公寓租客采用了租金貸。青客公寓也不遑多讓,截至2019年度,使用租金貸的青客公寓租客占比為62.6%。而胡景暉公開表示,從市場調(diào)研結(jié)果來看,只有30%的租客有使用租金貸的真實(shí)需求。
“金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際已由作為信貸主體的租客轉(zhuǎn)移到作為助貸機(jī)構(gòu)的長租公寓身上。”一位金融從業(yè)者說。
長租公寓也曾寄希望于開拓其他融資渠道,以降低對租金貸的依賴。2017年1月,魔方公寓發(fā)行長租行業(yè)首單資產(chǎn)證券化(ABS)產(chǎn)品,發(fā)行總額3.5億元,底層資產(chǎn)為預(yù)期租金收入和租金貸,自如等長租公寓也陸續(xù)跟進(jìn)。但2018年以后,跑路、暴雷事件徹底破壞了長租行業(yè)的市場信用,此類ABS產(chǎn)品逐漸銷聲匿跡。
這也與長租公寓自身遲遲無法盈利有關(guān)。柏文喜表示,長租公寓現(xiàn)金流遲遲無法轉(zhuǎn)正,難以滿足ABS投資者的需求。
另一位資產(chǎn)證券化研究人士則表示,長租公寓發(fā)行ABS的核心問題在于其基礎(chǔ)資產(chǎn)是租金貸,在這一模式下,其本質(zhì)與租金貸相同,都是信用風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配,等于空手套白狼。“國外大部分公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是以自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),但國內(nèi)這些采用輕資產(chǎn)運(yùn)行模式的‘二房東’們,沒有自持物權(quán),以租金貸發(fā)ABS,其融資信用主體從租賃機(jī)構(gòu)變成租客,這還談什么融資?”
隨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)開始暴露,資本趨于謹(jǐn)慎,融資渠道漸少,租金貸幾乎成為長租公寓“騎虎難下”的最后選擇,仍留在局中的金融機(jī)構(gòu),也在無意中成了長租公寓“接盤方”。
事實(shí)上,自2018年,長租行業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)開始浮出水面,平安銀行、招商銀行等大行已陸續(xù)對租金貸按下暫停鍵,但仍有多家金融機(jī)構(gòu)涉足其中。青客公寓年報(bào)披露,其與11家金融機(jī)構(gòu)建立了合作,其中包括上海華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營銀行。此次蛋殼風(fēng)波也將主要合作方微眾銀行卷入其中。
也有國有大行設(shè)計(jì)的租金貸產(chǎn)品可繞過“二房東”直達(dá)業(yè)主。建設(shè)銀行于2017年率先推出全國首個(gè)個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”,據(jù)了解,該貸款申請成功后,將直接通過建行自建的租賃平臺建融家園撥付給房東,不會在中介處形成資金沉淀。
前路
日前,我愛我家將接手蛋殼的市場傳言迅速發(fā)酵,引發(fā)資本市場異動。但一位知情人士告訴證券時(shí)報(bào)·券商中國記者,蛋殼公寓資金缺口巨大,總敞口或達(dá)百億,多家潛在投資方在初步接洽后,都不愿接下這個(gè)燙手山芋。
“蛋殼的結(jié)果可能就是把還有價(jià)值的資產(chǎn)清理出來,找其他企業(yè)來接手。”柏文喜判斷,對任何公司而言,直接將蛋殼公寓整體承接都存在較大的顧慮,但如果將其收房協(xié)議、租房合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行清理,或許還能找到承接方。
這一處理方式已有先例。記者從一位業(yè)主處獲悉,今年上半年,資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難的青客公寓就將部分房源轉(zhuǎn)讓給了建行旗下的建融家園,其中也包括他交與青客托管的房源,目前該名業(yè)主已與建融家園重新簽約。
值得注意的是,市場翹首以盼的長租行業(yè)監(jiān)管規(guī)范已在路上。今年9月8日,住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》已擬將長租公寓“租金貸”納入監(jiān)管范疇,支持直轄市、設(shè)區(qū)的市級政府建立住房租賃資金監(jiān)管制度,并提出拓寬長租行業(yè)融資渠道,包括支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券,專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)等。
中國社會科學(xué)院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤表示,目前已出臺的監(jiān)管文件多屬地方政府的部門規(guī)章,針對的對象是長租公寓而非金融機(jī)構(gòu),例如部分地區(qū)推出的風(fēng)險(xiǎn)防控金模式等,或?qū)ζ髽I(yè)正常的商業(yè)運(yùn)行造成影響。
“從金融監(jiān)管入手可能對規(guī)范長租行業(yè)更有效,但這還需要多部門進(jìn)行聯(lián)動。”他表示,實(shí)際上,租金貸模式更類似于助貸模式,這類業(yè)務(wù)模式在金融監(jiān)管政策上是有范例的,所以現(xiàn)在主要問題是如何執(zhí)行。
對此,他建議,首先,金融機(jī)構(gòu)要對場景方資質(zhì)進(jìn)行風(fēng)控,選擇合規(guī)、合法的機(jī)構(gòu);第二,雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系應(yīng)明晰,流程要嚴(yán)格把控;最后是?顚S煤唾Y金安全問題,不能挪用客戶資金,或采用銀行存管方式。工商執(zhí)法部門則可以從收費(fèi)期數(shù)等方面進(jìn)行限制。
“目前多地地方政府組建了聯(lián)合工作整治小組,由住建局牽頭,相關(guān)部門配合,摸查轄區(qū)內(nèi)長租公寓中介機(jī)構(gòu)開展租金貸業(yè)務(wù)的情況,以及涉及租金貸規(guī)模。”一位地方金融監(jiān)管研究院人士透露。
他認(rèn)為,中低收入消費(fèi)者存在真實(shí)的租金貸需求,未來應(yīng)該不會完全禁止租金貸,而是會在存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行整頓使之規(guī)范化,特別是加強(qiáng)租金賬戶監(jiān)管,實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向。
“必須徹底推翻利用租金貸杠桿拼規(guī)模的行業(yè)現(xiàn)狀,回歸吃租金差的商業(yè)模式,行業(yè)才有健康可持續(xù)發(fā)展的可能。”柏文喜說,“否則,這個(gè)行業(yè)就沒有未來。”
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