房地產(chǎn)開發(fā)的前鋒正在向鄉(xiāng)村滲入。麗水位于長江三角洲地區(qū)，是浙江省轄陸地面積最大的地級(jí)市。自疫情形勢(shì)緩和后，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城略地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率超50%屢見不鮮。

土拍市場(chǎng)的表面繁榮，讓周邊縣鄉(xiāng)也坐不住了，縉云縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過，房企的熱情似乎隨季節(jié)入了冬，八天前，名山村一宗總起價(jià)11.41億元的商住地流拍，原因是報(bào)價(jià)未達(dá)底價(jià)。

名山村暫時(shí)降速的城鎮(zhèn)變身計(jì)劃，是近期土拍市場(chǎng)遇寒的縮影。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周（11月16日~11月22日）重點(diǎn)城市成交面積同環(huán)比紛紛下跌，成交溢價(jià)率僅7%，跌入二季度以來的最低點(diǎn)。

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管逐步加強(qiáng)，公司在投融資方面更加謹(jǐn)慎了。”一家央企地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“三道紅線”對(duì)風(fēng)格穩(wěn)健的央企波及較輕，但公司在具體投資時(shí)，仍會(huì)“步步為營”。

更多位于紅檔、橙檔的房企，則在降負(fù)債壓力下，被迫收縮投資腳步。

年末“搶地”大戲失色

每當(dāng)臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會(huì)迎來傳統(tǒng)投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點(diǎn)城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣地?cái)埥?40億元，成交規(guī)模較去年同期增長近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當(dāng)時(shí)單日成交僅224億元。

同日，浙江嘉興公開出讓桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)1宗商住地。最終，僅1輪競(jìng)價(jià)，浙江沅智投資發(fā)展有限公司（烏鎮(zhèn)人家）以總價(jià)2.13億元競(jìng)得桐土儲(chǔ)[2020]28號(hào)地塊，溢價(jià)率僅1.43%。

還是在浙江，當(dāng)天舟山市出讓普陀區(qū)1宗商住地。最終，僅1輪競(jìng)價(jià)，寧波厚南房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（德信）以底價(jià)5.72億元競(jìng)得東港新區(qū)42-5號(hào)地塊，樓面價(jià)8200元/平方米。

相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市并沒有此番待遇。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份重點(diǎn)城市土地流拍達(dá)111幅，是今年流拍土地幅數(shù)最多的一個(gè)月；流拍率達(dá)到12.4%，創(chuàng)今年二季度以來的新高。

進(jìn)入11月，土拍市場(chǎng)低溫仍在。雖然不少城市推地節(jié)奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點(diǎn)城市成交建面、溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)繼續(xù)走冷，未見回溫之勢(shì)。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)城市成交總建筑面積857萬平方米，同環(huán)比分別下跌28%和14%，因出讓地塊質(zhì)量明顯下滑，成交溢價(jià)率僅7%，跌入二季度以來的最低點(diǎn)，土地流拍也呈惡化趨勢(shì)。

從流拍原因看，超半數(shù)地塊因無人競(jìng)拍而出現(xiàn)流拍。與名山村類似，這些地塊或?yàn)樯剔k用地，或?yàn)閰^(qū)位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的影響下，難免遇冷。

即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價(jià)仍較為穩(wěn)定。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價(jià)累計(jì)同比下滑43.9%，截至11月23日累計(jì)溢價(jià)率為22.3%，環(huán)比收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。

“在臨近年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加上‘三道紅線’壓頂，房企在銷售端加強(qiáng)營銷力度，加速銷售回款，同時(shí)在拿地方面有所控制，（以便）平衡好降負(fù)債和保增長之間的關(guān)系。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱。