南京這一新規(guī)一方面通過監(jiān)管賬戶，縮減長租公寓運營企業(yè)對于用戶租金的自由裁量權(quán)，減少其體外循環(huán)空間，另一方面也是間接加大其“用錢”成本。

12月12日，南京市下發(fā)《關(guān)于進一步加強全市住房租賃市場監(jiān)管規(guī)范市場秩序的通知》，規(guī)定承租人支付租金超三個月，租金、押金須存入監(jiān)管賬戶。

租房超三個月必須設立監(jiān)管賬戶，抓住了近年來長租公寓各類糾紛的要害。由于租客一次性向長租公寓繳納超過三個月的租金，其數(shù)額較大，就要防止其變成長租公寓運營企業(yè)的“小金庫”。

中國有句老話，叫做“錢多了不知道怎么花”，對于一些大中型長租公寓運營企業(yè)而言，數(shù)百萬乃至更多租客的租金匯總起來，其先期“拿錢”成本低，后期就可能出現(xiàn)隨意性較強的投資或者用于其他領(lǐng)域。因此，南京這一新規(guī)一方面通過監(jiān)管賬戶，縮減長租公寓運營企業(yè)對于用戶租金的自由裁量權(quán)，減少其體外循環(huán)空間，另一方面其實也是間接加大其“用錢”成本，進而倒逼長租公寓運營企業(yè)對于資金進行更為精細化的管理。

今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，對住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機制及法律責任進行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導行業(yè)健康發(fā)展。但住建部的相關(guān)條例屬于總體性管理，需要各地根據(jù)自身實際情況加以不斷細化，從而推動落地。

之前，杭州等地開始試行“風險防控金”等監(jiān)管新政。南京的新政顯然是對其他地區(qū)管理經(jīng)驗的汲取，這有利于銀行作為共管機構(gòu)實時監(jiān)測長租公寓租金進出，通過更加清晰的賬目，能夠讓當?shù)赜嘘P(guān)部門更好把控長租公寓資金流向，同時通過風險保證金兜底，在出現(xiàn)問題后及時對受害租客和房東進行賠付，從而建立起更完善的風險防火墻。

當然，監(jiān)管賬戶不是一建了事，相關(guān)部門還要對監(jiān)管賬戶管理更加細化，如建立賬戶租金異常流出信息聯(lián)動機制，一旦有大額租金流出，乃至投向高風險領(lǐng)域，有關(guān)部門應要求相關(guān)企業(yè)立即就資金使用的合理性等進行詳細說明，對多次出現(xiàn)租金流向異常的長租公寓，加大監(jiān)管力度，必要時暫停其對于租金監(jiān)管賬戶的使用權(quán)，待審計后再予以松綁。

通過設立監(jiān)管賬戶，政府部門、銀行協(xié)同運作，從而對長租公寓在房客租金使用方面“管住”、“管好”，如此方能確保廣大求租者權(quán)益，避免租金被挪用掏空所產(chǎn)生的不良后果進一步擴散。希望未來更多地方能持續(xù)強化對長租公寓等租賃企業(yè)的規(guī)范化管理，防止房客租金池變成風險池，推動長租公寓行業(yè)轉(zhuǎn)向更加良性的發(fā)展態(tài)勢。

□遠山（財經(jīng)評論人）