上市物管企業(yè)已突破37家 最高市盈率達83倍
作者:張常旺 來源:時代財經(jīng) 更新時間:2020年11月25日 【字體:大 中 小】
文|時代財經(jīng) 張常旺
資本市場已經(jīng)迎來第37支物業(yè)股。
11月19日,融創(chuàng)服務(wù)在港交所敲鐘上市,開盤報價11.6港元/股,與發(fā)售價齊平,短暫微跌后一路高漲。當日收盤時,融創(chuàng)服務(wù)報價14.14港元,漲幅高達21.9%。市值從首發(fā)346.2億港元一路漲至20日收盤時的416.4億港元,僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù),在一眾物業(yè)股中排行第三。
兩日前,金科服務(wù)在香港主板掛牌上市,成為第8家在管面積過億,也是年內(nèi)第12家成功上市的物管公司。早盤以46.05港元/股高開,并在收盤時成功保住發(fā)行價。翌日股價破底后迎來再度上漲,20日收盤報價51.53港元/股,較發(fā)行價上漲15.27%。
在物業(yè)股板塊估值回調(diào)的背景下,融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)在資本市場上的表現(xiàn)堪稱亮眼,他們也打破了近期物業(yè)股上市時的“破發(fā)魔咒”。
10月,合景悠活和第一服務(wù)先后破發(fā),后者股價在當日甚至暴跌27%,創(chuàng)下記錄;而同期掛牌的世茂服務(wù)也難逃開盤破發(fā)的命運,開盤價15.8港元,較發(fā)行價下跌4.82%,上市首日靠收市前最后一分鐘股價詭異大漲才勉強保住16.6港元的發(fā)行價,隨后股價一路下探。
種種跡象表明,隨著市場對物業(yè)股的認識更清晰,資本開始掉頭,物業(yè)股有所降溫,板塊普漲的時代已經(jīng)過去,個股的表現(xiàn)出現(xiàn)分化。
概念稀缺性消失
近期上市物企已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化,10月上市的世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)先后破發(fā),但融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)在上市之后股價仍能有不錯的表現(xiàn)。出現(xiàn)這樣的原因,并非定價策略不同導(dǎo)致,近期上市物業(yè)股IPO定價相對而言都非常高。
如世茂服務(wù)上市時市盈率近70倍,合景悠活市盈率也同樣達到60倍;截止11月20日收盤時,融創(chuàng)服務(wù)市盈率高達83倍,位列物業(yè)股第一名;金科服務(wù)市盈率59倍,而頭部物企碧桂園服務(wù)的市盈率才50倍左右。
在激進的定價策略之下,物業(yè)新股的發(fā)行市盈率要遠超已上市的可比公司的估值,在這樣的背景下,跌破發(fā)行價也屬于正常現(xiàn)象。更何況,在暴漲大半年之后,市場開始恢復(fù)冷靜。據(jù)時代財經(jīng)此前統(tǒng)計,10月35支物業(yè)股之中,29家物業(yè)股股價下跌,平均跌幅超10%。這與上半年物業(yè)股平均漲幅高達52%左右,市值共飆漲1209億元的盛況,形成鮮明對比。
在板塊回調(diào)大勢之中,僅有極少部分表現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)股,能吸引資本注意跑贏大市,逆勢上漲。如打破“破法魔咒”的融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù),均為在管面積過億的頭部物企,并背靠極具增長潛力的地產(chǎn)母公司。
業(yè)內(nèi)普遍認為,物業(yè)板塊的 IPO 高潮成為板塊調(diào)整的直接誘因。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向時代財經(jīng)表示,物業(yè)行業(yè)的基本面和競爭格局是靠并購來推動行業(yè)集中度、靠單個企業(yè)規(guī)?焖偕仙齺硗苿觽股、推動公司成長性的。
但如今大量物業(yè)股上市,紛紛開始進入跑馬圈地的階段,可供并購的優(yōu)質(zhì)第三方項目變得越來越少,在供需關(guān)系下價格只會愈來愈高,結(jié)果就是單靠并購的企業(yè)資本回報率越來越低,而光依靠地產(chǎn)母公司的內(nèi)生生長速度又十分有限。市場對于物業(yè)股的成長性預(yù)期逐漸趨弱,進而帶動股價走低。
“中國物業(yè)管理公司并不稀缺,物業(yè)管理公司的同質(zhì)化程度較高。過去只是板塊缺乏可投資標的。但新股的大量上市改變了投資者的看法,簡單來看,四季度上市的比前三個季度總和還要多,這一概念的稀缺性已然消失,資本熱潮現(xiàn)在已經(jīng)基本過去。”
