“貧窮限制了我的想象。”正在不斷經(jīng)歷認籌、搖號循環(huán)的上海購房者小戴感嘆道。

600萬元認籌金、700萬元起步的凍資證明——融創(chuàng)徐匯濱江壹號近日開啟認籌，提出了幾乎是上海最高門檻的購房驗資要求，意味著購房者至少要有1300萬現(xiàn)金趴在賬上，才有資格成為潛在客戶。

然而大批購房者愿意埋單，認籌火爆。

截至12月11日，已經(jīng)認籌4天的融創(chuàng)徐匯濱江壹號項目認籌接近尾聲，共收獲超過1060組客戶，收取認籌金超60億元，認籌率高達462%，該項目最終很可能出現(xiàn)5組客戶搶一套房的情況。

除了600萬元認籌金，該項目還規(guī)定個人首套房存款證明金700萬元，二套1300萬元，企業(yè)2000萬元，要求凍資至2020年12月17日。

認籌加上凍資鎖定的資金總量，按最低門檻來計算，至少達到138億元。

截至目前，光是劃到開發(fā)商賬戶上的認籌金，都超過了此次推盤的總貨值——本次可售房源229套，總價位于1410-2700萬元之間，總貨值不超過60億元。

而且，該項目位于徐匯濱江西岸板塊、11號線龍耀路站附近，單價11.5萬元/平方米，無論是單價還是總價，都與上海房產(chǎn)界的“頂豪”差了一截。過去，只有翠湖天地這樣的老牌豪宅項目敢提出500萬-600萬的認籌金要求，其主力戶型價格也達到四五千萬元。

融創(chuàng)徐匯濱江項目之所以提出這么高的驗資要求，是因為它要求搖中的客戶全款支付房款。

“一個愿打、一個愿挨。”一名上海資深房產(chǎn)銷售人士對界面新聞記者表示，今年年底，幾乎每家開發(fā)商都對在滬項目的首付回款提出了高于以往的要求，融創(chuàng)項目對首付的要求尤其突出，但是市場火爆，購房者對首付要求提高并不敏感。

一家樓盤銷售人員告訴記者，自從領(lǐng)到預(yù)售證，他有整整5天沒有睡過一個好覺了，每天都忙到凌晨。

同時他也發(fā)現(xiàn)年底這波行情里有投資客入局：“有不少客人一到售樓處就問在哪刷卡交認籌金，連樣板間都不看。他們專門在一二手倒掛的板塊‘打新’，輾轉(zhuǎn)于多個樓盤同時認籌，只要能搖中就買。”

出乎此前市場預(yù)期的是，上海新房市場從秋天一直火熱到了冬天，“千人搖”購房潮從金九銀十延續(xù)到年底。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，12月，上海有超過30個樓盤扎堆入市認籌，是今年最大一波供應(yīng)潮，但依然呈現(xiàn)總體供不應(yīng)求的局面，認籌率在100%以下的樓盤竟然已經(jīng)非常稀有，新房市場迅速轉(zhuǎn)為賣方市場，開發(fā)商有足夠的空間對客戶設(shè)置門檻、挑挑揀揀。

截至12月11日，上海市內(nèi)正在認籌的項目達到21個，未來7日內(nèi)認籌的項目有13個，30日內(nèi)認籌的項目有20個。

一批大熱樓盤涌現(xiàn)，以理性的視角來審視，這些樓盤的位置并不優(yōu)越，甚至存在不少硬傷。

比如位于長寧區(qū)，屬于大虹橋板塊的樓盤中海長寧第，認籌剛結(jié)束不久。該項目靠近虹橋知名地標凌空SOHO，但受到飛機航道影響，每隔幾分鐘頭頂就有飛機轟鳴噪音，單價高達8.4萬元/平方米，最終286套房源獲得1210組認籌總數(shù)，認籌率高達423%。

位于浦東的浦開仁恒金橋世紀，近12號線申江路站，靠近外環(huán)線，緊鄰上汽通用工廠，均價達到7萬元/平方米，最終認籌總數(shù)超過1640組，認籌率達到445%。

位于嘉定江橋的保利云上澄光，已經(jīng)是外環(huán)外項目，同樣受到飛機航道和嘉閔高架線的噪音影響，利好因素是一條在建的14號線地鐵在項目附近設(shè)站，最終認籌總數(shù)1100組，認籌率達312%，該項目二期近日開盤，兩個多小時就實現(xiàn)清盤。

在過去長達三四年的時間里，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)中心熱、遠郊冷的局面，郊區(qū)盤非常難去化，不過到了今年年底連郊區(qū)市場都變紅火起來。

比如位于青浦淀山湖大道附近的寶業(yè)活力天地，剛開啟認籌兩天，就收獲了102%的認籌率；位于松江泗涇的泗水和鳴項目，剛結(jié)束5天認籌期，共獲得1210組認籌，認籌率達到213%。

認籌率不足100%的樓盤已經(jīng)很稀少了，但確實有樓盤在火熱的行情下依然得不到購房者青睞。

近期結(jié)束認籌的蘭香湖壹號只有約10%認籌率，該項目位于較偏遠的閔行紫竹板塊，定位大平層豪宅，套均價格高達1500萬元，目前來看這一市場策略并不成功，該價位段購房者在市中心有更好選擇。

靠近嘉定安亭北站的旭輝公元，僅獲得約40組認籌，認籌率為13%；位于寶山劉行板塊的上實海上菁英推出476套房源，認籌率僅為43%。這兩個項目的問題是位置偏僻，離地鐵站較遠。

上海鏈家研究院專業(yè)分析師楊雨蕾認為，上海新房的供應(yīng)節(jié)奏在恢復(fù)，不少樓盤趕在年末陸續(xù)開盤，今年最后一個月的成交將有所放量，但考慮到整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)控制得益，今年平穩(wěn)收尾是大概率事件。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則表示，從近期售樓處來訪情況來看，市場還是比較活躍，熱度可以延續(xù)到年末，交易熱點也不再是剛需一家在支撐，恢復(fù)到以剛改為主的常態(tài)。