短期仍無法擺脫規(guī)模論
當資本撤去,物業(yè)股規(guī)模的重要性進一步凸顯。近期上市打破“破法魔咒”的融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)均為在管面積過億的頭部物企,并背靠極具增長潛力的地產(chǎn)母公司。業(yè)界普遍的共識是,在很長一段時間內(nèi),物業(yè)行業(yè)的“規(guī)模論”仍將持續(xù),但同樣也有不少人在期待,能有一家物企跑出一條新的業(yè)績增長路徑。
物業(yè)行業(yè)資深專家金永宏認為,目前物業(yè)行業(yè)整體集聚效應(yīng)還不夠明顯,還未形成絕對的品牌寡頭,以合約規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)為例,目前合約面積7億多方,市場占有率還不足2%,規(guī)模化至少還有5年的路要走。“未來物企最有可能跑出來的邏輯是,做大、做優(yōu)、做平臺的三部曲。”
但資本市場長期持續(xù)的規(guī)模論判斷同樣指向另一個問題,以增值服務(wù)背后極大的想象力贏得資本市場熱情的物業(yè)股,暫時還沒探索出一個新的利潤增長點。
傳統(tǒng)而言,國內(nèi)的物業(yè)管理普遍存在著“誰開發(fā),誰管理”的現(xiàn)狀。這樣的好處在于,國內(nèi)有房企背景的物企可以借房企開發(fā)擴張帶來的項目資源,承接大量優(yōu)質(zhì)項目,從而實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。上市物業(yè)公司關(guān)聯(lián)開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)普遍較好,能有效保障其在管面積并帶動業(yè)績的大幅增長。
但劣勢在于與利潤率較高的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比,物業(yè)管理之前經(jīng)常被房企視為成本中心,不以盈利為目的,一直從事著最基本的保修、保潔服務(wù),缺乏效率優(yōu)化和管理創(chuàng)新的動力,在多元業(yè)務(wù)探索、增加收入方面進展緩慢。
國泰君安證券研報指出,目前國內(nèi)物企90%的收入都源于基礎(chǔ)服務(wù),大多數(shù)物企主營業(yè)務(wù)仍停留在物業(yè)管理價值鏈的低端,同質(zhì)化的服務(wù)也使得物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈,行業(yè)的凈利潤仍然處于較低水平,并未形成資產(chǎn)增值到租金提升的正循環(huán)過程。
物業(yè)和社區(qū)經(jīng)濟分析師黃昇認為,長遠來看,物業(yè)行業(yè)必須重構(gòu)組織架構(gòu)、突破固有思維模式才能在努力服務(wù)好小區(qū)業(yè)主及提高物業(yè)費收繳率的情況下,從傳統(tǒng)的“老四項”服務(wù)向社區(qū)生活平臺經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,這樣才能擁有更高的利潤空間。
物管企業(yè)并非沒有意識到這一點,早在2014年,花樣年分拆彩生活赴港上市時,就已看上物業(yè)背后龐大的業(yè)主流量資源。但彩生活市值的長期低迷,也在一定程度上說明這部分資源難以靠物業(yè)公司自身進行活化利用。
目前而言,物企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級仍主要聚焦在基礎(chǔ)服務(wù)層面,通過科技介入搭建系統(tǒng)平臺減少重復(fù)勞動,降低人力成本提高毛利率。
但值得注意,開始有越來越多的物企,諸如卓越商企服務(wù)、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)等拉來騰訊、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭做戰(zhàn)投,初步嘗試借助互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進行數(shù)字化運營,合謀挖掘社區(qū)用戶。線上線下的進一步融合將是大勢所趨,聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)巨頭的物企或能在增值服務(wù)方面找到全新的盈利方向,向高效集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的逐步轉(zhuǎn)變。